城市地标记忆敌不过商业价值 牛车水还会是牛车水吗？

春节一到，文人墨客最多事。写诗，写春联，或是发点思古怀旧之幽情。晚清诗人罗昭隐在除夕祭灶时刻，感怀文人有志难申，写道：“一盏清茶一缕烟，灶神老爷上青天。玉皇若问人间事，为道文章不值钱。”

诗人自我调侃，早已告诉今天的写作人若对稿费不满意，只能向玉皇大帝投诉，不要烦老编。顺祝《红蚂蚁》一家子：“除夕畅饮千杯酒，新年更上一层楼。”

闲话表过，说点正经事，话说在经历三次集体出售计划失败后，欧南园地标私人公寓珍珠苑（Pearl Bank Apartments）终于以7亿2800万元通过私下协议出售给凯德集团（CapitaLand）。

《联合早报》以封面头条的待遇高调处理这则新闻，还配上显目大图片，内页又有续闻报道居民的反应，居民高兴，不舍兼而有之。很显然的，地处牛车水区，位居山丘上有点居高临下的珍珠苑公寓因其地理位置之特殊，而成为市区风景线的一个地标，任何地标式建筑的即将消失在新加坡总会成为一个情感议题。

被集体出售的公寓出现“年轻化”趋势 

本地房地产界吹集体出售风曾经一度越刮越盛，整体房地产价格也有水涨船高之势。过去三年，集体出售住宅项目共计40个，其中13个屋龄少于30年。被集体出售的公寓出现“年轻化”趋势到底是不是一个正常现象，也许见仁见智。

房地产的价值通常会受周遭环境的影响，一座公寓本就够摩登现代化，但周围的迅速发展可能很快地把它比下去，因此年资轻轻不足30岁便显老，看在发展商眼里，就是公寓所在位置的价值没有完全体现出来。具有重新发展潜质的公寓的另一个选择是作改头换面的翻新，但这不但给居民带来生活的不便，翻新成本也未必比重新发展划算。

新加坡是个人口密集的城市，任何发展项目，不管全新或是重新发展都必须考虑多方面的因素。去年底，国家发展部就出台新政策，要求买家、发展商和房地产商在提交集体出售项目的提案或发展申请时，必须先征询陆路交通管理局意见，并进行预先申请可行性研究，确保项目在重新发展后的可建筑住宅单位总数，不会对现有道路网络造成压力。但这项新政策不可能对集体出售风气起到真正的抑制作用，有重新发展潜能的公寓集体出售似乎是迟早的事。

另一方面，有些地标式建筑便是在公路建设的计划下“让路”出来，如已走入历史多年的国家图书馆和几年前被动迁的梧槽路几座市中心组屋。

接下来，会不会轮到珍珠坊和珍珠大厦？

珍珠苑位于市区边缘，又近欧南园地铁站，地点相当优越，有良好发展潜能。业界认为，附近的珍珠大厦（People's Park Centre）和珍珠坊（People's Park Complex）等项目本也有意集体出售，珍珠苑集体出售交易可能推动这些计划。因此，珍珠苑所引起的后续效应才更值得关注，珍珠坊和珍珠大厦可以说是牛车水的灵魂所在，若没有了珍珠坊和珍珠大厦，牛车水还像牛车水吗？

有些地标式的建筑消失多年后仍旧是人们心中的痛，有些则很快地被人遗忘，对祥子而言，旧的国泰戏院、首都戏院、丽都戏院等等的昔日风采永远叫人怀念。近日，从朋友口中惊闻现在丽都戏院所在的邵氏中心大楼也有重新发展大计，本来有点怀疑，想想也很合理。今日的丽都戏院所在大楼虽然还很年轻，但看其周围各个商业大楼争奇斗艳，新的纷纷起来，旧的也纷纷整容，它的潜能价值又提高了，在重新发展的热潮下，就看它还能顶多久！