在新加坡买房和中国的十三个不同及注意点

一、外国人可以在新加坡购买什么类型房产？

中国对于外国人买房有非常严格的限制。小编之前曾在北京经历过一个为了规避政策，外国人诉中国人代持北京房产的购房纠纷。

新加坡对外国人买房，与新加坡本地人在房产权益上没有区别，一样的权利与义务，大多数房型都不限制外国人购买。但对于外国人买房，征收高额的印花税。新加坡卖房没有资本利得税。

中国的住宅通常是70年产权，而在新加坡则有99年的、 999和永久契约。在新加坡，除了商业地产外，主要有3种住宅房屋类型：政府组屋、有地住宅和私人公寓。

组屋是由政府出资建造的公共房屋，在新加坡大约有80%的本地人口居住在政府组屋。组屋地契属于99年，买卖和出租都有严格要求，只有新加坡公民和永久居民才有资格购买。组屋的存在使新加坡人实现了“居者有其屋”，是新加坡人生活不可或缺的部分。组屋的价格和政策类似于中国的经济适用房，但地理位置和生活便捷度皆优于经济适用房，这种房屋属保障性住宅，因此，其投资价值也大打折扣。

有地住宅也就是各种带土地的住宅，例如排屋，半独立和独立式别墅。地契也是分为永久、999年和99年。因为新加坡国土面积有限，政府担心外国人买买买把土地都买完了，所以，严格限制外国人购买有地住宅。一般来说，外国人以及永久居民只可以选择买圣淘沙岛上的圣陶湾别墅区(Sentosa Cove)。长期居住在新加坡并对新加坡经济有特殊贡献的外国人可以向新加坡土地管理局申请，批准之后可以在新加坡本岛购买一套有地住宅。不过，外国人购买的别墅(包括永久居民)只可以自住，不能出租，所以，不适合作为投资。

图：圣淘沙岛

新加坡的私人公寓由私人开发商建造，相当于国内的商品房。地契一般分为99年，999年和永久地契（中国为70年地契），由于新加坡政府只出售住宅用地地契为99年，市面上销售的公寓项目主要以99年地契为主，外国人和本地人都可以购买，也最受投资者青睐。

二、房屋面积计量方式不一样，新加坡没有公摊面积

中国买房一般用平方米（也称平方米）计算面积，在新加坡买房或租房听到的都是平方英尺，1平方米约等于10.8平方英尺，100平方米就是1080平方英尺。

除了计算单位不同，“面积”一词在两国房产市场的定义也不一样。在中国买卖房产所称的面积是指建筑面积，建筑面积=实用面积+套内墙体面积及阳台面积+公摊面积，通常也可参考“建筑面积=实用面积×1.3倍”进行简单换算；新加坡的“面积”则是实用面积。

中国的公摊有电梯井、公共用房、管道井、管理用房、楼梯间、设备间、变电室、垃圾槽、共用墙体、公共门厅与过道、值班警卫室等。

新加坡的面积仅仅是户型图内标注的面积，也包括空调槽与阳台，新加坡面积没有公摊，新楼盘的户型设计也更加合理，没有飘窗、植被区、防空壕，户型方正有效不浪费。因此，购买相同规模的房屋，新加坡房屋的实际使用面积要比中国大20%-30%。

此外，如果您在新加坡购买私人公寓，则无需购买停车位。由于停车位是公寓的辅助设施，每个单元用户有权停放至少一辆私家车。在中国，停车位通常需要额外购买或者租赁，而在一线城市购买停车位有的高达数十万人民币。

三、精装修交房，设施齐全

新加坡房屋都属于准拎包入住的标准。整套房子粉刷好的白墙，电路线路与水槽已经铺设完毕，空调已安装，均可以直接使用。地板已铺好大理石或者瓷砖，卧室房间已铺好实木或者复合地板，衣柜已配备。厨房带橱柜，抽油烟机、电磁炉或者天然气炉，水槽，洗衣烘干两用机，烤箱，少量会提供洗碗机，酒柜等。卫浴带橱柜，洗手池，马桶，花洒，少量提供浴缸等。买家只需自己领取钥匙后安装灯饰与窗帘，买家具（沙发，床，电视等）即可入住。

另外，新加坡的私人公寓都有完善的配套设施，通常标配24小时保安、网球场、健身房、烧烤台、会所、儿童泳池、标准50米游泳池等，公寓物业定期清洁、除虫、维护、升级，以上配套由专业的物业公司统一管理，业主需按月或按季度缴纳物业费，新加坡物业管理在全球处于领先水平。

相比之下，中国有精装修或者毛坯房可选；公寓设施以绿化和园林为主，其他社区设施不全面，实用性较差，物业管理水平良莠不齐。

四、房屋定价合理，南北朝向无差

新加坡高楼层价格贵过低楼层，安静朝向贵过吵闹朝向，无遮挡朝向贵过有遮挡，海景贵过泳池景，泳池景贵过街道景。新加坡避免买向西的单位，新加坡在北纬一度，南北朝向几乎没有差别。

中国买房尽量选朝南，因为中国位于北半球。

五、外国人可以在新加坡申请贷款吗？

相对而言，中国贷款条件较严，贷款利息5-6%左右。而且，外国人一般不能向本土中国银行贷款，只能通过外资银行或中国银行境外支行。

在新加坡，外国人可以向本地银行申请贷款相当于房价的70％，如果客户本身申请条件好，贷款额度甚至可以高达房价的75%，银行会评估客户的信用，并根据贷款人的贷款金额、贷款期限和贷款方案计算月付数额。对客户进行信用评估时，通常需要客户提供收入证明，包括工资单、银行流水单、银行存单、个人所得税等资料办理评估等。

贷款年限的计算和中国也有所不同，新加坡的贷款年限取决于申请人的年龄和贷款比例。假设贷款申请者的年龄为35岁，如果贷款比例在60-80%，可以贷款到65岁，贷款年限=65-35=30年。第二种情况是如果贷款比例低于60%，可以贷款到75岁，贷款年限=75-35=40年。

外国人在新加坡申请购房贷款的，与新加坡本地人享受一样的利率，新加坡银行贷款利息低于2%。而新加坡房屋租金回报率高于利率，当物业被租出后，用租金来还按揭，房贷利息付款还能够扣税，所以，许多外国投资者都会利用银行杠杆，在新加坡会选择贷款买房。

六、购买期房按照工程进度付款，分期付款压力较小

在中国，期房一般是全款。楼盘建造十几层，房屋就开始售出。只要按揭下来，没交钥匙也要开始按部就班地还房贷。

在新加坡购买期房新盘，交完首付20%之后，剩下尾款是按照工程进度支付的，全部完工后才交完全款。比如地基完成并通过验收后，地基款10%，发展商先垫付，买家再付款（如果贷款可以通过还贷方式支付）。

注意，这笔钱不是直接付给发展商，而是转入为该楼盘专门设立的工程账户(project account)，由政府监管，目的是专款专用。直到买家拿钥匙入住才付房产总价的85%，剩余最后15%款项等公寓完全完成保修维护后才予以支付，这样也保证了新加坡没有烂尾楼，体现了新加坡对发展商监管的严格。同时，这也意味着在等待期房修好的这段时间内，月供是跟着工期的进度逐步提高的，一定程度上减缓了买家现金流的压力。

七、房产所有权如何分配？

新加坡房产证跟中国不动产登记证有一些区别，可以分为共同持有 (Joint Tenancy) 和分权持有 (Tenancy In Common)。

当有两人或者以上共同持有一套房产时，每位屋主获得产权的时间、拥有的房产股份比例一样。如果出现其中一个屋主过世情况，产权自动分配给其他屋主，不能按照继承遗产给子女

当有两人或者以上分权持有一套房产时，产权分配比例可以任意，即每位屋主获得的比例可以不同或者相同，每位屋主可以买卖或者抵押产权份额。其中一位屋主去世后，产权可以按照自己的意愿给子女。

八、在新加坡买房必须通过律师

新加坡房产买卖交易必须通过律师，为房屋买卖提供法律服务，确保交易安全、顺畅，你需要通过律师执行下列活动：购买房产；房产购买资金管理；购房贷款申请。你必须支付律师费用，但无需为各项活动聘用不同的律师。你可以向银行或金融机构确认，是否有指定的住房贷款律师，是否承担该笔费用。

九、新加坡房产交易有没有监管机构？

在新加坡买房不需要支付中介费，如果对中介的从业资格或职业操守有产生异议，可以向这个机构进行投诉（新加坡人真的很喜欢各种投诉）。

新加坡为提升房地产行业服务水准，于2010年10月22日，正式成立了一个政府法定监管机构——新加坡房地产代理理事会（CouncilforEastateAgencies,简称CEA）。该机构将负责审查房地产经纪的从业资格、考核、签发统一的经纪从业证，同时该机构也受理民众对房地产经纪服务的投诉。房地产经纪从2011年3月1日开始，在服务客户时必须佩带由CEA统一签发的经纪证。

十、出台新的限制政策“禁止开发商延长买家选购权书”，防止炒作行为。

最近，新加坡市建局推出了一条房产新限制政策—9月28日起，“禁止开发商延长买家选购权书（OPT），发展商也不得在选购权书失效的12个月内，再发出选购权书给同一个买家”。

也就是说，发展商把买卖合约和地契复本交给买家后，买家只有三个星期来行使选购权，履行合约。而且一旦过了期限，买家早前支付的25%定金将被没收。发展商也不得在期限到期后的12个月内，再次向购买同一个单位的同一位买家重新发出选购权书。

新政的目的，一方面是想提醒买家在购房前做好财务安排，另一方面是想要打击一些不良开发商企图用重复发出OTP的虚假数据形成楼市走俏的销售手法。如果您在买房时遇到了意外的资金周转问题，还是可以向当局申请，当局会按个别情况把OTP期限延长至12个星期。

十一、地契（产权年限）不同，地契太老的公寓不要买

如前所述，中国的住宅通常是70年产权，而在新加坡则有99年的、 999和永久契约。在中国谈起老公寓，指的都是建成时间老。而新加坡的情况有些差异，老不老，看的是地契。

如上所述，新加坡的公寓分永久和非永久地契。通过政府售地计划(GLS)卖出的公寓地皮一律都是99年地契，所以，目前市场上绝大多数是99年地契公寓。这个99年地契的年限，从地皮卖出去的那一年就算起了。 如果发展商拿到地就开始盖房子，正常情况下，三到四年房子盖好，建成年份和地契年份就会差个三到四年。也有财大气粗的发展商拿到地以后，在手里屯个四五年才开盘。再花个四五年建好。 建成时间和地契时间会差八到十年左右。下图某盘的例子，就是2008年拿地，2018年建成。

数据来自squarefoot 大家在买房前可以多留意一下，查一查地契年份。对于刚建好的新公寓来说，折损的地皮价值在房价上体现得并不明显，如果是新公寓，会有很多的转手成交，遇到上升周期，房价还会上涨。但过了二三十年以后，屋主会突然发现：房子很难卖出去了。 99年地契的私宅地皮，在地契年限到期以后，如果没有发展商出价购买地皮、重新发展的话——就会走向新闻里的结局，价值归零，收归国有。 在此，小编要说一下，之前国内对于住宅用地70年产权到期之后的政策一直不明确，而新颁布的将于2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第三百五十九条对此作出了规定，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

十二、规模太小的公寓不要买 新加坡房产市场上的公寓，有两个不同的英文词语，描述两种不同类型的公寓。 Condominium，缩写Condo，指的是比较大规模的公寓楼盘。

Apartment，是比较小规模的公寓楼盘。

市区重建局（URA）对Condominium有严格的定义，要求楼盘面积至少达到4000平米， 至少80%的土地面积用于公寓设施。Apartment，则不需要达到4000平米面积要求和设施要求。 这里提醒的，是面积特别小的Apartment，可能只有1000平米面积，整个楼盘十几二十户的那种小型公寓。这种小型公寓在东海岸地带特别多，其实很多的户型设计和地点都很优越，房子盖得很漂亮，还是永久地契。 为什么建议不要买这种小公寓呢。 第一，因为没有成交价位参考，转手困难。 楼盘单位数目太少，可能一两年只有一笔转手成交的记录，起不到市场参考的作用，在房产市场周期变动的时候，买卖双方定价和出价都比较困难。很多买家在同一个区域搜寻房产时，大型楼盘里同时会有十几间、几十间符合条件的房子，买家选择的余地比较大。小型公寓楼盘只有一间挂出来。 第二，集体出售难度大。 发展商对好地段的地皮永远是感兴趣的。集体出售（Enbloc）是老公寓的一个非常好的出路。但想要成功的集体出售，有个先决条件在屋主这边。 楼盘所有的户主，签字同意集体出售的比率达到80%以上，才可以启动集体出售。对于只有十几二十户的小型楼盘来说，只要里面有那么一两家坚持反对集体出售的户主，这个楼盘想要集体出售就很困难了。 十三、留意前后的大草地 如果您看的楼盘前后通透无遮挡，窗下一片大草地，请注意。

新加坡是一个变化迅速的国家，发展速度很快。 新加坡又是个地皮很珍贵的国家，大好地段的地皮空着长草，是不大可能的。如果实地看房的时候，看到前后通透，窗下大草地，四面无遮挡的环境，先别急着高兴，查一下政府对周围空地的规划吧。

新加坡的规划发展信息非常的透明，通常会提前五年规划好了，按部就班地开始修建，大家可以去市区重建局的官网查询Master Plan。

如果住宅周围的大草地预留着修公园啊，学校啊，居民设施啊，恭喜了。如果周围的大草地标明了橙色，代表住宅用途，那就要小心了，一个没留意，几年后高楼平地起，无遮挡变成全遮挡。

结语

总的来讲，新加坡的楼市政策稳定，房价可控，未来可期，如果您在关注新加坡楼市或准备出手，需要注意在新加坡买房和中国的不同之处。鉴于20%房款的附加印花税，如果有条件申请新加坡永久居住权身份（PR）的话，可以先申请永居权身份，在省下高额附加税的情况下，再考虑买房。当然，小编身边也很多没考虑PR而直接购买公寓的中国朋友，吧啦吧啦......