疫情后房市新一轮调控与如何应对

从2020年4月新加坡开始推出疫情防疫措施断路器开始，民众们开始对房市的态度， 从初期观望到连续超过15个月被火热房市的新闻占据，无论组屋，公寓，有地住宅，买卖或者租赁，得利于美联储的无限量化宽松，新项目的一再延期，低至1%的贷款利息，居家办公学习需要更大的私人空间，或是关口的关闭导致国人无法出入，越来越高的人工与材料成本，30万马来西亚人的滞留，低泡沫的本地房市成为本地居民最放心的投资避险工具，在2020年断路器4-6月的短暂观望后，新加坡房屋市场各个百花齐发，各个房屋指数也逼近上次历史2013年历史高点。

早在2021年五月，已经火热的房屋市场开始流传政府会释放降温措施冷却市场，然而六月新加坡金管局对外报告解释，2021年第一季度的房价指数只是比疫情前高了5.6%，处于健康合理的水平。这也让当时的传闻即刻消散。

然而数据总是有滞后性，市场业内人士经历了从挂牌出售5小时内到超过30组买家报名看房，最后报价竞争以高出估值溢价的方式成交，又或者无实地看房直接视频买房，前线回馈的价格增长已经远高于公布的滞后性数字，6月之后一直到12月，各个新闻版面房市数字一路高歌猛进。

2021年十月,建屋局推出黄金地段项目计划Prime Location Housing Program， 在这个项目下的住房需要住满十年才可以出售，同时售价的6%需要返还给建屋局，而且在这个项目下每一个转售屋主也是需要住满十年才可以出售，同时不可以出租整套房屋，举例来说2021年购买的屋子，5-6年建好之后加上住满10年在至少15年之后才可以出售，2022年购买的房子，2038年才可以出售，政府决定着手调控房市的意向已经初见端倪，然而还是小看了市场，尽管如此严格甚至难以理解的成本限制之下，黄金地段四房式组屋(3卧室88平方米）的预购申请率竟然达到了10.3，平均每一套四房式有10.3个人申请。

与十月随之而来的是组屋，公寓，有地住宅各个房屋类型全部突破历史最高点，Park Nova 卖到最高每尺$5838，康宁河湾最高每尺$5360。

2021年12月15号深夜11.40pm，国家发展局发文新一轮降温措施从12月16号开始实施。

1）购买第二套房的额外印花税上调5%到15%不等，公民17%，永久居民25%，外国人30%，

2）贷款评估从之前每月收入的60%降为55%，

3）购买组屋的最大贷款额度从90%降为85%。

短期来看，这些政策对于购买首套刚需房的本地买家来说影响不大，毕竟只是多了5%的现金部分。对于有意购买第二套房或者以上投资房的买家来说，新公寓项目在2021年的预估售出单位约为13000套，由于贷款评估额度的降低和更高的外国买家额外印花税，2022年预计不会超过这个数字，市区CCR项目因为总价高和外国买家多，影响将会比其他地区明显，对于本地买家来说也是一个机会。同今天调控措施一起发布的还包括了政府将会在2022年增加40%的私宅供应量，双管齐下稀释市场需求，总体房价的预计增长在2022年预计将会缓和为3-5%，相对于2021年的7%。

长期来看，房市调控政策的公布是为了平衡市场的供需关系，创造一个长期且合理增长的市场，而非一个资本逐利的游戏，借鉴新加坡的过去二十多年近20次房市调控政策，低过或者超过安全值都需要相应的调控手段介入平衡这个市场，以确保房价吻合国民经济的基本面。有兴趣的朋友可以参考疫情前的新加坡的房市调控这篇文章，历史总是那么相似，有意思的是上一次2018年下午下班6pm公布，导致很多项目连夜开盘，这次深夜11.40pm发布，20分钟之后生效，完全不给一点多余的机会。

文尾我们讲一下现在流行的避税模式

1）Decouple更名

基本的概念是将户主名更改到其中一方名下， 释放另外一个人的名字购买另一套房产，这样都属于个人第一套房，即可避免额外印花税。

这中间取决于保留方的收入是否能够支持房屋贷款，有计划的更可以一开始就选择99/1的股份制购房，decouple的时候所有的税务全部都是按照1%房款计算，可多省下49%的税务计算部分，具体decouple的计算因为股份和屋主身份不同而定，我们将会下一篇文章重点分析各种不同屋主身份的案例。

2）Trust信托

可用名额都已经占用的情况下，也可以用低过21岁的孩子的名字购房，以孩子的身份交首套购房税既可，这种情况下需要全额现金付款，不可贷款。