南峰雅苑剩下单位不多，过年促销，靠近市区性价比最高的学区房
最近UOL旗下三个楼盘都给红包促销
ASR红包力度最大
去年UOL买红毛桥的地买到1118psf让市场一片躁动
现在所有东西都在涨价
连土也一样
标的地价不打破记录都不好意思
一块才建370个单位的小地块
居然15家开发商来抢
最近Jalan Tembusu的低开标
也创下周边99年最高价，CDL以1302psf拿下
为何这些大地主们这么饥渴
居然在高警戒阶段蹲家里还来抢地呢
因为没啥库存卖了，也许员工们担心失业
抢块地来有工作，否则这年头失业了干嘛呢
去做地产中介？现在考试也停了，遥遥无期
库存不多，所以政府丢出一块肉
所有开发商都挤破头来抢
券商也对UOL抢到表示欢迎
还吹捧它solid execution
股票那几天还涨了点，虽然还是地上爬行状态
UOL的资产看起来蛮多的
家族支持和老爸很厉害
南峰雅苑的地价是1138psf，离市区很近，算是比较划算的，我也注意到这个开发商可能比较相信吉利数字，几个招标价格尾数都是8，Clavon是788psf，这个红毛桥的是1108psf，莫非券商看地价尾数是8也觉得项目会大赚。
ASR因为采用PPVC的建造方法，受疫情影响小，今年4季度就可以交房，大家可以少租一段时间，节约租金，也算是让我松了一口气，本来担心Delay的。
最近也卖得很快，几乎每天都有单位卖出，因为相对别处这边太便宜了
有兴趣的朋友需要抓紧，这是项目视频
Project Fly Through
https://youtu.be/1J2I-_kHrtY
🧧 Avenue South Residence 🧧
Sales Update 22/01/2022
For Pricing Pls check PRO
1️⃣BR fr $1.253mil(#49-34)
2️⃣BR fr $1.506mil(#43-33)
3️⃣BR fr $2.171mil(#46-36)
4️⃣BR fr $2.790mil (#03-37)
Pending TT
🤝 JUST SOLD 🤝
#16-37(4BR)
#53-32(2BR P Peak)
#44-35(2BR Peak)
#48-45(2BR Peak)
#56-35(2BR Peak)
#50-36(3BR Peak)
想要看低层的朋友找我拿信息
许多相邻楼层一个价，一出就卖掉不少，这是各个户型的Starbuy，价位已经不是之前价格了
Peak Collection 很漂亮
这个房子建很快，快封顶了
1月22日从花柏山这边看ASR是这样的
Avenue South Residence南边景色
北边景色
这是我卖得比较多的楼盘，主要是样板房之前在红山离家近
1. 南部濒水区
新加坡政府是一个执行力超强的政府，目前疫情下有针对性地给公司和个人这么多补助，没侵犯人权又让大家有条不纹地工作和生活，虽然这次让我们看到了政府有点轻敌也在口罩问题上有点反应慢了，但很快就反应过来不妨碍高效政府的美称。大家也许记得之前我发的Marina Bay 50年变化对比的照片，让我们也有期待南部瓶水濒水区未来的变化。
新加坡总理李显龙在2019年8月18日发表的国庆大会讲中，进一步阐述了在2013年首次发布的南部濒水地区(GSW)项目，并在2019年市建局总体规划里进一步扩充:“GSW标志着新加坡房地产开发的新篇章，为开发商、企业、投资者和购房者带来重大机遇”。“该计划将重新定义和加强现有的次级市场，创建新的次级市场，为购房者提供新的地点、不同的氛围和生活方式。”
腾笼换鸟
从新加坡滨海湾花园到Pasir Panjang, GSW将横跨南部海岸线30公里，占地2000公顷，是滨海湾面积的6倍，Punggol面积的两倍。它包括港务集团（PSA）在丹戎帕格尔(Tanjong Pagar)、吉宝和布拉纳(Brain)的城市码头，这些码头将2027年搬迁到Tuas; Pasir Panjang码头将在2040年前搬迁到Tuas港口。
圣淘沙和布拉尼岛
政府还将圣淘沙北部的布拉尼岛指定为旅游景点，计划在该岛建设类似于环球影城(Universal Studios)的旅游景点。李总理说，圣淘沙的海滨地区将扩建。
目前，圣淘沙岛的扩建计划已在进行中。这将会在今年年底开一个新的生活方式地区,名为Siloso Green，它,将拥有263716平方英尺的面积。这个地区将会接管由海底世界（Underwater World）在2016年腾出的空间，并且将会呈现一个货柜主题的地方，这里会有酒吧、食品卡车及在一个开放空间的现场音乐场。
圣淘沙名胜世界(Resorts World Sentosa)还计划建设占地177万平方英尺的新景点，将于2020年起陆续推出，并在2025年左右竣工。耗资$45亿的开发项目将包括两个新的主题景点，超级任天堂世界和小黄人公园，后者将取代现有的马达加斯加区。
与此同时，S.E.A. Aquarium将扩建为新加坡海洋馆(Singapore Oceanarium)，其规模将是目前的三倍。此外，两家新酒店也在规划之中，它们的客房容量约为1100间。
更多中央商务区边缘办公空间
GSW也是一个新兴的商业集群，位于边缘地带，像谷歌、联合利华和思科这样的跨国公司已经在这里落户。为此，政府计划在GSW推出更多的办公中心，旨在创造白天和的活。“人们可以在他们居附近工作，也可以住在他们工作附近”李总理说。他补充说，发展更多的商业中心，如丰树商业城，将为该地区带来更多的就业机会。
丰树商业城位于Pasir Panjang，涵盖四个甲级写字楼，预计净出租面积为170万平方英尺。这是一个综合用途的开发项目，包括餐饮门店、多功能大厅和会议设施、带热水池的健身房、一家便利店、一家托儿中心、一家诊所和一家自助洗衣店。该中心还拥有广阔的公共空间郁郁葱葱的绿色植物一个生态池塘艺术装置连接附近公园和公共运输的设施。
中央总医院升级
美国《新闻周刊》和著名市场调查及消费者数据公司Statista合作推出全球十大最佳医院榜单。新加坡中央医院获评选为全球十大最佳医院的第三名。
这个医院也在20年计划的升级之中，未来提供的工作机会越来越多，红利会缓慢释放。
2. 楼盘比较
介绍了GSW，就是推楼盘了，这一片其实沾边的楼盘不多，在附近的有这些：
Corals at Keppel Bay：拥有366套单位的2016年完工的吉宝湾丽珊景，成交价格从每平方英尺$2,100到$2,400不等。毗邻丽珊景的是一个新项目，这项目位于吉宝湾，拥有429套单位，预计将在未来启动。其实这边以前是我前公司的船厂，后来给了地产部门建房子。
Marina One Residence: 这是最近的网红盘，3个中国人花了1个亿人民币没实地看房就买了6个单位。于2017年完工，在2020年的售价为每平方英尺$2,400到$2,500。因此，滨海湾和吉宝湾类似的99年租赁期公寓之间存在10%至20%的价差。
Kent Ridge Hill Residences:这是对原Vista Park公寓的重新开发，它坐落在占地446951平方英尺、租期99年的地块上。新项目将有498套公寓和50分层住宅。Kent Ridge Hill Residences的公寓售价为每平方英尺$1,700-1,900。
Sky Everton:去年6月底推出，262套单位的永久产权。约80%的公寓已经被出。根据向市建局提呈的备案显示，平均售价为每平方尺$2,546。
One Pearl Bank：凯德置地去年7月推出的774套中单位小区。这租赁期为99年的公寓是对原珍珠银行(Pearl Bank)公寓的重新开发。根据提呈的备案，到目前为止，每平方英尺的平均售价约为$2,400。
附近二手房楼盘的价格，其实不便宜
租金也蛮高
虽然南部好盘很多，我目前最看好的还是南峰雅苑。
3. 南峰雅苑位置和特点
南峰雅苑（Avenue South Residence，简称ASR）位于第D03邮区的欧南园区，属于新加坡市区边缘RCR区，也是距离市区最近的地段，就在GSW边上。
公寓坐落在石叻道（Silat Avenue）和甘榜巴鲁路（Kampong Bahru Road）的交界处，靠近甘榜巴鲁铁道走廊（Rail Corridor），是与走廊协同发展的一部分。
ASR由3家本地著名的开发商华业集团（UOL Group），联合工业有限公司和庆隆公司）联合开发，由UOL占主要股份。
2栋高楼高耸入云
将建造2栋56层楼高摩天大楼和5栋4层楼高的保留建筑。建筑物的最高处距离平均海平面高出200米，跟华丽世家一个感觉，但是尺价便宜1500psf，两个也挨蛮近的。
南峰雅苑单位共分为三个类别，包括378套第37至56层的Peak Collection、610套第3至35层的Horizon Collection，以及86套保留建筑内的Heritage Collection，Heritage collection已经卖完。
公寓提供1,074套私宅单位，6间商铺和1间托儿所。
户型包括242套一卧室、502套两卧室、220套三卧室、102套四卧室和8套阁楼单元，单位面积介于44-155平方米（527-1,668平方尺）。
属大型综合项目，设施多样化，配备幼儿园；
公寓附近交通方便，并提供前往欧南园地铁站的穿梭巴士服务。
年轻妈妈关心幼儿园，而公寓附近1公里范围内就有5所幼儿园，2公里范围内还有另外5所，公寓内也将建造一间幼儿园，让妈妈们有足够多的选择。小学则被认为是至关重要的，因为许多小学名额是按居住距离分配的。而附近小学的数量则能决定家中孩子是否可以顺利就近就学。
ASR一公里内的政府小学有排名蛮高的圣婴女校（客洛）（CHIJ Primary School，Kellock）和拉丁马士小学（Radin Mas Primary School），我儿子就在Radin Mas，女儿明年也要去，幸好是混校。附近的中学包括圣婴德兰中学（CHIJ Saint Theresa’s Convent）、欧南中学（Outram Secondary School）、达善中学（Gan Eng Seng Secondary School）。
看历年考试成绩排名，我之前其实挺惊讶Chij Kellock居然排14位，知道我儿子告诉我他们K2班英文最好的Alicia和另外一个经常玩的女朋友去了Chij，今年我女也有不少同学瞄准了那个女校，我才去差了一下，其实去年的小六考试成绩也比Radin Mas要好，应该是男生贪玩女生读书乖的原因。
除了中小学，公寓旁边还有杜克-新加坡国立大学医学院（Duke-NUS Graduate Medical School），再远一点就是新加坡营销学院（Marketing Institute of Singapore）。此外，一公里范围内还有一间国际学校Shelton College International。
可见，南峰雅苑附近的教育资源可以满足各年龄层居民的要求，而附近的众多小学也让外国买家有机会让自己的孩子进入政府小学就读。
4. ASR开发商UOL花絮
需要说明的是，市建局在2013年的发展总规划中已把南部濒水地区划作商业及住宅地带的长远重新开发，涵盖生活、工作与娱乐的元素。不过，当时并没有公布任何细节。
尽管如此，UOL的CEO Liam表示，该集团看到了一个“超前”的机会，即根据政府土地出售(GLS)计划，竞标面积245,975平方英尺的石叻道地块。该公司是唯一的竞标者，并在18年5月以$10.35亿即容积率每平方英尺$1,138的价格中标。
UOL对具有增长潜力的地块有着敏锐的眼光。在2000年代，它改造了Novena和Tiong Bahru的街区，推出了1 Moulmein Rise、Novena Suites和Newton Suits In Novena等项目，以及位于Tiong Bahru的The Regency、Tiong Bahru的Twin Regency and Regency Suites。开发商认为，Avenue South Residence拥有同样的潜力来复制这种成功。
该地块的开发量有望达到1,125套公寓。然而，为了保持专属权，项目决定只建造1,074套公寓。
项目没有提供顶层公寓，而是决定“牺牲”顶层的四个单位，以打造The Cloud ——四个主题功能厅，提供可一览城市天际线的开阔视野。该项目将拥有超过80多个设施，包括第36层的天空球场（Sky Court）、毗邻铁道走廊的庇护所俱乐部（Sanctuary Clubhouse）和美食俱乐部 （Gourmet Club）。
南峰雅苑（Avenue South Residence）的所有单元均铺设大理石地板和专为公寓设计的卧室木地板。
公寓采用De Dietrich厨房用具（Gaggenau for Peak）、汉斯格雅（Hansgrohe）和Duravit的卫浴设施（Laufen for Peak），让整个单元豪华化、品牌化、人性化、舒适化。
除了靠近GSW和铁道走廊，该项目也靠近占地43公顷 的SGH医学院,毗邻亚逸拉惹高速公路（Ayer Rajah Expressway）、中央高速 （Central Expressway）、滨海高速（Marina Coastal Expressway）等主要高速公路。
到欧南园（Outram Park）地铁站也仅有很短的步行距离，预计在2021年汤姆森-东海岸线第三阶段开通后，这个地铁站将成为三条地铁线路的交汇处，它目前只服务于东北线和东西线。当环线第6阶段于2025年完成时，在Avenue South Residence也将开通Cantonment和吉宝地铁站。
5. ASR价格及户型
一卧室，套内面积49平方米（527平方尺）、S$970,000元（Horizon）和S$1,195,000（Peak）元起。特点是户型方方正正，餐厅、客厅和厨房整合在一起，无浪费空间，卧室配备衣柜，并有一个大小合适的阳台。
这样的户型非常适合夫妻情侣享受二人世界，也很适合专业人士和学生。
除了自住，也适合出租给高端专业人士。
二卧室，套内面积61-68平方米（657–743平方尺），整套售价从S$1,190,000元（Horizon）和S$1,474,000（Peak）元起。特点是户型方方正正，餐厅、客厅和厨房整合在一起，布局合理，无浪费空间。二卧室单元配备1给全封闭式阳台。主卧室可放置King Size的大床，配备衣柜，普通房也可放置双人床。
这样的户型非常适合有个小孩的夫妻，以及专业人士和学生，也适合喜欢与父母同住的年轻夫妇。除了自住，也适合出租给相应的高端专业人士。
值得提起的是，68平米的单位有明厨明卫，厨房和厕所都有窗户，而且厨房是封闭式的。
三卧室，套内面积88-103平方米（947–1109平方尺）。整套售价从S$1,700,000元（Horizon）和S$2,064,000（Peak）元起。三卧室拥有非常好的景观和视野，让人心旷神怡，特别是位于高层的Peak套房。共同特点是，户型方方正正，主卧室可放置King Size的大床，配备内置衣柜，其余两间普通房也可放置双人床。拥有私人电梯。厨房、餐厅与客厅相对独立。有些3卧室配备2个开发式阳台，而又些3卧室配备全封闭式阳台。这种房型特别适合有2个小孩的夫妻，以及专业人士和学生，或出租给相关高端专业人士。
四卧室，套内面积139平方米（1,496平方尺）。整套售价从S$2,265,000元（Horizon）和S$3,216,000（Peak）元起。四卧室户型方方正正，所有房间均配备内置衣柜。厨房相对独立，干湿厨房完全分开，还有储藏间，餐厅与客厅共享空间，并配备阳台。拥有私人电梯并配备私人候梯室。主人房可放置King Size的大床，并配备阳台，其余三间普通房也可放置双人床。三间普通房中有一间是准主人房，拥有独立的卫生间。
这种房型特别适合有二三个小孩的夫妻，或与父母同住的家庭以及出租给相关高端专业人士。
我觉得ASR的三房户型最好，口说无凭，我前年也入手了一间3房，stack 27和41都是大三房，两个同一楼层价格都一样，我如何选择呢，其实有5个判断依据：分别是日照风向，朝向风景，大牌数字，邮编号码，有没消声器等，当然背靠后山也是要考虑的，欲知道详情可以跟我私下联系。
6. 总结：
南峰雅苑（Avenue South Residence）位于RCR区，是RCR区中最靠近市区的地段，享受CCR区的待遇。公寓位于南部濒水地区的门口，是未来新中央商业区前哨，是南部濒水区前的首个大型私宅项目；公寓又位于铁道走廊旁边，成为走廊重新发展的一部分。作为一个56层楼高，高出海平面200米的双塔建筑，加上独特的结合大自然杰作，必将成为附近的新地标
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