太热了！新加坡政府推出新一轮降温措施

新一轮降温措施即日起生效，当中包括：额外买家印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD）上调、房贷总偿债比率（Total Debt Servicing Ratio，TDSR）阈值收紧，以及更严格的组屋贷款与估值比率（Loan-to-Value，LTV）限制。这些措施将影响所有类型的房地产买家。

此次降温绝非空穴来风，新加坡房地产市场一直保持活跃，私宅和组屋转售量也将在 2021 年创下多年来新高。强劲房屋需求受到多种因素的推动，包括低利率环境、市场上充足的流动性、极具吸引力的楼盘以及从冠病疫情复苏所带来的乐观情绪等。

博纳CEO与分析师怎么看

博纳产业执行长伊斯迈（Ismail Gafoor）表示：“我们对政府推出的新降温措施并不惊讶，因为今年的市场非常活跃，销售势头非常强劲，房价也更加坚挺。总体而言，这一系列措施将在利息及将上调的担忧中，推动购房者谨慎买房。然而，我们认为，基于疫情旅行限制，今年外国买家在市场上活跃度低迷，针对外籍人士的 ABSD上调10 个百分点至 30%似乎过于苛刻。从买卖禁令记录来看，2021年外籍人士仅占非有地新私宅销售的 4.5% 左右——大部分房屋需求来自新加坡人。”

伊斯迈补充：“当然，这些新措施将使12 月的房屋销售放缓。展望未来，开发商很可能会在接下来的一到两个月内稍事休息，评估这些措施对市场的影响，并可能决定将新盘发布延期至农历新年后。这也将使潜在买家有更充裕的时间，了解这些措施对他们产生的影响，并重新评估他们的购房选择。”

博纳产业研究与内容主管黄秀莹就这些措施评论：

“这些措施必然会抑制 2022 年房地产市场的增长势头。鉴于外籍人士所需承担的高昂ABSD，我们预料与其他中央区（RCR）和中央区外（OCR）子市场相比，核心中央区（CCR）将面临较大的下行压力。我们预计，部分开发商可能会在 2022 年将平均价格下调 5% 至 8%，以应对降温措施、外国买家需求放缓以及 CCR 供应充足的情况。同时，鉴于RCR和OCR的供应趋紧，以及升级房屋的需求足以支撑价格，这两个细分市场的房价将保持稳健。2022 年，我们预测整体私宅价格将上涨 3% 至 5%，与新加坡 GDP 预测基本一致。”

未来房地产市场展望

博纳预测，在房屋提升者实际需求的支持下，2021 年新私宅销量或将逼近 13,000 套（不包括 EC），并于2022 年滑落至 9,000 到10,000 套（不包括 EC）。 2021 年前 11 个月，开发商已售出 12,467 套新私宅（不包括 EC）。

公共组屋方面，博纳预计，组屋贷款的 LTV 比率收紧（85%）不会对需求产生重大影响，部分买家已从银行获得融资来买房。

ABSD 的上涨可能会推动更多想提升至私人产业的组屋业主，在购买私宅之前先出售组屋，因为他们可能缺乏足够的资金来支付 ABSD 的前期付款。一些组屋提升者也可能在接下来的几个月内采取观望态度，了解降温对私宅市场的影响后，再采取下一步行动。

博纳预计组屋转售量将在 2021 年趋向 30,000 套，并可能在 2022 年维持类似水平。新房工程延误、转售组屋的购房津贴充裕，以及公共住房的可负担性等皆为驱动因素。2022 年组屋转售价格可能会以 6% 至 8% 的较慢速度增长，新措施将促使整体房地产市场的活跃情绪趋向缓和。