新加坡公寓手册公寓类别购房流程贷款须知（更新版）

本篇重点介绍私人公寓分类/房屋地契/二手期房/购买条件/付款流程及买方贷款手续等（供买房者参考和收藏）

私人公寓，面积从不到50平方米到几百平方米都有。单位类型从单间, 1, 2, 3和4卧室单位到顶楼双层豪宅。这类公寓外国人可购买，没有限制,公寓居民分享公寓设施，譬如俱乐部、操场、健身房、游泳池、网球场和烧烤台，一般上使用设施都无需付费。多数公寓有24小时安全监视和对讲机装置。

私人公寓分类：

（1）共管公寓（Condo/Apartment）: 公寓以及设施。

（2）高层公寓（HiRise）：通常没有设施。

（3）低层公寓（LoRise）：通常没有设施。

（4）阶梯公寓（WalkUp）：没有电梯的低层公寓。

*新加坡公寓都是精装，包括地板地砖，空调，全套厨房卫浴，衣橱等。公寓的层高大约是2.7-3.3米。而组屋是2.4-2.6米。

*公寓的户型设计比较多样化，如超高屋顶（3.5米以上）的SOHO设计，商业混合住宅公寓（楼下是商城，楼上是住宅），双层阁楼，私人电梯，双钥匙单位。

99年vs.永久地契

地契分99年地契和永久地契，999年也算永久地契。五年前永久地契通常要比99年贵20-30%左右，现在可能仅10%。分析师表示，就整体市场而言，两者之间的差距也视房地产的落成年份和所在地点而定。附上租赁地契地契的价格差距：

相对于99年，永久地契的优点主要表现为两个方面：

银行贷款。目前来说，一般地契低于60年就无法和银行贷款了。也就是说如果您买了个房龄20年的屋子，住10几年后转售的价值会打一定的折扣，主要原因是接盘人无法贷款，您需要一个可以支付全款的人来接盘。这样有能力来购买的人就会大大减少。

推倒重建。由于新加坡政府早已停止售卖新的永久地契，目前新盘的永久地契全部来源于推倒旧的公寓，在原址上建设新的。推倒重建是很多人梦寐以求的事情，因为补贴会远远大于房子本身的市价。

期房 vs.二手房

很多客户纠结究竟该买期房和二手房。这个没有一个完全的好坏定论。如果您想投资一套以马上收租或者马上入住为目的的房产，您就要选择二手房。如果您不需要马上入住或者喜欢拥有一套别人没住过的全新住宅，您就要选择期房。因为一般期房的购买价格相对便宜，一旦建好都有一个小幅度的升值。再加上全新的装潢和设施，期房的一个好处是整个付款过程拉长到4年左右。对于房款紧张的客户比较适合或者可以留下更多的现金来做其他方面的投资。另一个好处是直接从开发商购买，在市场淡静的时候开发商通常会削减至少是平价卖出，甚至承担部分买家印花税把折扣体现到最后的房价中。

双钥匙单位

双钥匙单位是新加坡独有的特色。它的诞生是由于新加坡政府对第二套住房的严格控制（额外印花税，很小额度贷款等）。所以发展商就推出了这个双钥匙单位。特点就是这个单位有一个大门，进去以后分成两套小单位。每个单位都有自己独立的厨房，卫生间，洗衣设施等。这样的好处是可以自己住一套，出租一套，或者是自己住一套，父母住另外一套。互不打扰，又只用了一套房的配额（只缴纳一套的印花税，最大贷款额度）。

购买条件

外国人在新加坡可以购置商业房产、私人共管公寓，没有任何限制。但不能购买HDB组屋、执行共管公寓和有地住宅。唯一例外是坐落在圣淘沙岛的99年地契有地住宅升涛湾(Sentosa Cove)外国人可以购买，但只能用来自住不可以出租。

新加坡永久居民购买条例有所放宽，在拿到永久居民身份3年后可以在市场上购买超过5年屋龄的二手HDB组屋和执行共管公寓。但永久居民仍然不可以购买有地住宅。

购买费用

· 房价

· 印花税 - 基本印花税3% （人人都要付）

新加坡政府在4年前开始严格的控制外国人的投资，导致不同身份要缴纳不同的印花税。2018年2月20日调整了基本印花税，7月6日再次调整额外印花税（ABSD）。

总的印花税数额如下：

（1）总价不超过100万新币：

公民 – 第一套房：3%减去5400新币；第二套房：15%减去5400新币

PR – 第一套房：8%减去5400新币；第二套房：18%减去5400新币

外国人 – 23%减去5400新币；

（2）总价大于100万新币：

公民 – 第一套房：4%减去15400新币；第二套房：16%减去15400新币

PR – 第一套房：9%减去15400新币；第二套房：19%减去15400新币

外国人 – 24%减去15400新币；

额外印花税（ABSD）（2021.12.16起）第一套第二套第三套或以上新加坡公民无 17% 25% 永久居民 5% 25% 30% 外国人‍ 30% 30% 30% 公司 25% 25% 35%

· 律师费，贷款印花税，公积‍金开通费等（2500新币）

· 房产的估价费，如果需要银行贷款的话（100新币左右）

购买公寓后缴纳费用

· 物业费 - 支付给物业管理 - 标准是按照房价大小和设施维护费用均摊。停车位是包含在这个费用里的。通常是200-350新币每个月，由房子大小，设施多少来决定。

· 房产税 - 新加坡政府规定，居民的第一套自住住宅享有优惠的4%产业年市值*，用来投资出租或第二套及以上住宅都需缴交10%产业年市值。

*年市值计算法：政府将根据市场的实际租赁数据来确定每一个物业的年市值估值，相当于物业用来出租可以从市场获得的一年总租金。年市值与您产业的实际租金不一定完全一致。

· 其他电费水费等。

付款流程

这里分两种公寓来说：期房和二手公寓。

新加坡买卖私人公寓是非常简便的，但一般还是通过房地产经纪来代理，一来可以得到很多专业意见和流程处理，二来买家通常无需支付佣金给代理经纪，可谓一举两得。

新公寓：特点是首付20%+印花税，其余的80%由著工程的进度来付。

最后一笔15%是拿到钥匙1年左右再付。

期房买卖流程（从开发商手中买）

流程

款项

付款时限

1. 向开发商支付定金（开发商将优先购买权授予买方)，签订购房意向书

总房款的5%

当天

2. 开发商向买方或其代理律师交付买卖合约（即正式购房合同）

签订购房意向书14天内

3. 买方签署买卖合约并由其代理律师交给开发商

开发商向买方或其代理律师交付买卖合约的三周内

4. 买方支付购房款项

总房款的 15%

从支付定金日起八个星期内

5. 根据合同上的付款计划开始按工程进度分期付款（见下表）

注意事项：

（1）买方从签署买卖合约(正式购房合同)的14天内向新加坡国内税务局缴纳印花税:税率根据不同的买家身份按照上面一节的印花税缴付

（2）买方没有在规定的三周内签署买卖合约，优先选购权自动取消，开发商需返回定价的75%给买家。

期房项目按工程进度分期付款时间表（一般在三年内收取）

施工进度

款项

时间

完成地基

10%

大约 9 – 12个月后

完成加固的混凝土架构

10%

大约 12个月后

完成砖墙

大约 12个月后

完成天花板

大约 1 – 2个月后

完成门、窗框、布线、配管

大约 2个月后

完成停车场、道路、公共区域

大约 6 – 7个月后

获发临时占用许可证

25%

大约 2个月后

法定完工证书(CSC)

* 获得由新加坡法律协会认可的临时占用许可证后

项目完工后1-3年内

* 获得法定完工证书后

* 完全转交房产证

备注：以上付款程序仅供参考，以最终新加坡相关法律为准

购买现房基本流程（从开发商手中买）

流程

款项

付款时限

1. 向开发商支付定金,获得订购房意向书

总房款的 1%

当天

2. 买方接受购房意向书,支付购房款项

总房款的 4%

收取购房意向书14天内

3. 买方支付房款余额

总房款的 95%

从支付定金日起八个星期内

注意事项：

买方从接受购房意向书之后的14天内向新加坡国内税务局缴纳印花税:税率根据不同的买家身份按照上面一节的印花税缴付

二手房买卖基本流程

流程

款项

付款时限

1. 向屋主支付定金,换取屋主签署过的购房意向书

总房款的 1%

当天

2. 申请银行贷款（如有需要）和委托代理律师

买方签署购房选购权之前

3. 买方在代理律师面前签署购房选择权和银行贷款协议（如有贷款）,支付购房款项

总房款的 4%

收取购房意向书14天内

4. 买方支付房款余额，所有手续由代理律师全权负责处理，买家只需签字即可。

总房款的 95%

从买方签署购房选择权起的10周左右

贷款手续

新加坡购置房产的一个优势之一就是低利息。目前新加坡的银行利息在1.5%-2%以内。所以在新加坡购置房产一般都会尽可能贷款。

在2013年7月时候，政府宣布了严格贷款管理条例，来限制购买人的贷款额度。贷款手续也变得复杂一些。在此之前通常1天贷款就可以批准，而现在至少要1-2周。贷款额度也大大减少。由于政府2013年7月的条例限制，申请人须满足“每月总债务偿还额度不得超过月收入的60%”。简单举例来说，一个人买110万的公寓，如果他想贷款80万的话，他的薪水要至少6千以上，而且要求他没有其他的车贷，信用卡欠款等。如果有的话贷款额度将会更少。当然，目前也有其他途径来增加贷款额度，如定期存款来杠杆贷款额等。外国人贷款需要提供资产证明和收入证明，一般可以贷到70%。