私宅价格大涨，发展商盈利率上扬

本地新私宅价格大涨，发展商的盈利率也预计上扬。

根据星展集团研究报告，丽福苑（LIV＠MB）近期大卖，首个周末就卖出近八成单位，而且平均尺价达2400元，一些较小单位尺价更达2600元。

星展集团分析师陈伟祥和陈丽睿在报告中表示，丽福苑（LIV＠MB）地价估计为尺价1280元，项目回本尺价预计为1850元至1900元。当项目完工后，估计发展商万国公司（Bukit Sembawang）可取得25％至28％的盈利率。

盈利率是本地发展商关注事项之一。根据《商业时报》去年报道，受到土地和建筑成本上扬，以及房地产经纪佣金增加的影响，本地发展商在私宅项目可取得的盈利率已跌至10％至12％，有些项目盈利率更少于10％。

但近期强劲私宅需求带动房价大涨，多个新私宅尺价涨至超过2000元的水平，发展商得以将上涨成本转嫁给买家，盈利率因而上扬。

5月初正式开卖的鑫丽嘉园（Piccadilly Grand），首个周末以2150元平均尺价卖出近八成单位。此前，市场估计它的回本尺价约1837元。按此计算，意味着这项目的盈利率约17％。

将于本月推出的宏茂桥新项目AMO Residence，以及第三季推出的杨厝港伦多中路（Lentor Central）项目曲水伦庭（Lentor Modern），分析师预计它们推出的平均尺价分别为2100元和2200元，而回本尺价为约1822元和1900元，盈利率可达15％左右。

根据房地产公司Stacked Homes整理的数据，新私宅平均尺价从2012年第一季约1200元，如今已涨至超过2000元，涨幅约67％。

新加坡国立大学房地产上周发布的今年第一季房地产行情报告还显示，71％发展商预计下来六个月的私宅价格会调高，比之前调查的60％比率来得高。

国大房地产与城市研究院副院长李乃佳接受《联合早报》访问时表示，新私宅价格上涨，或多或少提振了发展商的盈利率表现。

他说：“虽然不少发展商反映他们的盈利率少于10％，但从最近几个项目的销售价格来看，我相信它们的盈利率应高于10％。”

他跟着指出，新私宅强劲销售表现主要来自几方面。首先是有大批80后买家进入楼市．对市场形成大量需求。其次，许多人把房地产作为更安全投资。再来，目前新私宅项目不多，意味着买家选择更少。

戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文表示，目前尺价2000元可说是许多地区的新常态，估计买家需要一些时间来消化新价位。

但他提醒说，目前宏观经济风险偏向于下行。他说：“年初至今，全球经济出现逆风如俄乌冲突、中国疫情封控措施，以及连带的供应链中断等，无疑对新加坡在内的世界各地经济增长前景带来不利影响。”

有鉴于此，他预计今年私宅价格增长将比去年缓和，发展商的整体盈利率应不会继续走高。

同样地，李乃佳呼吁发展商采取谨慎态度，别高价竞标地段。他说：“现在私宅需求和市场流动资金虽高，但建筑成本依然居高不下，而且发展商把较高成本转嫁给买家始终是有个限度的。”