现在真的是在新加坡买房的最佳时机吗？

截止2017年第二季度，新加坡房价指数在连续第十四个季度下跌后，同比2017年第一季度下跌仅0.1%， 与此同时，不断增长的公寓成交量和新加坡各大开发商天价激烈标地，使得开发商的平均获地成本比往年高出26%，这样上升的开发商市场情绪和显著增长的新公寓成交量，在当下低迷的市场中释放出积极的信号，新加坡房地产市场的转机真的正在加速到来吗？现在真的是买房入场的最佳时机吗？

经济高度发达的“花园城市”新加坡被联合国推荐为“最适合人类居住的城市”，法制健全政府高效廉洁，完善的金融体系，使得新币资产成为全球最稳定的资产之一，与芬兰，挪威，瑞士等国家其名，不断吸引着来自世界各地的优秀人才来新加坡寻找新的发展机遇，为亚洲特别是中国企业家移民的首选地。

回顾新加坡过去三年缓缓下跌的楼市，房产市场持续低迷，URA（市区重建局）的房产数据显示，新加坡房价指数连续第十三个季度下跌，2017年第一季度房价指数继续下跌了2.77%，再扣除通货膨胀的影响，房价实际下跌为3.45%。所有区域房价均呈现不同程度下跌：市中心区区域价格下跌1.9%，扣除通货膨胀实际下跌2.6%；环中心区房产价格下跌2.5%，扣除通货膨胀实际下跌3.2%；而其他区域在扣除通货膨胀之后下跌为2.6%。

在成交量方面，自新加坡政府从2012年10月，采取第一轮房产调控政策以来，十轮市场政策调控见证了过去4年成交量的快速下跌，尤其是在2013年实施的卖方印花税（Seller Stamp Duty, SSD），对公民的第二套房产和永久公民的第一套房产征收额外买方印花税（从5%增至7%）和对总偿债率的限制使新加坡私宅市场的成交量，从2012年的37,837套大幅下降至2014年成交量的12,723套。

直至2017年的3月11日，政府第一次放松了对市场的调控，刺激了市场的价格反弹和成交量的回升。如今卖方印花税的征收年限由之前的四年内出售就要征，降至三年内出售才征收，从第一年内出售征收12%，逐年降低4%，满三年后即为0%。贷款政策也进一步放松，对于抵押贷款比例不超过50%的贷款，不再有不得超过月收入60%的限制。

此政策一出，住宅房产成交量上涨迅速，总成交量同比2016年一季723度上涨83%，共成交5202套私人公寓。其中未竣工的新房成交量达2619套，同比上升93%；竣工房产成交量同步上涨6倍，达343套。

这次调控政策的放松超出了市场人士的预期，房市随后作出反应，乐观情绪上涨，购房需求也不断上升。根据URA（市区重建局）数据显示，2017年第一季私人公寓新房成交量达到2962套，同比上涨100%，其他因素如较低的贷款利率，更便宜的房价，也是成交量上涨的原因。

更为重要的是，下面我们抛开房地产市场价格和成交量这些直接指标，继续进一步分析影响新加坡房地产市场的以下五大因素，以求进一步让您在新加坡购置房产前充分了解影响市场的外部因素和新加坡房产市场的运行规律。

按揭购房是现代生活常见的置业方式，因此贷款利率的高低在一定程度上影响了投资购房者的购买力。新加坡的购房贷款利率自90年代后期一路下跌，目前新加坡的平均年房贷利率仅1.4%左右，低利息的融资环境是房产投资增值的催化剂。

新加坡房产的抵押贷款市场是亚洲最成熟的贷款市场引领者，从1997年开始，贷款总值持续增长，从1990年占GDP的8%，至1996年GDP的15%，至2006年GDP的27%，至去年2016年的46.8%，截止2017年的4月，未偿付的住房贷款共达1933亿新币。新加坡政府的另一个调控利器则是对土地供给市场的控制，持续走低的贷款利率在一定程度上利好了房产市场，但是尽管如此，由于政府在土地供给上的管控，抑制了市场的需求。

房产买卖市场的虚弱，对出租市场也有溢出效应。对于不是出于自住需求而置业的投资客而言，一个良好的房产出租市场能够带来更高的出租收益，更稳定的现金流。而新加坡的房产出租市场因供大于需而面临持续下降的出租收益。

根据URA（市区重建局）数据显示，2017年一季度，私宅市场公寓的出租收益率降低了0.9%，同比2016年同期下降了2.6%，其中中心区域同比下降2.34%，环中心区域同比下降2.5%，其他区域同比下降5.2% 。尽管如此，地理位置优越，商业成熟度高的区域依然保持较高的收益率，

以下几个房产的收益率最为引人注目：

其他拥有高于平均收益率的楼盘有以下几个：加冷地区的Kerrisdale, Downtown Core的Skysuites@Anson, 武吉知马的Glentrees, Downtown Core 的Icon, 淡滨尼的Melville Park和巴西立的Loyang Vallet。

在租房的需求端，因新加坡成功的“居者有其屋”政策，租房人群主要局限于在新加坡工作的外国人。而因为移民政策的收紧，移居新加坡的外国人在持续减少。在新加坡中央商务区的豪宅出租收益仅为2.5%。另外相比大房型，小房型在出租的收益上相对有优势，但也不足以成为在新加坡投资房产的主要原因。

另外，数据显示因为投资额相对较少，99年地契的楼盘在出租收益率上较高，高于类类型的999年地契私宅公寓和永久地契公寓，因租客们通常对公寓的地契类型并不在意，因此仅仅在租金收益上，永久地契的公寓并不占优势。

由产业发展商公会（REDAS）和新加坡国立大学公布的最新一季房地产行情指数（Real Estate Sentiment Index，简称RESI）显示，今年第二季的综合行情指数（Composite Sentiment Index）和当前行情指数（Current Sentiment Index）均由第一季的5.2上升至6.1；当前行情指数追踪过去六个月的乐观程度。

在2016年，新加坡共有7,877套私人公寓开始建设，相比2015年的7,056套和2014年的7,693套，均呈现上升趋势，为低迷的市场注入了一丝活力。仔细分析2017年第一季度的房地产数据报告，2017年的建设量同比2016年上升104%，达1949套，显示出开发商乐观指数呈现明显的回升。

市场人士将其归功于购房需求的增加和政府调控政策的缓解。豪宅市场交易投资活跃也是使得开发商乐观指数重新回升另一重要因素。尽管建设新增楼盘的供给速度有所增加，但同比去年同期，2017年第一季度在建私宅数量仍就下降了30.3%，为32,617套，计划建造数量也同比下降35.4%，为4,325套。

熟悉新加坡的人可能也想不带，新加坡是全球第六大外来人口占比最大的国家，全国五百六十万人口中，高达两百万人为外国人，10%的比例为永久公民，而其余的28%的外国人为持有工作准证的外国人。可以逐步收紧的PR、移民政策阻隘了市场的进一步增长，自2015年9月初开始，政府收紧移民政策，要求固定月收入必须超过5000新币才能帮助他们的配偶／子女留在新加坡，而月收入超过10000新币才能让父母长期待在新加坡。

尽管如此，2016年全年共计有1067套房产由外国人购买，2096套私人公寓由永久公民购买，分别较前期上涨了19.4%和14.1%。来自中国大陆和马来西亚的购房者排在外资购买力的前列。

另一个制约外国人和永久公民对新加坡房产投资的重要因素是额外买家印花税。费率从0%至15%不等，具体费率取决于购买时买方的身份和当前名下的房产数量，对公民和永久居民而言，置业所需要缴纳的额外花税最高可为10%。而对于外国人，则采取统一费率15%，高于新加坡本国公民和永久居民。

值得一提的是，以下五国公民受惠于新加坡政府与其政府签订的自由贸易协定，而无需支付额外买房印花税，分别是：

(I)美国护照持有者

(II)持有以下四个国家的护照或者绿卡者

瑞士，冰岛，挪威，列支敦士登。

根据新加坡贸工部的数据显示，2017年一季度新加坡经济同比缓和增长2.5%，第二季度则进一步增长了2.9%，预计全年增长2.2%，较2016年的2%增长了0.2%。

同时根据新加坡人力部的数据统计，二季度的失业率为3.1%，较上一季度相比上升了0.9%，也较2016年1.9%的失业率上升了1.2%。新加坡统计局的数据显示，2017年4月的通货膨胀率为0.4%，较三月份的0.7%下降了0.3%，但同比2016年4月的-0.5%上升了0.9%，国际货币基金组织预测2017新加坡的通货膨胀率约为1%。

新加坡的金管局自2010年4月以来采取紧缩的货币政策，允许新币的温和增值。但是2016年4月，中央银行决定放弃这一政策，并决定新币的增值比率为0%，以刺激在不明朗的全球经济环境下继续维持经济的增长。

吴洲认为，新加坡房价指数虽然持续走低，但是指数从来都是落后指标，一些房产市场迹象作为领先指标已经逐步显示市场出现回暖。例如房产成交量增长、开发商市场情绪上升，各大财团激烈参与政府标地计划、豪宅市场触底反转等等，都在当下低迷的市场中释放出积极的信号。

可以预见的是，在经济发展、人口增长的同时，未来的新加坡房地产市场获得资产增值的潜力是巨大的。过去十轮政府政策调控抑制住了房产增值，致使价格温和下跌了11%。但随着今年来第一次政策放松，嗅觉灵敏的投资者再次进入这一市场，买卖成交量快速增长。越来越多的精英阶层和富人们正在等待市场反转的信号，而或许现在就是进入市场的良机。

在明年的新开楼盘中，开发商获地平均成本比往年高出26%，羊毛出在羊身上，最终开发商是商业机构以追求利润为根本，由此付出的额外成本是需要买家买单的，我们不排除政府有进一步放松政策的可能，同时可以肯定的是明年新开楼盘因为开发商普遍获得成本比往年来的高，明年新开楼盘售价肯定不能便宜过今年，倘若如此，难道现在还不算是进入新加坡房地产市场的时机吗？

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关于吴洲 ,任职于新加坡最大的国际性产业集团ERA担任高级营销总监，金牌房产经纪人（新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主），他从业7年，秉承专业诚信，事无巨细的工匠精神从业理念，迄今为止，成交完的产业总市值以数亿新币计算，服务过数百位中高端客户投资新加坡产业，并获得客户满意好评，服务过的客户群体有新移民，企业家，艺人，教授学者和房地产开发商等，常年专业提供【新加坡任何公寓楼盘和商业地产以及地皮的买卖投资服务，买私宅无任何经纪费用】，如果您有任何新加坡产业需求，欢迎买家/卖家联系我们，常年买卖各类产业，我办事，您绝对放心。

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