组屋转售价去年全年飙升12.7% 分析师：今年涨势延续但增幅或放缓

根据建屋发展局发布的完整组屋转售数据，上一季的组屋转售价格指数再创新高，增加3.4%，增幅也高于同年第三季的2.9%。纵观全年，组屋转售交易量同样创11年新高。

整体组屋转售价连续七个季度上升，去年第四季环比增加3.4%。全年则猛涨12.7%，创11年来最高全年增幅。

根据建屋发展局发布的完整组屋转售数据，上一季的组屋转售价格指数再创新高，达155.7，环比增加3. 4%，增幅也高于同年第三季的2.9%。

纵观全年，组屋转售价攀升了12.7%，仅次于2010年的14.1%增幅。相比之下，2020年组屋转售价全年只上升5%。

地点适中的组屋的转售价也持续走高。例如，大巴窑的五房式组屋转售价中位数从81万8000元猛涨至89万4900元，女皇镇的也从92万6000元上升至93万5000元。

组屋转售交易量同样创11年新高，去年第四季有7940个单位转手，使得全年交易量达到3万1017个单位，相较2020年的2万4748个单位，上扬了25.3%。

冠病疫情导致预购组屋工程延误，新组屋供应无法跟上强劲需求，推高组屋转售价。橙易产业研究与咨询部总监孙燕清就观察到，许多受欢迎的组屋出现“竞标战”，甚至有人开天价以现金购屋。

房地产分析师认为，尽管政府上个月推出降温措施，并计划增加新组屋供应，但组屋转售价今年预计将进一步攀升，不过增幅可能放缓。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣说，将建屋局组屋房贷的贷款与估值比率（loan-to- value）从90%降低至85%的降温措施，对组屋需求影响有限。

他说：“许多组屋买家不会向建屋局贷款，因为银行提供较低贷款利率。购屋者在向建屋局贷款前，也必须先动用公积金普通户头的大部分资金来购屋，只能保留最多2万元。因此，没有多少人会需要贷款到组屋估价的85%。”

今年有更多组屋达到五年最低居住年限

其他可能推高组屋转售价格和交易量的因素还包括，今年将有更多组屋达到五年最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP）。

麦俊荣说，今年将有约3万5255个单位达到MOP，相较2020年的2万6025个，增加了35.5%。“由于这些单位较新，在转售市场上的价格可能高于同一社区的旧单位。”

孙燕清也说，今年达到MOP的组屋中，约5000个在红山、女皇镇、宏茂桥、大巴窑和金文泰这些成熟组屋区。“由于这类组屋的价格一般高于平均，今年可能会出现更多百万元组屋转售交易。”

尽管建屋局宣布今明两年每年推出多达2万3000个新组屋单位，但供应链瓶颈和预购组屋工程延误问题今年可能无法完全解决，转售组屋需求因此预计保持强劲，尤其是上半年。

综合上述因素，麦俊荣预计组屋转售价今年全年将增加4%至8%，孙燕清则估计是5%至8%。交易量方面，两人都认为会有2万5000个至2万8000个单位转手。

博纳产业研究与内容主管黄秀莹则认为，组屋转售价今年全年将上升6%至8%，交易量约3万个单位。

她说：“尽管政府近期推出降温措施，并计划增加新组屋供应，但我们预计，今年的组屋转售市场仍将保持相对良好的表现。这是受新加坡家庭和首次购屋者的需求推动，尤其是那些不希望等待长达五年才能看到新居落成的人。”

建屋局本月初说，目前有超过90个预购组屋项目在兴建中，预计等候时间介于2.1年至5.9年，平均是4.3年。