合登观点分享：经济衰退如何影响房价
当美国一打喷嚏，全世界都跟着感冒。
美联储在 2022 年6 月大幅加息 75 个基点，并可能在2022 年 7 月进行类似的加息以抑制通胀，这有可能使美国陷入经济衰退。美联储主席杰罗姆鲍威尔表示，美国有可能进入经济萎靡期。新加坡的经济是否会跟随趋势？经济衰退对房地产市场有何影响？
新加坡最近一次经济收缩是在 2020 年，当时国内生产总值(GDP) 连续下降了两个季度以上然而房地产价格竟出人意料地具有韧性，在第一季度下跌1.0%，随后又在经济增长之前再次攀升。房地产市场在复苏中领先经济 一个季度。
表格1: 对比生产总值和房价 (2019Q4 to 2020Q3)
来源: 新加坡统计部门, 市区重建局, 合登研究
房地产市场是否会导致经济下滑？还是经济引领房地产市场？
可用数据可追溯到1975年，对比GDP 和房地产价格的变化，来分析两者之间是否存在任何关系。
图 1 显示，房地产市场在经济收缩之前先下跌。
1984 第一季度房地产市场价格下跌 0.8%，远远领先于 1985 年第二季度的经济萎缩。在 1997 年亚洲金融危机期间，在政府采取严厉的降温措施抑制炒房热潮后，房地产市场在 1996 年第三季度跳水。在 2001 年轻人互联网泡沫破灭期间，房地产市场在 2000 年第三季度也首次出现转机。只有全球金融危机和 Covid-19 低迷与房地产价格下跌同步。
经济增长在房产价格下跌时也会相应降低。
图一: 对比 GDP和 房价 (1975 to 2022Q2)
来源: 新加坡统计部门, 市区重建局, 合登研究
另一方面，房地产市场的复苏与经济息息相关，房地产市场大部分时间的复苏都是迅速的。
房地产市场似乎是经济状况的更好指标。这与经济收缩将导致房地产市场低迷的普遍看法背道而驰。
房地产市场在经济衰退之前下跌可能还有其他原因。以前炒房的现象很普遍，特别是在 90 年代中期，买家可以轻松地翻转期权。一些投机者还会降价止损。
房地产行业依赖于轻松获得低成本融资。亚洲金融危机时，银行可能对发展商的贷款设限并提高利率，这给使用高杠杆的发展商施加不少压力，导致他们降价以推动销售量。
信贷收紧导致开发活动减少，从而影响了 1990 年代末至 2000 年代初的建筑业。这对就业和其他经济部门产生了多米诺骨牌效应，导致当时的经济收缩。
展望未来
如果房地产市场是一个领先的指标，我们应该如何利用它来做出更好的购买决策呢？
毫无疑问，利率上升是一个令人担忧的问题。不过，发展商与过往相比更加谨慎且使用更低的杠杆。此外，他们降低价格以满足额外买家印花税减免的五年时间表的可能性很低。市场上未售出的库存水平非常低，截至 2022 年第一季度为 14,362 套。这比 2019 年第一季度未售出的峰值低 62%。
新加坡金融管理局 (MAS) 已确保通过卖家印花税将投机行为降至最低。与 1995 年第二季度的 31.1% 相比，2022 第一季度的投概率处于 2.6% 的低位。总偿债率的顶线设置为55%，从而阻止了买家的过度消费。
2022年第二季度房价会走低吗？这是非常不可能的。2022 第二季度推出的两个主要项目 鑫丽嘉园（Piccadilly Grand） 和丽福苑（ LIV @ MB） 中位售价分别为每平方尺 2,175 新元和 2,405 新元。某房产网站的公寓转售价格数据显示，2022 年 4 月和 2022 年 5 月价格上涨了 1.1%。6 月的房屋需求仍然强劲。
预计 2022 年后的房地产价格将持续增长。建筑成本上升导致销售价格上涨。低失业率、持续的收入增长和不断增长的组屋转售市场意味着对房屋的需求保持稳定。
如果价格转向南方，过去的经验表明，复苏是迅速的。
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