新推：政府推出伦多备售地段 可建7千私宅单位 ！ 工业区三合一构想

政府推出六正选与八备售名单地段 预计共可建造7310个私宅单位

根据国家发展部（6月7日）宣布的下半年政府售地计划，正选名单地段的私宅供应量将从上半年的2785个单位增至下半年的3505个，以确保供应充足，并维持市场稳定。这是正选名单地段的单位数量连续第四次上扬，也是自2014年下半年以来最高的供应量。

在需求回升及库存下滑的情况下，政府将推出六幅正选名单地段和八幅备售名单地段，预计共可建造7310个私宅单位。　　

根据国家发展部昨天宣布的下半年政府售地计划（GLS），正选名单地段的私宅供应量将从上半年的2785个单位增至下半年的3505个，以确保供应充足，并维持市场稳定。

这是正选名单地段的单位数量连续第四次上扬，也是自2014年下半年以来最高的供应量。

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣认为，下半年正选名单地段只比上半年增加一幅地段，单位数量环比微增26%，不足以为私宅市场降温。

结合商业空间 可建近800个单位 滨海南推出首幅私宅地段

除了备受看好的滨海花园巷（Marina Gardens Lane）地段，分析师预料武吉知马私宅地段、淡滨尼的综合发展项目地段，以及登加的执行共管公寓（EC）地段也是发展商较为看好的地段。

| 登加地段或吸引六至九方参与竞标

其中，较抢手的登加地段可能吸引六至九方参与竞标。　　

下半年的备售名单地段当中，兀兰2道白色地段和里峇峇利路（River Valley Road）酒店地段，也将提供总楼面面积达9万4750平方米（101万9881平方英尺）的商业空间，以及530个酒店房间。

由于私宅需求持续强劲，政府的下半年售地计划继续增加私宅供应。

淡滨尼11道地段土地成本高 料吓退一些潜在竞标者

国家发展部预计，若发展商有需求的话，备售名单地段将为它们提供良好的选择，这些地段只有在发展商勾出后才会推出市场招标。

分析师预料，淡滨尼11道的地段会是一幅抢手地段。这幅地段可建造1190个住宅单位，并提供1万4000平方米（15万零695平方英尺)的商业空间。

仲量联行（JLL）新加坡研究与咨询部高级董事王德辉告诉《联合早报》：“这将是淡滨尼北一带的重大发展项目，为那里的居民提供私宅和设施。不过，土地成本可能会很高，接近或超过10亿元，这可能吓退一些潜在竞标者。”　　

高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部高级经理黄显洋认为，发展商也将对武吉知马连路（Bukit Timah Link）表现出浓厚兴趣。

这幅地段可建造约160个住宅单位，可步行至美世界地铁站，并可收益于未来惹兰安娜武吉的综合项目所提供的设施。综合项目包括巴士转换站和商店。附近在2020年推出的综合项目The [email protected] World已售罄。

莱坊：登加EC地段料受青睐

莱坊（Knight Frank）咨询部主管陈姳潓说，登加是一个拥有许多可持续发展特征的新兴住宅区，因此位于登加种植园环道（Tengah Plantation Loop）的EC地段预料将会受到青睐。

她预料，随着这整个住宅区变成我国首个“减少用车”（car-lite）和提供智能科技的住宅区，这个EC一旦竣工将给家庭带来新的选项。

住宅投资潜能低 分析师：工业区三合一项目市场需求料不高

政府计划推出结合工业、办公和住宅用途的发展项目，分析师认为，工业区附近的住宅投资潜能较低，这类项目的市场需求预计不高。

市区重建局对商业和工业建筑的未来构想，包括在工业区内建造结合工业、办公和住宅用途的项目。这类多用途项目的低楼层可能进行无污染工业活动，中间楼层为共享办公空间，而高楼层为住房单位。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时说，这类三合一项目将面对两大市场挑战。

“首先，即使是轻工业还是会发出机器声响，住宅居民可能会受到干扰。另外，罗厘和货车也可能在区内道路造成交通拥堵，而且这类车辆对小孩也可能造成危险。我平时开车都会尽量避开大型货车。”

因此他认为，家庭多数不会考虑入住工业区。

再来就是这类住宅若无人居住，投资者可能会低价出租给中小企业作为外国客工宿舍，导致房价被拉低。这不仅达不到让人们住在工作地点附近的目的，还会拖累整个地区的房价。

合登房产集团（Huttons）研究主管李思德则较为关注如何发展这类多用途项目。

| 市场：三合一地段地契年限该如何制定是个难题

他指出，工业地段地契在20年内到期，商业和私宅地段则一般上是99年地契，三者合一的地段地契年限该如何制定是个难题。

若把工业用途的部分改为99年地契，这会加重终端用户的成本，与现有工业地段20年地契以降低成本的做法背道而驰。

市建局提出的另一项计划是在近期内推出地契年限较短的商用地段。这种地段使用周期较短，业主就能根据迅速变化的经济趋势改变运作方式。

高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部高级经理黄显洋受访时指出，地段的地契年限是市场关注焦点。

“至少30年地契的商用地段或许还能吸引发展商，因为发展商可在地契还剩20多年时以合理价格出售在地段发展的房地产项目。”

地段价值会随着地契越接近到期日而下滑，发展商翻新项目或重新发展地段的回报不高，租赁需求也会受影响。

麦俊荣也认为，这种地段对投资者的吸引力不大，因为即使短地契地段的地价比长地契的地段低，但业主建造办公楼的成本一样高。此外，若地契年限太短，业主难以获得更多银行贷款发展地段。

与其缩短地契年限，他建议维持现有条例，允许业主申请更换土地用途或出售大楼。

至于较短地契商业地段对租金市场的影响，黄显洋认为，较长地契地段将会更受欢迎，价值也会升高。中央商业区甲级办公空间租金不会受到较短地契地段的直接影响，尤其是在近期和中期之内，因为新办公楼需要数年时间建造。