我的2016年新加坡买房记，超多真实细节绝对值得参考

（新加坡眼按：作者是新加坡土生土长人士，曾作为新加坡派驻中国外交官。她的买房记，不论是科普买房手续，还是在新加坡房市切入的角度及选房心得，都很值得我们参考。）

最近新加坡房价微跌，我两年前已经开始有买房的念头，现在是不是应该出手了？

连续4天分别和两位中介去看房，一口气看了十几个楼盘，虽累得像狗，但也收获不小。

购房学问多，我没有在新加坡买过私宅，也没有仔细研究过新加坡房地产政策，开始有点慌乱，有点lost。

首先是被中介使用的许多专业名词和缩语搞得满头雾水，什么QC、ABSD、TOP、CSC等等等。

（ 位于金融中心的72层高的公寓非常方便，但感觉就像被铁笼子困的金丝雀）

（38平米都不到的一房要价120万！）

（位于荷兰村的房地产也一样诱惑人，就是项目太大了，1千多户啊）

（这个获得很多奖项的房产，要是一眼看就想要它，绝对是第一眼情人）

还好经过几天恶补，对购房名词及其流程有不少了解。学习成果如下：

Booking Fee: 就是在中国的定金，签购房意向必须付的。新加坡规定是5%的房费,还必须是现金, 以支票支付, 不能用公积金的钱，买家也必须在这个时候提交证件的复印件。

Exercise Fee: 就是签购买合同时需要付的首付，要15%，若在付完定金的8周内没有钱购房协议，定金就被没收了。协商延长这个时间的可能较小，除非有特殊情况，在签购房意向前作为前提条件，向开发商提出要求。一般上，中介都会根据您的情况提供一些小贴士参考。

另外还有Stamp Duty, 就是我认知里的购房契税，分为两个部分；Stamp Duty 印花税 3%和Additional Buyer Stamp Duty ABSD即额外买家印花税 。印花税3%大家一定要付的。而ADSD是根据拥有几套房子来支付。

新加坡的购第一套无需支付ABSD，第二套7%，三套以上10%。永久居民第一套房需支付4%，第二套10%，三套以上10%。外国人或企业不管多少套，ABSD都是15%。这些税款要在签署购房合同的8周前支付，即先付掉税费，再签购房合同。

要买房可先要盘算一下银两足够吗，不够可以明年再来。

（交款时间表，是不是有点复杂？）

地段与地点一样重要！

越靠近地铁价钱越贵，但也容易出租！

另外，我比较相信风水，也找来了两仪命苑的风水专家林瑞翔老师。他提供了我购房地点的参考意见：

1. 不要买不规则地块，尤其是三角形那种。

2.房产处周边最好不要一出来就看得到宗教标志，因此最好远离宗教场所。

3. 4号、13号不是一定不好。朝向最重要。不好的朝向难出租或会使得房客睡不着要搬走。若是一家子住，就一定要选择neutral 的朝向家里才会和谐。有些朝向只适合女士住，男人住在里面就会受窝囊气。

4. 忌讳房子与机房和垃圾收集站靠的太近，更忌讳垃圾槽在你要购买那个单元的楼下。

5. 不是有水就好。若是水往低处流，那靠近低处的房子比在高处的好。水为财，除非我要给邻居打工。

6.门口有水胜过门后有水。很多人会因为怕游泳池吵而选择背向游泳池的单元。这在风水上是不好的。他让我一定记得!

靠近乌节路，三角形的地块绝对是NO NO!

还是三角形的，怎么看起来像切剩下的蛋糕呢？

0404真的是恭喜恭喜吗？

左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武。。朱雀喜欢水，玄武要有山！

购房预算与贷款

我把上海朋友给的“购房方子”给了中介，并告知了我的预算。这下好了，中介找来的房子都很小、很贵（都是130万以上的）。我算了算，从booking fee到 stamp duty，至少要准备30%的现金,  看中介提供的那间几件较便宜的，也得有30-40万的现金。看来，没有家财万贯就不要奢望当地主婆了。

不是听说那个exercise fee能用CPF吗？

我很早就不是HDB的房奴了，虽是无债一身轻，但是根据规定和计算，我的CPF的普通账户内还必须留下至少8万元的最低存款。

不够贷款嘛！要不银行哪会有生意？

中介介绍了几家本地银行，但是朋友早早给打了预防针说贷款可能困难，要不新加坡那些房子早被人买了，还等我？我心想，应该不会吧！好奇想知道银行会借我多少钱。

虽然政府收紧了房贷条件，银行必须根据金融管理局制定的严格房贷条件放贷，但是每间银行要求的相关文件可能有所差异。我咨询了四家银行，分别有不同的要求，可贷的款项也有所差异，服务态度却非常一致。负责贷款业务的银行职员像是我来讨债似的，都是冰山美人，非常非常的cool，看到我这个潜在客户，没有一点积极性，到底是生意是太好还是生意太差？来贷款的客人是给银行送钱来的，又不是来要饭，服务可不可以热情一点？

有一家银行需要我提供半年的税单和公积金缴交证明。看了材料后淡淡的说：若是130万的房子，银行只能放贷给你60万。这个姑娘一听说公司是我自己开的，立马改口说只能贷30万。她把我和其他小贩、出租车师机都归纳为即自雇人士。怎么在国外，人家创业叫企业家、叫老板，新加坡就叫自雇人士呢？可真长见识了！

另外一家也要半年的税单和公积金证明，还额外要了信用卡账单和每月的工资单证明，他说若能提供，银行可能会考虑房贷60万。态度和前面那个冰美人一样cool。

朋友说找外国银行可能会好一点，我就找了一家问。这一家最好说话，负责人说他们可以借我90万，条件很简单，只要我把等额的钱押在他们银行就可以放贷给我。“要90万Ok的，你就把90万存入我们银行的定期户口就行了。”你说这家银行可爱吗？让我用自己的钱，借贷款给自己，还得付他利息，这生意无本万利啊！

新加坡真的就买房容易贷款难吗？我不信，没经过中介介绍，我又自己找到了住家附近的那家我在中国工作时使用的银行。负责人不在，但很快就回了我电话，客气地说拥有自己公司的客户，只需要两年的税单和公积金缴交证明即可申请贷款，不过需要经过评估才可以放贷，也要先看到购房意向书，一般可放贷60-70%。

心想，还是外来银行更懂得做生意。可后来我才得知，由房产中介介绍进银行的客人，银行都得给佣金，分的羹少了，服务态度自然也提不起劲了。若是自己找上门的客人，银行服务人员就可以不用把佣金分出去。还是那句老话，钱不是万能的，但是没有钱却万万不能！若购房需要贷款，恐怕真的要披荆斩棘了。

这是工程进度，提早完成就提早缴费

现在谈谈付款时间，和中国有点不一样。卖期房付款期限一般至少有9个阶段。在签署了购房意向与缴了5%定金后的6-8星期开始，按照以下程序付款：

第一期（6-8周后）：交15%的首付，3%印花税和7%额外买家印花税（如有）。

第二期 （6-12月后）：10%打桩

第三期（6-9个月后）：10%

第四期（3-6个月后）5%

第五期（3-6个月后）5%

第六期（3-6个月后）5%

第七期（3-6个月后）5%

第八期（3-6个月后）25%

第九期（6-12个月后）15%

若是要买的房子建造进度快，付款的速度也会加快。

内部装修都很到位

看了都心痒痒

 中介费

在看房过程中我也悟到购房玄机。中介带去看的房子都是期房。为啥呢？好奇怪！原来期房才有佣金，一般1%或2%。已经TOP（即交房）的楼盘，中介是没有兴趣带你去的，佣金不是没有就是少得可怜，可能0.5%都不到。另外也得知，二手房的中介费是最最最低的了，傻瓜才带你去看呢！还有，千万不要炫耀你认识哪个哪个开发商。买方若直接找去等于零佣金，没有一个房产中介想白做， 不要浇灭他为你服务的热忱。

另外，当你发现中介“苦口婆心”，给你一堆“专业意见”和告诉你该房子能租很高的租金时，你千万也要留个心眼。我看了一处位于市中心的楼盘，地段和地点都好，永久地契，附近国际学校、管理大学、艺术学院和各类私校很多。中介看我对仅仅剩四楼的单元有点忌讳，就极力推荐#04-04, 说是剩下的最好的房型，还天花乱坠把#04-04说成了大吉大利的“恭喜、恭喜”！我几乎被打动了但心里总还带一点怀疑。为啥他这么卖力地推销？

侧面打听得知，该处楼盘开发商要快点出售剩余的几间房，给了5%的佣金！这可是比一贯的佣金多出好几个点。一套135万的房子，佣金你们可以想象一下。奖励好诱人！这嘴自然甜，房子自然就完美无缺了！

靠近甲级办公楼或靠近学校的地点都是棒棒哒！容易出租！

为什么会有这么高的中介费呢？原来新加坡政府是通过一个叫发展商合格证书（QC）措施来控制市场的私宅供应，制止开发商大量开发，为房地产市场降温。QC的制度规定：凡有外国股东的发展商，必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在拿到临时入伙证的两年内卖出所有单位，否则就得缴付罚金。

很多上市的房地产公司都有外国股东，所以均受QC条例影响。这类延长费是按地段地皮价和未售出单位占比计算的，第一年、第二年和第三年的延长费分别是未售出单位地皮价的8％、16％和24％。一旦逾期未售，所有未售出单位将按以上比率缴付罚金。政策就逼得开发商必须想办法卖掉所有房子了。

到网上查了一下， 2015年首三个月，发展商为那些完工超过两年的未售公寓单位，已支付约1亿1900万元的延长费。今年又将有13个房地产项目的700多个私宅单位将受QC条例影响，须支付延长费接近1亿元。

突然脑洞大开，这是否意味着可以再等一等才进场呢？

这几天的猎屋行动让我开眼界、长见识，值得一记。 这些 “房事” 中的奥妙恐怕也只有自己亲身体验过才能知晓！我懂了！

傅琼花

傅琼花是新加坡前驻华外交官和新加坡外交部副司长，新加坡本土华人，毕业于新加坡国立大学，上海大学在读社会学博士，曾在新加坡外交部任职12年，先后在新加坡驻厦门和上海总领事馆工作。现为新加坡南洋理工大学特约高级讲师，也经常受聘在中国各地大学、党校、行政学院等讲课，研究领域涉及新加坡公共政策、公共管理、社区与基层管理等。作者频繁穿梭于中新两国，观察中国有着独特的视角，结合新加坡城市化发展历程和公共管理方面的经验，述说感悟，与众分享。