分析师：新规定不会显著冲击集售市场 现有分层办公楼料更抢手

为了维护和提高发展项目的质量，市区重建局前日规定中央区重要地区的商业发展项目，在重新发展时不再允许分层划分成个别单位。分析师认为，由于要价合理，现有分层地契办公楼料能获得家族办公室和高净值人士的青睐。

政府限制中央区黄金地段的商业项目重新发展时分层划分，大多数分析师认为，新规定不会对受影响项目的集体出售带来显著冲击，但将造成市场新增供应有限，预料现有分层地契商业单位会变得更加抢手，尤其是分层地契办公楼。

高力国际（Colliers）研究分析指出，我国去年12月15日推出住宅降温措施，造成私宅市场部分投资兴趣转移，加上缺乏新增供应，他们看好今年接下来分层地契办公楼市场会受到投资者和自用业主需求的良好支撑。

“由于要价合理，现有分层地契办公楼通常能获得家族办公室和高净值人士的青睐。”

根据该行提供的数据，中央区分层地契办公楼去年的市场交易额，从前年的8亿9787万元倍增至17亿9100万元。今年来的交易额为9554万元。

去年交易量显著的分层地契办公楼包括新达城（Suntec City）和新加坡工商联合总会中心（SBF Center），分别完成20宗和11宗交易。

莱坊（Knight Frank）咨询部主管陈姳潓接受《联合早报》访问时说：“作为投资工具，分层地契办公楼甚至混合用途发展项目会比整栋大楼更容易买下，这类投资机会开放给资本有限的小型投资者。”

另外，小型企业和家族企业对办公空间也能有更大的控制权，可以配合灵活工作安排转租赚取收入。

为了维护和提高发展项目的质量，市区重建局前日规定中央区重要地区的商业发展项目，在重新发展时不再允许分层划分（strata subdivide）成个别单位。

这意味着受影响地区的商业项目，重新发展后将由单一业主持有，同一个项目的单位不能由不同业主独立拥有及管理。

新规定包含混合用途发展项目的商业房地产部分，主要适用于乌节路至东陵路一带的商场，珊顿道和罗敏申路一带的办公楼，以及国会大厦等国家重要地标附近的商业项目。

这也适用于中央商业区（CBD）奖励计划和策略发展奖励计划（SDI）下的重建方案。

除了上月成功集售的东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre），之前展开集售或有意集售的受影响项目包括凯联大厦（International Plaza）和豪杰大厦（Orchard Towers）。

当中，凯联大厦的集售招标活动已在去年11月30日结束并进入私下协议。

仲量联行（JLL）资本市场执行董事陈鸿文认为，受影响项目的业主和买家通常是大型发展商、企业和机构投资者，“他们可能会整体持有项目以更好控制，以保持或提高价值落实长期投资。”

| 定价仍是集售能否成交关键

第一太平戴维斯（Savills）投资销售和资本市场副执行董事陈威礽持相同看法，他认为新规定对集售市场的影响应该很小。黄金地段的商业项目集售让发展商有机会重新发展和精心规划不同用途，允许发展商和投资者长期持有。

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博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹不排除新规定可能会减少参与集体招标的潜在买家，尤其是他们考虑将商业项目进行分层出售，但她强调，定价依然是任何集售成交的关键因素。

来自 / 联合早报

文 / 周岳翔