“必读”当你在新加坡购买二手房时可能会忽略这些要素

当你计划买房的时候，一定事先考虑很多因素，做足功课才去决定。就好比你会对房子的位置与价值进行一些调查，未来的房子靠近哪个地铁站、附近有没有完善的生活设施配套等等。其实这些因素是每一位购房者都会考虑的，而我们今天就来讲讲那些会被忽略的因素。

买家首先考虑的事就是从银行获得贷款的批准。一般情况新加坡本地银行都会提供给买家非常具有竞争力的贷款利息。银行信贷部门会让你提供一些个人的财政状况来进行评估，这些文件包括收入、目前是否有债务等，一般评估会进行1-2周时间。

外国人在新加坡申请贷款需要的材料

身份证、护照

收入证明（提供最近三到六个月工资收入情况，或银行流水）

最新的所得税单

购买合同

最近六个月的个人账单

住房贷款申请表格

附加文件（每个银行要求不同）

外国人可以在新加坡本地哪些银行进行贷款服务

本地银行包括OB大华银行、OCBC大华银行、DBS星展银行；外资银行包括中国银行、渣打银行、花旗银行、ANZ澳新银行、Maybank马来亚银行、CIMB联昌国际银行、RHB马来西亚兴业银行等。

另外，你还要考虑房产税（Property Tax），一般情况房产税是由新加坡税务局来估算，可能每年的税金都不同。新加坡自住型公寓的房产税还是很低的，基本是从年值的10%起（豪宅除外）。

新加坡的公寓是需要业主缴纳一定的物业管理费，这些费用将会用于维护公寓大楼以及公共设施例如，电梯、泳池、健身房、公寓私人会所、小区绿植、清净卫生等等。这笔费用是必须缴纳的，而且在新加坡购买公寓时，他们的物业管理费标准也是有差别的。一般情况普通公寓大约是400新元/月左右，豪华公寓大约1000新币/月左右。

业主每月交纳这么多的维护费用，当然也是希望公寓物业管理给予等值的服务。如果在计划购买二手公寓的时候，我也强烈建议对公寓物业管理公司多做一些功课，尽量避免购买到那些经常受到业主投诉却置之不理的物业。

新加坡公寓开发的规模各不相同，有的是几百个住户单位中小型公寓，也有上千个住户单位的大型或霸型公寓。一般情况，公寓开发的越大型，住户就越多，相对的公寓设施就越齐全。除了新加坡公寓的标配（烧烤台、泳池、水疗按摩、桑拿、健身房、网球场等），大型公寓还会配有更多的私人会所、羽毛球馆、瑜伽室、篮球场或礼宾服务等。

中大型公寓三居室的单位，每个月的物业管理费大约300-400新元/月。因为更少的业主一起分摊公寓的管理费，设施购买和维护费用，小型公寓的物业管理费相对高。同样是三居室的单位，小型公寓每个月的物业费，可能超过500新元/月。另外小型公寓的设施少且小，活动范围有限，被集体收购的机会也更低。

2019年，新加坡最畅销的私人公寓很多都是大型或霸型项目，其中最炙手可热的就是淡滨尼地段的聚宝园（Treasure at Tampines）,住宅单位达2203个单位；另外东景苑（Parc East）、悦湖苑（The Florence Residences）、南峰雅苑（Avenue South Residences）、尚景苑（Stirling Residences）都是超过1千个单位。

买房前需要做的另一个功课就是查看你目标项目周边的交易情况与回报率（租金回报与投资回报），租金收益率是外国买家在新加坡置业的一个重要因素。

新加坡东部18邮区的租金的公寓，Tampines Trillant、四美苑（Simei Green）、樟宜苑（Changi Rise）等平均的租金回报率都超过4%。根据数据显示这些项目平均成交价约为750新元/平方英尺，但是月租金平均却已经达到2.6新元/平方英尺，租金回报率超过4%。

图片摘自于《早报》

反而是深受投资者青睐的传统黄金地区，例如第9、第10、第15和第21邮区，租金回报率大多不高。例如滨海湾轩（Marina Bay Suites）的租金回报率只有2.2％，雅茂园（Ardmore Park）和瑞吉居（St Regis Residences）的租金回报率也分别只有2.3％和2.6％。分析师解释，这主要是因为这些地区的共管公寓，大多属于永久地契，而且屋龄一般比较新，因此房价相对来得高。