新加坡买房实战经验总结

参考市区重建局的地图，核心中央区包括位于南部滨海一带的核心市区（Downtown Core Planning Area，图中蓝色区域）和圣淘沙岛（图中粉色区域），也包括位于中部的第九，第十和第十一邮区（图中黄色区域）。核心中央区里分布著乌节路，里峇峇利路，东陵路，武吉知马路，荷兰路，珊顿道，罗宾森路，安森路，中央林荫道，北桥路等主干道，也分布著乌节，多美歌，市政大厦，莱佛士坊，滨海湾，丹戎巴嘎和武吉士等地标型地铁站。

核心中央区是新加坡的中枢大脑和心脏地带，也是新加坡最重要的政治，金融，商业，文化，艺术，购物休闲娱乐中心。现代新加坡的历史就是从史丹福.莱佛士于1819年登陆位于国会大厦和的亚洲文明博物馆之间的新加坡河畔开始的。由于莱佛士的远见卓识并有效的挖掘新加坡的地理优势，新加坡从一个落后的渔村成亚洲著名的自由贸易港。

国内外游客熟知的新加坡地标如滨海湾金沙酒店和名胜世界综合娱乐度假村，莱福士坊，滨海滨海金融中心，新加坡植物园，乌节路购物街（包括耳熟能详的爱雍，义安城，高岛屋，百丽宫，诗家董，罗宾森等购物中心等等）就在核心中央区。还有总统府，圣淘沙岛度假区，新加坡摩天观景轮，滨海湾花园，滨海艺术中心，新达城，圣安德烈座堂，莱福士城，新加坡美术馆，最高法院，国会大厦，亚洲文明博物馆，维多利亚剧院，莱佛士酒店，希尔顿酒店等一处处知名地标建筑都位于核心中央区。

不用说，这是新加坡最顶级的住宅区，也是高净值人士最为钟爱的黄金地段，豪宅云集，交通便利，绿树成荫。这里堪称新加坡住宅和商业地产的“皇冠上的明珠”。无论是沿着乌节路购物带两边，还是沿着那森路，东陵路，荷兰路和武吉知马路两边，大大小小的高档公寓鳞次节比，它们要么隐藏在绿树成荫的购物街旁边，或者屹立在人头攒动的繁华市区。别忘了还有那一栋栋位于东陵，荷兰路和武吉知马路，掩映在绿树成荫中的优质洋房，更不用提片那面朝大海，游艇环绕，海风吹拂的圣陶沙别墅区。

核心市区（Downtown Core Planning Area)

核心市区主要由新加坡中央商业区，市政区政府大厦（City Hall），多元商业区武吉士（Bugis），购物休闲区滨海中心（Marine Centre）和滨海花园区尼浩（Nicoll）组成。这里是新加坡的城市中心，也是新加坡的政治中心，文化中心，商业中心和金融中心，是海内外游客必然到访的旅游景点。

1. 中央商业区 (Central Business District, CBD)

中央商业区是新加坡的商业和金融中心，也是和东京，香港并列的亚洲金融中心所在地，包括莱佛士坊，滨海湾金融中心，珊顿道，丹戎巴嘎等区。这里是新加坡金融中心，汇集了众多银行业，保险业，会计业以及股票和外汇交易市场。这里聚集了数百家跨国公司和国际金融机构，从事贸易、商业、金融、资讯和旅游酒店业等，服务新加坡并辐射到亚洲和欧美。

TVRVeUxqY3dMalk1TGpFNU9BPT0=

其实新加坡的CBD也在不断延伸和扩大中，细分下来包括，从东南到西北依次包括以下九个分区。

1）丹戎巴葛（Tanjong Pagar）和麦士威（Maxwell）2个分区：这里是新加坡发展部，市区重建局，金融管理局，以及丹戎巴嘎中心或者国浩中心和麦士威国际争议解决中心（Maxwell Chambers）所在地。政府鼓励发展综合性商务空间汇集私人公寓，服务公寓和酒店等业态。

2）Anson 和Cecil: 主要包括丝丝街（Cecil Street）、罗敏申路（Robinson Road）和珊顿道（Shenton Way）三条街区。是新加坡股票交易所，珊顿道华联城（OUE Downtown）和星狮大厦（Frasers Tower）等所在地。政府鼓励发展综合性商务空间汇集私人公寓，服务公寓和酒店等业态。

3）莱佛士坊（Raffles Place）、菲利普（Phillip）和哥烈码头（Clifford Pier）三个分区: 作为新加坡最大的金融区，是新加坡的银行业集中地。围绕莱佛士坊地铁站周围大厦林立，花旗银行亚太总部、渣打银行亚太总部和本地的大华银行、华侨银行、星展银行总部，海洋金融中心，职总大厦等均设于此。

4）中心区（The Central): 这一区域紧邻滨海湾南岸，汇集了滨海湾金融中心（Marina Bay Financial Centre）、亚洲大厦（Asia towers）、莱佛士码头一号大厦（One Raffles Quay）、滨海盛景（Marina one）和滨海湾联通广场（Marina Bay Link Mall）等重要地标。政府鼓励在这一区域采取比较灵活的发展模式，引进更多的住宅，商业和娱乐业态，并保持一定份额的优质办公空间。

5）滨海舫（Bayfront): 紧邻滨海湾东岸，是滨海湾金沙酒店和滨海湾会展中心所在地。政府鼓励这一带的发展以会展、旅游、休闲娱乐业为主。

2. 政府大厦（City Hall)

这里是新加坡的政治和文艺中心, 除了国会大厦，最高法院，这里也是汇集了新加坡许多著名的历史建筑与文化景点。新加坡国家美术馆 (National Gallery Singapore)），维多利亚剧院与音乐厅 (Victoria Theatre & Victoria Concert Hall）、旧国会大厦艺术之家（The Arts House at The Old Parliament）、亚洲文明博物馆（Asian Civilisations Museum）、莱佛士登陆地点，政府大厦大草场（The Padang），滨海公园（Esplanade Park）和战争纪念公园（War Memorial Park）。近年来，政府鼓励沿着美芝路一带发展集合办公，零售和住宅综合性项目。城市发展集团的风华南岸和国浩置地的滨海名汇就是这一带的明星项目，其中风华南府和滨海名汇公寓项目很受欢迎。

3. 武吉士（Bugis)

这是本地多元化的商业中心, 既有Bugis+ 购物中心，白沙浮广场 (Bugis Junction)等时尚购物中心，也有迷人精品店铺和喧嚣的武吉士街市集 (Bugis Street Market) 。也有星级酒店，莱佛士医院和国家图书馆等便利设施。政府鼓励在这一富有历史风情街区发展更多的住宅项目，并延伸到附近的美芝路，增加这一带的活力。

4.滨海中心（Marine Centre)

这里新加坡集合了购物，商务，观光和酒店等多种业态，是俯瞰中央商业区和滨海湾的绝佳地段。其中就包括新达城建筑群-可谓新加坡的城中城，是本地最大的连体建筑群之一。新达城包括新达城会展中心，新达城购物中心和新达城办公大厦。滨海广场，Millenia Walk购物中心，几处五星级酒店如著名的新加坡泛太平洋酒店，丽思卡尔顿酒店和新加坡文华东方酒店等。此外还有闻名遐迩的滨海艺术中心和滨海购物中心。一年一度的国庆庆典也是在滨海湾浮动舞台举行。

5.尼浩（Nicoll)

这里是新加坡市区的北大门，以滨海花园为主要特色，包括大名鼎鼎的滨海湾花园（Gardens by the Bay），滨海东花园，滨海中花园。这里也是市中心的拓展区，在建的汤申-东海岸地铁线（包括三座地铁站）将会把这一带和市区其他部分串联起来，政府在沿线也会开发更多的商住综合项目。

第九邮区–世界知名购物街旁的奢华住宅区：乌节，经禧，里峇峇利

第九邮区是新加坡闻名遐迩的豪华住宅区，闻名世界的乌节路购物街贯穿东西，沿街两边聚集了许多大型购物中心，从零售奢华品到世界级国际料理，应有尽有。奢华与精品酒店和特色餐馆错落。细分下来第九邮区包括乌节路商圈Orchard，乌节路以北的经禧Cairnhill和索菲亚山（Mount Sophia）地区，也包括乌节路南面的Leonie Hill, Paterson, Anguilla Park，以及靠近新加坡河畔的里峇峇利（River Valley）一带。

第九邮区地处核心中央区的黄金地段，交通便利，出行方便。地铁南北线贯穿其中，建有多美歌站（Dhoby Ghaut）、索美塞站（Somerset）和乌节站（Orchard）和纽顿（Newton）四站地铁站。而地铁市区线则和南北线交汇于牛顿转换站，并于地铁东西线交汇于武吉士地铁枢纽。在建的汤申-东海岸地铁线经过误解了林荫道站和南北线交汇于乌节转换站，并南下到达在建的大世界地铁站并与地铁东西线交汇于欧南园地铁枢纽。驾车居民沿着乌节路和或者和乐路（Havelock Road），10分钟之内就到中央商业区和滨海湾金融中心，10分钟左右就到达城市大厦市政区。而中央高速公路(CTE)穿过第九邮区，通过CTE驱车20分钟左右就可到达樟宜国际机场，驱车25分钟就可到达兀兰关口进入马来西亚。

第九邮区居民购物实在是太方便了，繁华的乌节路商圈就在家门口，沿着乌节路前行liat Towers，会德丰广场（Wheelock Place），Shaw House, 诗家董（Tang Plaza), 爱雍·乌节购物中心（Ion Orchard), 威士马广场（Wisma Atria), 义安城（Ngee Ann City), 百利宫（Paragon), Mandarin Gallery, The Heeren, 313＠ Somerset, 乌节中央城（Orchard Central, 狮城大厦（Plaza Singapura）等购物商城鳞次节比，商场多、商品全、选择余地大。地标性购物商场、餐馆和酒店沿街矗立，整条乌节路充满丰富多彩的零售、餐饮和娱乐选择，满足不同品味和预算需求。设计师高端品牌、快时尚品牌、高级餐厅、民俗商品、画廊、惬意休闲的角落，都能在乌节路找到。

喜欢新加坡河畔的居民，可以前往罗拔申码头，这里有无数缤纷活动，包括探寻新的红酒酒馆或前卫概念餐厅，与朋友在河边悠然漫步，观看最新的精彩戏剧，以及流连于各具风格的咖啡馆，放松身心，开怀畅饮。无论是优活品味达人或文化消费者，都能在这里享有最佳体验。

第九邮区和其附近教育资源丰富。政府学校有立化小学 (River Valley Primary School)、圣玛格烈小学 (Saint Margaret’s Primary School)、彰德小学 (Zhangde Primary School)、英华小学 (Anglo-Chinese School (Junior))、欧南中学 (Outram Secondary School)、颜永成学校 (Gan Eng Seng Secondary School)、圣若瑟书院（Saint Joseph’s Institution）和公教初级学院（Catholic Junior College）。附近的高等学府有拉萨尔艺术学院（Lasalle College of The Arts）、芝加哥大学 – 布斯商学院（The University of Chicago Booth School of Business）、南洋艺术学院（Nanyang Academy of Fine Arts）和新加坡管理大学（Singapore Management University）。

附近也有许多国际学校如采士华国际学校（乌节校园）（Chatsworth International School （Orchard Campus））、瑞典补习学校（Swedish Supplementary School）、ISS国际学校（小学和中学校园）（ISS International School （Elementary and Middle School Campus））、意大利补习学校（Italian Supplementary School）、博伟国际教育学院（市区校园) (Dimensions International College (City Campus)) 和汉合国际学校（Chinese International School）。

让我们回到乌节路一带的私宅市场，这会涉及第九邮区和第十邮区两个邮区。其实从乌节路的多美歌一直到到新加坡植物园一带，第九邮区和第十邮区不分家，我们都可以看成一个整体市场。第九邮区发展成熟，寸土寸金，新楼盘供应有限，所剩待发展的地块不多。随着政府要进一步改造乌节路购物街，增强交通网络建设，第九邮区也迎来了发展小高潮。

新项目的开发主要集中在大世界地铁站和乌节路地铁转换站一带。先是利安尼山路上的99年地契公寓OUE Twin Peak和永久地契公寓-New Futura 推出市场大卖售光，接下来是位于Martin Place 的Martin Modern卖得满堂彩，然后是位于River Valley的永久地契公寓 The Avenir 和 8 St Thomas受到市场欢迎。

第十邮区 –多姿多彩的都市生活：东陵，武吉知马，荷兰村

第十邮区位居新加坡中部核心地段，她北依第十一邮区，东临第十邮区。在这里绵延数十公里的广阔地带，你既可以体验无与伦比的乌节路商圈大隐于市的奢华生活。号称空中别墅的顶层复式豪宅，居民登高望远，俯瞰乌节路购物街的繁华似锦或绿树红瓦掩映下的有地洋房，或远眺武吉知马山的苍翠连绵。也可以也住在一栋栋庭院幽深, 花草簇拥的极品优质别墅，品味武吉知马山下的恬静从容的田园式生活，也可以拥有亲近世界自然文化遗产-新加坡植物园和以各国大使馆区为邻的名流社区。

如果你喜欢更接地气，体验地道新加坡人的生活方式，那就来荷兰路和武吉知马路吧，那里有错落有致，大小不一的各式公寓住宅，你的日常生活将靠近3-4层的社区购物商场，集贸市场和熟食中心。这就是海纳百川，丰富多彩的第十邮区。

摊开地图，从东端的乌节路十字Scotts Road和Anguilla Park，Paterson Road为界与第九邮区相邻，北部以武吉知马路为界与第十一邮区为邻，南部到达Alexandra Cannel 和 Ulu Pandan Sungei 水道，与第三邮区女皇镇为界。最西边则到达旧荷兰路。在第十邮区，你可以任意穿梭于展现两种截然不同生活步伐的社区，随心所欲地游走于动感的都市节奏与休闲的自然怀抱之中。

第十邮区涵盖武吉知马、花拉公园、荷兰村和与乌节路同一路段的东陵区，是高档休闲好去处的不二之选。这一带除了品牌购物商场林立，也蕴藏了许多让都市人趋之若鹜的时尚餐厅，满足新加坡人对美食与购物的欲望。此外，新加坡最高山——武吉知马山、获颁世界文化遗产殊荣的热带植物园，以及本地难得一见的跑马场地和富时代风格的建筑，都聚集在这一历史久远的社区。

第十邮区位置居中，交通便利。市区地铁线贯穿其北部，串联起第六道站，陈嘉庚站，并于地铁环线交汇于植物园地铁转换站，接着在建的汤申-东海岸地铁线交汇于史蒂文地铁转换站，又与地铁南北线交汇于纽顿地铁转换站。而位于汤申-东海岸地铁线也串起来植物园附近的Napier站，东陵购物中心的乌节林荫道站，并与地铁南北线交汇于乌节地铁枢纽，然后一路南下和东西地铁线交汇于欧南园地铁枢纽。

而主干线武吉知马路和荷兰路一南一北贯穿第十邮区，并与金文泰路，花拉路/女皇道，乌节路分别交汇，几十条公共巴士线路穿行其间，极大地提高了出行便利行。第十邮区也靠近中央高速公路（CTE）、泛岛高速公路（PIE）和亚逸拉惹高速公路（AYE）等出入口，方便居民通达全岛各地。

如果要外出购物和用餐休闲，第十邮区的购物商场琳琅满目，特色餐厅种类繁多和分布面广。不用说绵延几公里的乌节路商圈是您的购物首选。在这里标志性的购物中心、餐厅和酒店遍及整条乌节路，丰富多彩的零售、餐饮和娱乐选择可满足不同品味和预算需求。设计师高端品牌、快时尚品牌、高级餐厅、民俗商品、画廊和休闲场所，只要您能想到，乌节路就能为您呈现。

位于第十邮区的东陵路（Tanglin Road）也有许多商场如东陵坊（Tanglin Mall），杜德阁（Tudor Court Shopping Gallery），东陵大厦（Tanglin Place），东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre），Claymore Connect，乌节达尔菲大厦（Delfi Orchard），福临购物广场（Forum The Shopping Mall），文艺复兴广场（Palais Renaissance）等等。

如果想暂时离开乌节路的喧嚣，居民可以去具有欧陆风情的荷兰村，那里有荷兰路购物中心，餐馆和小吃店，还有绝佳的酒馆、酒吧和槽坊和葡萄酒坊供访客驻足。这里还有一个熟食中心和湿巴刹，熟食中心有许多本地美食摊位，住户也可以在湿巴刹那里买到新鲜肉类和鱼类。而荷兰村地铁站旁边也有raffles Holland v和集美花园（Chip Bee Gardens），那里有不少国际餐馆、新奇的时尚商店、美食街和艺术画廊。

另外离植物园不远的登布西山是品尝品尝特色西餐和本地美食的好去处。除了饮食，古董、家具和家居用品店等也为这个地方增添了不少古朴与典雅。想不想去新天地（The Grandstand）体验一下美食，还有那乡村风格浓郁的PasarBella农夫市场。在那里，人们不出国门也可以在家感受到欧洲与澳大利亚周末市集家家户户争相购买农户们最新鲜农作物，以及精巧手工艺品的氛围。作为顶尖“杂物”市场，从新鲜食材到美酒佳肴，PasarBella的货架上不乏来自国内外的优质品牌产品任君选择。

如果希望外出享受极品绿色自然生活，那就来拥有150年历史的新加坡植物园，这是本地唯一获颁世界文化遗产殊荣的地标。想像清晨在阳光柔和的植物园远离散步、慢跑或参加各种晨运，吸收大地精华，肯定会让你一天的开始充满活力。植物园内也不时主办免费演奏会，在演奏厅前方的葱绿草坪上一边欣赏音乐，一边野餐，是不少家庭促进凝聚力的周末首选活动。

如果你想周末来爬山，总面积163公顷约武吉知马自然保护区就是你的理想乐园。这里距离喧扰的中央商业区和热闹的乌节路，居民可以登上163米高的新加坡最高山-武吉知马山，体验登山的乐趣，也可在这个岛上硕果仅存的原始雨林里享受虫鸣鸟叫的森林浴、松懈紧绷的都市神经。如果你喜欢快感，也可以尝试丛林内特设的越野自行车道，征服凹凸不平的山路。

第十邮区也是新加坡知名的学区，教育资源非常丰富。对于那些想在新加坡落地生根的年轻家庭，武吉知马一带有非常多的知名幼稚园，莱佛士女中和圣雅各堂幼稚园（St. James Church Kindergarten），也靠近国际学府如Avondale Grammar School 和新加坡伊顿国际教育集团（EtonHouse International Education Group）的幼儿园。附近的公立学校如南洋小学（Nanyang Primary School）、圣婴女校（客落）（CHIJ Primary School （Kellock））、光道小学（New Town Primary School）、莱佛士女子小学（Raffles Girls’ Primary School）、圣玛格烈中学（Saint Margaret’s Secondary School）、华侨中学和华中初级学院（Hwa Chong Institution）、南洋女子中学（Nanyang Girls’ High School）、国家初级学院（National Junior College），高等学府有新加坡国立大学（武吉知马学院）（National University of Singapore （Bukit Timah Campus））。

第十邮区靠近乌节路和纽顿一带的政府学校有新加坡女子小学（Singapore Chinese Girls’ Primary School）、英华小学（Anglo Chinese Primary School）、英华学校附小（Anglo Chinese Junior School）、新加坡女子中学（Singapore Chinese Girls’ Secondary School）、圣若瑟书院（Saint Joseph’s Institution）、英华中学（巴克路）（Anglo Chinese Secondary School （Barker Road））和公教初级学院（Catholic Junior College）等。

而在东陵区一带的主要政府学校有雅德小学（Alexandra Primary School ）、彰德小学（Zhangde Primary School）、英华小学 (Anglo-Chinese Junior School)、颜永成学校 ( Gan Eng Seng Secondary School)、莱佛士女子中学 (Raffles Girls’ Secondary School) 、克信女子中学 (Crescent Girls’ School)、欧南中学 (Outram Secondary School)、女皇镇中学 (Queenstown Secondary School)等。

而附近的国际学校有汉合国际学校（Chinese International School）、ISS国际学校（小学和中学校园）（ISS International School （Elementary and Middle School Campus））、挪威补习学校（Norwegian Supplementary School）和芬兰补习学校（Finnish Supplementary School）。还有芝加哥大学布斯商学院（University Of Chicago Booth School Of Business）等高等学府。

既然第十邮区如此让人神往，那就让我们来看看这里的私人住宅吧。如果说新加坡有四处最为顶级的私人公寓区，那么第十邮区应该占据其三，靠近香格里拉酒店的阿摩园Ardmore Park一带，四季酒店附近的乌节林荫道(Orchard Boulevard) 和那森路使馆区一带就是本地最为奢华的私人公寓社区。另一处就是临近的位于第九邮区的安德烈园 (Anguilla Park)和帕德森(Paterson Hill) 一带。

第十一邮区 – 从武吉知马有地洋房到诺敏娜的私人公寓: 诺敏娜，杜尼安，Hillcrest，瑞士俱乐部

第十一邮区位于核心中央区的最北边，西临Swiss Club Road一带，北邻泛岛快速公路，麦里芝蓄水池（MacRitchie Reservoir）和布莱德路（Braddell Road）一带，东邻马里士它路（Balestier Road）和中央快速公路CTE。南与第十邮区隔街相望，面积广阔，从东到西包括诺敏哪，杜尼安（Dunearn），Hillcrest/Watten和瑞士俱乐部（Swiss Club）等区。如果说第九邮区和第十邮区是豪门名媛，那么相邻的第十一邮区就是大家闺秀，外修中慧。

最东边的诺敏娜是本地重要的医疗中心和区域商业中心，国内税务局大楼也在诺敏娜地铁站附近。那里以私人公寓住宅为主，高楼林立，繁华热闹。而杜尼安（Dunearn），Hillcrest/Watten 和瑞士俱乐部（Swiss Club）这一带靠近中央集水区和自然保护区，是本地有名的优质洋房区和本地多所知名学校所在地。

第十一邮区位于核心中央区的北部，与宇宙中心-大巴窑相邻，交通便利。市区地铁线贯穿其南部，串联起第六道站，陈嘉庚站，并于地铁环线交汇于植物园地铁转换站。与在建的汤申-东海岸地铁线交汇于史蒂文地铁转换站，又与地铁南北线交汇于纽顿地铁转换站。而主干线武吉知马路贯穿第十一邮区南部，并与金文泰路，亚当路和纽顿路分别交汇，几十条公共巴士线路穿行其间，极大地提高了出行便利行。第十一邮区也靠近中央高速公路（CTE）、泛岛高速公路（PIE）等出入口，居民出行方便，可通达全岛各地。

如果要外出购物和用餐休闲，第十一邮区的居民可以有很多选择。靠近纽顿和诺敏娜一带的居民可以前往诺维娜地铁站（Novena MRT）和诺敏娜商业中心，那里有诺维娜广场（Novena Square）、Square 2 和大华广场（United Square）为居民丰富多彩的零售和餐饮选择。商场内也有超市，为住户提供新鲜肉类、蔬菜、水果、鱼类和所需的日常用品。

靠近纽顿地铁转换站是新加坡著名的纽顿熟食中心（Newton Food Centre），那里有许多著名的本地美食，是国人和旅客都喜欢用餐的好去处。当然乌节购物街这个新加坡最大的购物与休闲区也是附近居民的好选择，那里有许多购物、餐饮和休闲设施，包括琳琅满目的商铺、多姿多彩的国际餐饮店、电影院、夜店等等。

靠近杜尼安一带的居民可以去Balmoral Plaza购物中心，那里有不少的商店，餐馆和便利店。靠近Hillcrest/亚当路一带的居民可以前往附近的加冕购物中心（Coronation Shopping Plaza）, Crown Centre和临街店屋。或者Hillcrest Park一带的店屋，的住户可以在那里购买到所需的日用品，非常方便。此外，居民也可以去著名的亚当路熟食中心（Adam Road Food Centre），那里拥有非常多的著名本地美食摊位，提供好吃的本地美食，马路对面的小商场实宁中心（Serene Centre）和临街店屋也有不少购物选择。靠近瑞士俱乐部一带的居民可以可到达第六道的购物中心，那里有许多的商店和餐馆也是武吉知马区的居民喜欢去的休闲的好去处。附近的牙直利大厦（Guthrie House）也设有超市，住户可以很方便的买到各式各样的日常用品。

当然，第十一邮区居民可以去新天地（The Grandstand）体验一下美食，还有那乡村风格浓郁的PasarBella农夫市场。在那里，人们不出国门也可以在家感受到欧洲与澳大利亚周末市集家家户户争相购买农户们最新鲜农作物，以及精巧手工艺品的氛围。作为顶尖“杂物”市场，从新鲜食材到美酒佳肴，PasarBella架上不乏来自国内外的优质品牌产品任君选择。

靠近第十一邮区西部的居民，可以前往美世界地铁站一带的购物商场和店屋商店，这是武吉知马地区居民的购物和用餐的热点地区。这一带建有武吉知马大厦（Bukit Timah Plaza）、美世界购物中心（Beauty World Plaza）、美世界中心（Beauty World Centre）和武吉知马购物中心（Bukit Timah Shopping Centre）四座购物中心。这些商场聚集了非常多的零售店、餐饮店和超市。此外，那里有著名的武吉知马巴刹与熟食中心，聚集了许多本地熟食摊位和湿巴刹摊位，为附近居民提供经济的本地美食和新鲜的蔬菜、水果和肉类。

第十一邮区也是本地知名的学区，教育资源丰富，颇受本地买家欢迎。靠近诺敏娜和纽顿一带的公立学校有英华小学（Anglo Chinese Primary School）、圣约瑟书院附小（Saint Joseph’s Institution Junior ）、英华学校附小（Anglo Chinese Junior School）、博理小学（Balestier Hill Primary School）、新加坡女子小学（Singapore Chinese Girls’ Primary School）、华苑小学（Farrer Park Primary School）、圣玛格烈小学（Saint Margaret Primary School）、圣婴女子小学（大巴窑）（CHIJ Primary School （Toa Payoh））、英华中学（巴克路）（Anglo Chinese School （Barker Road））、新加坡女子中学（Singapore Chinese Girls’ Secondary School）和公教初级学院（Catholic Junior College）。

国际学校也非常多如伊顿国际学校（纽顿学院）（Eton House International School （Newton））、意大利补习学校（Italian Supplementary School）、汉合国际学校（Chinese International School）、伊顿国际学校（克雷摩学院）（Eton House International School （Claymore））、采士华国际学校（乌节学院）（Chatsworth International School （Orchard Campus））、圣若瑟夫国际学校（SJI International School）、ISS国际学校（ISS International School （Elementary & Middle School Campus））、瑞典补习学校（Swedish Supplementary Education School）和芬兰补习学校（Finnish Supplementary School）等。

靠近亚当路，Hillcrest 和瑞士俱乐部一带的学校有南洋小学（Nanyang Primary School）、武吉知马小学（Bukit Timah Primary School），莱佛士女子小学（Raffles Girls’ Primary School）、美以美女子小学（Methodist Girls’ Primary School）、培华长老会小学（Pei Hwa Presbyterian Primary School）、美以美女子中学（Methodists Girls’ Secondary School），圣玛格烈中学（Saint Margaret’s Secondary School）、华侨中学和华中初级学院（Hwa Chong Institution）、南洋女子中学（Nanyang Girls’ High School）、新加坡女子中学（Singapore Chinese Girls’ Secondary School）、圣若瑟书院（Saint Joseph’s Institution）、国家初级学院（National Junior College）和新加坡国立大学（武吉知马学院）（National University of Singapore （Bukit Timah Campus））。

而附近的国际学校如伊顿国际学校（Eton House International School (Vanda)）、华中国际学校（Hwa Chong International School）、瑞士学校（Swiss School）、德国欧洲国际学校（German European School Singapore）、荷兰学校（Hollandse School）和韩国国际学校（Singapore Korean International School）等。

第十一邮区近年来大型公寓项目比较少，而又主要以精品小楼盘为主，譬如近年来开盘的35 Gilstead, Neu @Novena, Fyve Derbyshire, Dunearn 386等小型公寓项目。有地住宅项目主要有The Whitley Residences，Hillcrest Villa等。

圣淘沙岛–升涛湾(Sentosa cove)

在新加坡的著名旅游胜地圣淘沙岛，有一处与大海相连的滨海住宅区 – 升涛湾（Sentosa Cove）。升涛湾位于圣淘沙岛的滨海地区，由新加坡政府和发展商历经数十年的精心规划，大量的人力财力资源来建设，旨在打造成为亚洲知名的综合性海滨住宅区。时至今日，升涛湾占地约117公顷，建有近400套有地住宅和1700多套公寓单位，这里是新加坡唯一允许外籍人士购买有地洋房的地区。

面朝大海，夏风习习，游艇环绕，升涛湾是被大海拥抱的奢华住宅区，是新加坡的“世外桃源”般家园。升涛湾西邻两座国际高尔夫球-18洞圣淘沙高尔夫俱乐部（Sentosa Golf Club）和丹戎高尔夫球俱乐部（Tanjong Golf Course）。它的东部和南部临近新加坡海峡，东南部与Pulau Seringat， Lazarus Island，Kusu Island，St John’s Island等群岛隔海相望。

整个升涛湾分成北翼、中翼和南翼三大部分。升涛湾别墅区主要集中在Cove Drive， Cover Grove和Ocean Drive三条主街，和5个人工岛的周边滨海地段。北翼建有3座人造岛屿，分别是珊瑚岛（Coral Island）、乐涛岛（Paradise Island）及财富岛（Treasure Island）。沿着滨海道，也建有The Azure，The Berth By The Cove和The Coast @ Sentosa Cove，北翼的居民可以眺望到新加坡最繁华的海港、中央商业区，在宁静的晚上，居民在家可欣赏灯火璀璨的市区风光。

南翼建有2座人造岛屿，分别是珍珠岛（Pearl Island）及丽沙岛（Sandy Island）。也建有The Oceanfront @ Sentosa Cove滨海公寓，Cape Royale， Seascape，Seven Palms Sentosa Cove等滨海公寓。南翼的居民可以眺望到新加坡南部的海岛，和梦幻迷人的湛蓝大海。中翼将南北两翼分开，这里建有Marina collection公寓，Sentosa Cove Village商场，也有新加坡顶尖的游艇俱乐部（One °15 Marina club）。

位于新加坡的度假天圣淘沙岛，升涛湾豪宅区靠近耗资数十亿建造的圣淘沙名胜世界（Resorts World Sentosa）、环球影城（Universal Studios Singapore），Sofitel Singapore Sentosa Resort &Spa等。驱车8～10分钟，就能到达港湾地铁站（Habourfront MRT Station）、新加坡邮轮中心（Singapore Cruise Centre）、怡丰城购物中心（VivoCity）和中央商业区，滨海湾金沙酒店和购物中心。

升涛湾滨海住宅区的命运与圣淘沙岛紧密相连。十几年前，当政府大力开发圣淘沙岛旅游资源时，圣淘沙名胜世界和环球影城主题公园在2006年拔地而起，吸引大批本地和海外游客，整个圣淘沙也因此闻名全世界。升涛湾住宅区是新加坡唯一一个外国人可以购买有地住宅的地方，这是它能吸引外籍高净值人士和国际人才投资新加坡定居的重要卖点。这一举措被视为升涛湾将成为世界富人和名流的度假胜地，大批外国买家蜂拥而至。升涛湾别墅交易最火爆的一年是2010年，当年有54宗交易，成交总价接近九亿两千一百万新币，单价每平方尺$1910新元。

随后几年里政府为了为炙热的房地产市场降温，推出一系列调整政策，包括施行总债务偿还率框架（TDSR），收紧贷款价值比率（LTV）,大幅提高额外买家印花税和卖家印花税。升涛湾住宅首当其冲，交易明显冷清，售价逐步下挫。如今升涛湾的房子因为靠近大海，房屋状况也是不如以前，加上新冠病毒疫情在全球蔓延，股市下跌，经济低迷，转售价格还有可能进一步下跌，资金雄厚的国际买家正在耐心的等待时机。

核心中央区的房地产市场

就新加坡的豪华住宅市场而言，武吉知马、荷兰路、东陵、乌节路、中央商业区和滨海湾这些区域是重中之重，豪华住宅云集的精华地段。豪宅市场自2017年开始触底反弹，数十处私宅项目集体出售地价屡创新高，政府售地计划的地价也是不断攀升，发展商的新项目发售价也是水涨船高，整个高档住宅市场进入了新一轮上升期，而且越来越多的公寓项目的售价超过了$3000元。

不约而同地，在毗邻这些豪华住宅区的其它中央区的新住宅项目的售价也超过了$2500元。譬如位于欧南园广东民街的Sky Everton 高层公寓平均尺价超过$2550元，最高售价$2895元（2卧房单位）。就连位于盛港万国地铁站的商住综合项目的Sengkang Grand Residences在去年开盘时多达45套1-2卧房单位成交尺价超过$1800元，最高尺价达创纪录的$1898元，这在过去是不敢想像的。

话说回来，在核心中央区地段，永久地契的私宅项目最新成交尺价也重新突破了$4000元, 譬如乌节林荫道的豪华公寓-铂瑞雅居（Boulevard 88）的四套顶层豪宅在2019年的成交尺价都在$4899～5125元之间。就连准豪宅区-第十五邮区的东海岸黄金地段，永久地契的公寓项目也取得了$3000元以上的尺价。位于Amber Road的Coastline Residences公寓在2019年的一套721平方英尺的2卧房单位创造了$3010元的尺价，而且同一项目的其它5套公寓单位（面积介于721～2885sqft）的成交尺价也超过了$2800元。

乌节路私宅市场

让我们回到乌节路一带的私宅市场。位于乌节路购物带南北两侧的大片住宅区是本地最为顶级的私人住宅聚集区，可谓高档公寓林立，“楼王”频现。西到东陵路使馆区和新加坡植物园，东到多美歌地铁枢纽转换站，从东到西沿着乌节路两边绵延数公里。而且周围环境优美，绿树成荫，不愧是喧嚣闹市胖的宁静府邸。这一带既有99年地契的公寓楼盘，也有永久地契公寓项目；既有深宅大院，设施完善的大型楼盘，也有临界而居的精巧楼盘，买家选择多多。

先说在乌节路北侧的私人住宅区，自西向东从纳森路(Nassim Road), Anderson Road(安德森路), 阿莫园 (Ardmore Park), 史蒂文路（Steven Road), Scotts Road, 经禧路（Cairnhill Road)，翡翠山（Emerald Hill）一直延伸到多美歌（Dhoby Ghaut）地铁枢纽。这一大片地段，无论从尺价和总价位来说，以纳森路和阿莫园一带的私宅售价最高.

在乌节路南侧的高档住宅区，从自东从基里尼路 (Killiney Road)，格兰芝路（Grange Road），利安尼山路（Leonie Hill Road）、巴德申山/巴德申路（Paterson Hill/ Paterson Road）、安哥烈园（Angullia Park）、乌节林荫道（Orchard Boulevard）, 卡斯加登路/卡斯加登径（Cuscaden Road/Cuscaden Walk）、汤林生路（Tomlinson Road）、一直向西延伸到东陵路（Tanglin Road）。这片乌节路南部住宅区以乌节林荫道，安哥烈园，卡斯加登径和利安尼山路的公寓售价最高。

从乌节路购物带再往南走几分钟，就进入私宅云集的里峇峇利（River Valley）私人住宅区。这一带地理位置优越，往北靠近新加坡顶级购物娱乐带 – 乌节路，往东南方向靠近中央商务区，往南就到达本地旅游知名景点之一 – 新加坡河和罗宾森码头。这里住宅一直以来都受到外籍人士的青睐。过去几年，里峇峇利和临近地区陆续推出了几处高档公寓项目。

2015年推出市场的位于利安尼山路的99年地契的OUE Twin Peak和格兰芝路的永久地契的格美华庭（Gramercy Park）。2017年推出的位于利安尼山路的永久地契公寓银峰（New Futura）和位于马丁广场（Martin Place）的99年公寓玛庭豪苑（Martin Modern）。2018年推出位于圣多马士径（Saint Thomas Walk）的永久地契公寓圣多马士8号（8 Saint Thomas）。

2019则推出位于位于夜店Zouk旧址新加坡河畔的豪华私宅项目瑞雅嘉苑（Rivière），平均售价从2886元起。The Avenir在2020年1月11号开盘后卖出了20套单位，售价介于每平方英尺$2960元至$3564元。从这可以看到一个明显趋势，就是豪华公寓项目售价从2017年节节攀升，到2020年1月依然维持在一个历史新高。

而大型永久地契公寓项目在乌节路核心市区的供应非常有限，深受国内外买家的欢迎，平均售价超过$3000～3300元，而位于这些传统住宅区的大型99年地契公寓项目的平均售价超过$2800元。所以无论从高档公寓市场的稳健表现来看，还是从市场供应紧缺来看，从地段优越性上来看，还是从发展商的信誉方面看，乌节路一带的公寓定价也是非常符合市场预期的。

核心市区 (Downtown Core) 房地产市场

让我们回到滨海湾和中央商业区这一大片地区。滨海湾和中央商业区是新加坡的经济心脏，这里集中了新加坡的几乎全部摩天大楼, 跨国公司云集, 是世界著名的金融中心之一和新加坡重要旅游景点。对于寸土寸金的新加坡来说，政府也充分认识到专业商业区（CBD）的重要价值。

为了进一步激活和充分利用中央商业区的黄金地段，增加该区在夜晚和周末缺乏活，加大CBD区域内零售设施和维持周末和下班的访客流量和优化居住功能, 新加坡政府多年来致力于不断改革和转型中央商业区, 其中就包括引入更多的住宅项目，把中央商业区和滨海湾升级为一片集合国际化工作、优质生活和休闲娱乐为一体的大型综合社区。

驰名海外的滨海湾金融中心和滨海湾金沙酒店就是其中的杰作。也出现了滨海舫（The [email protected] Bay）和滨海湾居（Marina Bay Residences）等豪华私宅项目，这些新项目强调“融合工作、生活和玩乐于一体”的生活方式，受到买家欢迎，促使中央商业区成了高档私宅林立的另一个黄金地区。

为了让市中心变得“人气满满”，新加坡政府2019年提出了“CBD复兴计划”。计划重点即为居住人群的导入，将CBD的资源城市化、社区化，在商务环境中，营造社区氛围，让CBD的优质资源公平共享。新加坡国家发展部长兼财政部第二部长黄循财宣布该发展规划时曾指出，“政府希望中央商业区不仅是工作的地方，也是充满活力的生活和娱乐场所。

为此，新加坡政府在规划草案中，不仅提出将建造更多住宅，也公布两套新的容积率激励方案，以鼓励现有老旧写字楼变为具有商住混合、酒店或其他创新功能的建筑。规划草案中发布的地下3D规划图纸，也透露出新加坡深化地下空间开发的另一个趋势——将公共设施、交通运输、仓储和工业设施迁入地下，释放更多空间给市民。

更为意义深远的是，新加坡政府从可持续发展角度考虑，近年来与时俱进，推出长远规划, 并在2019年正式提出要建设南部濒水新区（Greater Southern Waterfront）,规划从武吉班让南部到滨海东的广大南部地片，占地约2000公顷，衔接圣淘沙岛和中央商业区和滨海湾，旨在发展该区成为一个面向海景的新兴居住区和办公地带，堪称新加坡版的黄金海岸。

新加坡政府在2019年发展总蓝图草案提出要继续为市区注入活力，这包括给中央区增加超过2万个新住房，分布在市中心、滨海湾、梧槽等地。伴随着中央商业区和滨海湾的转型和蜕变，该黄金地区近年来也矗立起不少包含私人住宅的综合性项目。

丹戎巴葛中心（Tanjong Pagar Centre），由国浩置地（GuocoLand）发展的大型综合项目，位于丹戎巴葛地铁站上方，是一个集公园、甲级办公楼、五星级酒店、零售楼面和私宅等的综合发展项目，总楼高为64层楼。而本地最高私宅项目华利世家（Wallich Residence）占据丹戎巴葛中心（Tanjong Pagar Centre）的第39层至64层楼。该摩天公寓共有181个单位，包括1-4卧房单位和几套顶层豪宅，2016年落成。近期平均尺价3440元，最高尺价$4702元。

风华南岸府 (South Beach Residences)：是由CDL（城市发展集团）和马来西亚IOI集团联合发展的大型综合项目，包括优质办公楼、豪华酒店、餐饮店面和豪华公寓风华南岸府（South Beach Residences）。风华南岸府一共拥有190个住宅单位，包括2-4卧房和顶层豪宅单位，位于23至45层楼，俯瞰滨海湾和中央商业区风景线，也连接滨海中心地铁站（Esplanade MRT）和政府大厦地铁转换站。2017年竣工，近期平均尺价$3346元, 最高尺价$3950元。

V on Shenton （珊顿·云尚）坐落在”新加坡的华尔街” 珊顿大道5号,由两个壮观的建筑组成，一栋23层楼高的办公楼和一栋54层楼高的住宅大楼，珊顿·云尚共计510套公寓单位，包括2卧房到4卧房单位和顶层豪宅。项目2017年竣工, 已售出超过九成。近期平均尺价$2301元, 最高尺价$3225元。

滨海盛景豪苑（Marian One Residences) 公寓：是由新加坡和马来西亚政府投资公司合作开发的综合性项目的豪华公寓部分，位居滨海湾的核心地段，堪称地标性霸级公寓项目，有两座大楼，即公园大楼”（Park Tower）和花园大楼（Garden Tower）。拥有521个单位的“公园大楼”（Park Tower）自2014年推出市场以来，已售出超过九成，平均交易尺价为$2340元。拥有521个单位的花园大楼（Garden Tower）自2018年推出市场以来，已售出六成以上, 近期平均尺价$2450元，最高尺价$3285元。

Eden residence capitol：首都综合项目（Capitol Singapore）位于第6邮区，毗邻政府大厦地铁站，由首都戏院、首都大厦（Capitol Building）、史丹福大厦（Stamford House）及首都中心（Capitol Centre）和豪华公寓Eden Residences Capitol，所有工程均已完成并获得临时入伙准证（TOP），拥有39个单位的99年地契豪华公寓部分——Eden Residences Capitol，公寓的面积至少有2000平方英尺，售价从650万元起跳，最高价在2000万元左右。近期平均尺价约3100-3200元。

国浩时代城(Guoco Midtown) 和滨海名汇公寓（Midtown Bay）: 国浩时代城是由国浩房地产（GuocoLand）耗资24亿在美芝路上打造的综合性房产项目，包括优质办公大楼，零售商场和消闲空间, 作为保留建筑的前美芝路警署和豪华公寓项目-滨海名汇。滨海名汇楼高33层，共有219个单位，主要以一卧房和二卧房为主，将于2022年完工。近期平均尺价$2908元, 最高尺价$3804元。

双景坊(DUO)和双景岭公寓（Duo Residences）: 双景坊(DUO)综合项目是由新加坡主权财富基金淡马锡(淡马锡控股)与马来西亚主权财富基金Kazanah联手强力开发，位于武吉士地铁转换站站旁，它结合双景城办公楼（DUO Tower）、5星级酒店，购物中心和双景岭公寓为一体，2017年竣工。双景岭公寓2013年开始发售，建有660个单位，高49层，包括单间公寓（studio）、1至4卧房公寓和顶层豪宅单位，公寓面积介于430至4000平方英尺。近期平均尺价$2212元，最高尺价$2609元。

我们再回顾滨海湾之前推出的几处大型公寓项目。最早于2004年登场的滨海舫（The Sail @ Marina Bay）是当年的年度畅销项目，属于99年地契，总计1111套单位，推出时的平均尺价为$900元左右，2008年竣工。2009年一单位创下$3499元的转售高价，2014年的转售单位尺价介于$1728元至$3122元，而2019年的转售单位尺价介于$1607元至$2359元。

滨海湾金融中心住宅项目滨海湾居（Marina Bay Residences）属于99年地契，于2006年推出时，平均尺价约1700元，顶层豪宅创下尺价$3450元历史新高，428个单位在三天内被抢购一空。项目在2014年的成交尺价介于$1947元至$3923元，而2019年的转售单位尺价介于$2118元至$2608元。

位于珊顿道上的珊顿一号（One Shenton）属于99年地契，在2007年推出时，341个单位在一天半内几乎卖光，平均尺价介于$1500元至$2100元，最高尺价$2757元。2014年成交的单位尺价则介于$1805元至$2111元, 而2019年的转售交易不多，单位尺价介于$1347元至$1998元。

同样位于滨海湾金融中心内的滨海湾轩（Marina Bay Suites）属于99年地契，于2009年开卖，221个单位的绝大部分已售出。2014年交易不多，只有位于61-63层的几处大面积单位成交，尺价介于$2720元至$2787元。而2019年的转售交易同样非常少，主要是位于中底层的单位成交，尺价介于$1746元至$2080元。