联合工程有限公司推出Dairy Farm Residences预展
新加坡(EDGEPROP)——这个混合用途开发项目将是Dairy Farm六年来推出的首个新项目。
拥有460套单位的Dairy Farm Residences坐落在占地面积211,488平方英尺且拥有99年租赁期的地块上，该地块位于牛乳场路（Dairy Farm Road）和柏提路（Petir Road）的交汇处。(图片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)。
新加坡上市的联合工程有限公司(United Engineers Ltd，简称UEL)为其拥有460套单位的Dairy Farm Residences设计了一个新颖的销售处:接待区包括了咖啡厅、食品贩卖部和指甲水疗中心，暗示著未来居民可以期待到的零售设施。潜在的买家可以在周末到销售处参观，那里将提供精品咖啡和Udders冰淇淋。
预计于未来几周举办的Dairy Farm Residences预展将是自2013年推出Skywoods项目以来Dairy Farm公司六年里首次推出的项目。这栋拥有420套单位和99年租赁期的私人公寓由三家上市的建筑及房地产开发公司——福联盛控股（Hock Lian Seng Holdings）、庆源企业 (King Wan Corp)和长益集团有限公司（TA Corporation Ltd）——组成的财团于2016年建成，目前已全部售出。
UEL的Dairy Farm Residences位于牛乳场路和柏提路交汇处的一块面积211,488平方英尺且拥有99年租赁期的地块上。 “尽管在山景(Hillview) 区有一些新的项目，但多年来Dairy Farm地区一直没有新的项目。”UEL的董事总经理Roy Tan表示，“我们决定查看该地区的一些GLS(政府土地出售)用地和集体出售用地。后来，这块混合用途开发土地被拿出来出售，因此我们觉得应该竞标。”
UEL的Roy Tan和Stephanie Chua是拥有460套单位的Dairy Farm Residences的开发商(图片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
被抑制的需求
除了 Dairy Farm地区被抑制的新住宅供应需求外，Tan认为该地块符合UEL的战略:“与其他开发商正面竞争是没有意义的，因为他们会更积极地追求更多的地块。这个时机很好，这是采取降温措施后投标结束产生的第一批GLS地块之一。”
第9轮房地产降温措施于2018年7月开始实施，牛乳场路混合用途开发项目的投标已于9月初结束。UEL公司以$3.688亿即容积率每平方英尺$830赢得了该地块。
UEL委任DP Architects为设计建筑师，委任EcoPlan Asia为景观建筑师。即将进行的混合用途开发项目将包括两栋15层的楼宇，以及另外两栋5层的住宅楼，它们位于风景优美的花园之中，俯瞰著一个50米长的游泳池。所有的楼宇都是朝南向北，并且最大限度地利用了交叉通风，减少了热量的渗透。此外，在单位里还可欣赏Chestnut Avenue私人住宅小区或武吉知马自然保护区(Bukit Timah Nature Reserve)的美丽景色。
住宅部分的主要入口和大堂区域位于柏提路，而通向商业平台的通道则位于牛乳场路。商业平台将有大约4万平方英尺的零售空间，分为两层:第一层和地下室。UEL的地产开发销售主管Stephanie Chua表示，这里的配套设施将包括一个1万平方英尺的超市、一个食品大厅和一个托儿中心。
Dairy Farm Residences销售处的接待区展示了即将推出的项目中的一些零售产品，预计该项目将拥有4万平方英尺的零售空间。(图片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)。
由开发商管理的商业空间
商业空间将由UEL管理公司管理，该公司一直在自己的开发发项目里管理零售空间;例如，四层高的UE Square购物中心，它是位于中央商务区边缘的Clemenceau Avenue混合用途开发项目的一部分;而三层高的Rochester Mall是位于one-north的The Rochester混合用途开发项目的一部分，Chua说。
“我一直认为，在一个多用途开发项目中管理零售部分的开发商将会为物业带来更大的价值，因为他们可以控制租户的比例、品牌效应和整个环境的感觉。”PropNex Realty的执行长Ismail Gafoor表示，“如果空间被分割并出售给个人，那么在每个角落都有一个泡泡茶店或指甲水疗中心，这会影响房地产的价值。”PropNex是Dairy Farm Residences的三家营销机构之一。另外两家是OrangeTee & Tie和Savills Residential。
Gafoor补充称，Dairy Farm Residences的零售面积约为4万平方英尺，这是“相当可观”的。“这是一个独立的零售开发项目，可满足许多居民的需求。”
附近还有更大的零售和餐饮场所，比如武吉知马路上段的铁道商场（The Rail Mall）和蔡厝港路的第一乐广场（Lot One Shoppers'Mall）。不过，与附近其它独立的住宅项目相比，Dairy Farm Residences有一个优势:“作为混合用途住宅，它将享有更高的价值和租金收益。”他指出。
第一太平戴维斯住宅业务的总经理George Tan对此表示赞同。他认为，Dairy Farm Residences即将推出的零售项目，以及它邻近的奶牛农场自然公园（Dairy Farm Nature Park）、武吉知马自然保护区和欧洲国际学校（German European School Singapore）“将增强该项目的吸引力”。
Dairy Farm 附近的奶牛农场自然公园(左)和武吉知马自然保护区是最吸引人的景点之一(图片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
设施与可访问性
Dairy Farm Residences的设施包括位于裙楼顶层的84米长的山谷泳池、烧烤池、瑜伽平台，以及一个面向50米长的健身泳池的会所。零售平台和封闭式住宅都有各自的地下室停车设施，UEL的Chua补充道。
曾经被认为相当偏远的Dairy Farm 地区，在2017年底开通了市中心线上的武吉班让地铁站和山景地铁站之后，非常容易通过公共运输到达。UEL的Chua表示，Dairy Farm Residences计划于2024年完工，建成后的第一年，开发商将提供至这两个车站的免费班车服务。
PropNex的Gafoor说，从Dairy Farm Residences步行到山景地铁站不到10分钟，除了一个路口外，其他地方基本上都被覆蓋了。
就在Dairy Farm Residences后面的是去年8月开业的欧洲国际学校。Gafoor补充道:“这对于那些有上学的孩子的外籍家庭来说是一个额外的价值提升，也方便了教师或其他校园工作人员。”
一套710平方英尺的两居室公寓示范间(图片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
“规模优化”
UEL的Chua说，Dairy Farm Residences被设计得像一个度假胜地。至于单位组合，则有240套两居室单位，面积介于624至775平方英尺之间;200套三居室单位，面积介于915至1313平方英尺之间; 以及20套四居室单位，面积介于1324平方英尺到1475平方英尺之间。两居室公寓的起价将在$100万以下。UEL的Tan表示，参考价格介于每平方英尺$1,500 至 $1,700之间。
“这与最近在山景地区推出的项目一致。”他补充称，“虽然该地区的每一个住宅项目都可以夸耀自己与大自然的亲密接触，但不同之处在于，Dairy Farm Residences有一个零售部分。它所提供的额外便利并不影响此开发项目的宁静特色。”
PropNex的Gafoor认为这个价格区间“很有吸引力”，因为今年推出的综合开发项目——盛港嘉园（Sengkang Grand Residences）和桦丽居（The Woodleigh Residences）的平均售价分别约为每平方英尺$1,700 和每平方英尺$1,900, Gafoor指出。
第一太平戴维斯的Tan说，考虑到Dairy Farm Residences的单位规模，该项目应该会吸引投资者和自住业主。“有些人希望规模优化或正在为自己的孩子购买合适的房子，这样他们就可以住在附近。”他补充道，“这一点尤其适用于那些住在Chestnut Avenue有地住宅区的人。”
第一太平戴维斯的Tan指出，还有一些人会升级到私人住宅，尤其是那些已经全额购买了武吉班让和蔡厝港等HDB组屋的人。
Dairy Farm 的名字来源于20世纪30年代建立的牛奶公司，当时的黑白花奶牛(Friesian cows)以白玉兰(Magnolia) 品牌提供牛奶。它是世界上最早的热带牛奶公司之一。(图片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
Dairy Farm（ 牛奶公司）遗产
第一太平戴维斯的Tan表示，这个聚集地位于Dairy Farm Residences的零售和住宅部分之间，将有两个以Friesian为主题的景观雕塑，向该地区作为全球首批热带牛奶公司之一的历史致敬。
它始于上世纪30年代，当时Cold Storage的总经理Fred Heron进口了24头黑白花奶牛，目的是为移居国外的孩子提供巴氏消毒牛奶，并在武吉知马自然保护区的山麓建立了Dairy Farm （ 牛奶公司）。牛奶用白玉兰的三角形纸盒包装。在全盛时期，这个牛奶公司有大约800头奶牛，这项成功使这个地区被称为“Dairy Farm”。尽管这家企业在20世纪70年代早期就已停产，但它的名字却经久不衰。
唯一的现实提醒著牛奶公司的历史是两头由石头雕塑的温和黑白花奶牛，它们就生活在一个通风的牛棚里，现已改建为华莱士教育中心（Wallace Education Centre）和华莱士小道（Wallace Trail）。华莱士取名自Alfred Russel Wallace， 他是英国博物学家、人类学家和生物地理学家，与美国Charles Darwin是进化理论的共同发现者。从1854年到1862年，华莱士花了八年时间穿越马来群岛，而新加坡是他的第一站。
从那时起，Dairy Farm 地区就变成了一个被绿色植物环绕的宁静住宅区。该地区的首个住宅开发项目是The Dairy Farm，于1989年落成。这里共有477套住宅单位，共有10间零售商店。该开发项目坐落在占地面积750,019平方英尺的广阔永久产权地块上。去年，该项目发起了一项$16.8亿的集体求售计划，但在降温措施实施后被停止了。
在柏提路区域，有一组高层公寓，即由城市发展公司（City Developments）开发的Tree House，它于2010年投入使用;紧随其后的是在2011年由永泰控股(Wing Tai Holdings)开发的Foresque Residences; 马来西亚开发商SP Setia开发的Eco Sanctuary于2012年首次亮相。从那以后，所有这些开发项目都已完工并全部出售。
OrangeTee & Tie的研究和咨询主管Christine Sun表示:“‘Dairy Farm Residences’项目的名称将会引起一些买家的共鸣，他们可能认为这个地区比附近其他地区更受欢迎。”
Dairy Farm Residences典型的四居室示范套房(图片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
“不太可能再等下去”
Sun认为，真正想买房的人“不太可能再等下去”。她补充称，越来越谨慎的购房者已经意识到，“他们等待的时间越长，这些新楼盘的售价就会越高”。这一点在最近的新股发行中得到了证实，在最初阶段之后，股价会出现上涨。
在武吉知马路上段地区寻找房产的购房者一般会考虑第21区和第23区的项目，这些地区包括道德（Toh Tuck）和吉士美（Kismis）地区、Jalan Jurong Kechil到 Chestnut地区、柏提路、Dairy Farm 以及更远的山景。Sun说:“第21区和第23区现有和及即将推出的新楼盘，均有其独特的特色，以迎合不同买家的需求。”
Sun注意到，购房者在新项目上有其他选择——有时是在同一小区——所以开发商在给项目定价时变得更加敏感。她补充称:“根据设计、布局、品牌和产品供应，不同的项目会有一定的价格差异。”
开发商的声誉对购房者来说也越来越重要。UEL的历史可以追溯到100多年前，它参与了包括前新加坡最高法院、加文纳桥(Cavenagh Bridge)、华侨银行和英国高等委员会在内的地标建筑的建设。
UEL最近开发的项目包括拥有99年租赁期的862套私人公寓Eight Riversuites，该项目于2012年推出，并于2016年完工;于2014年开业的乌节广场（Orchard Gateway）购物中心; 位于樟宜商业园区，于2012年竣工的九层商业园区UE BizHub East。
Dairy Farm Residences 的一套面积936平方英尺的三居室公寓示范间(图片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
股东变动“不太可能影响运营”
UEL的Tan表示，该集团将“根据市场情况”，继续寻找更多的住宅开发项目和投资地产，以获得经常性收入。
现年47岁的Tan于2017年8月出任UEL集团总经理。不过，自2014年11月以来，他一直负责UEL的房地产部门，直到2015年2月担任该集团的首席财务官。在此之前，Tan从2006年起就在WBL工作，在2013年被UEL收购之前，他曾担任集团的首席战略官。
10月25日，在新加坡上市的UEL收到了在新加坡上市的中国地产开发商仁恒置地集团 (Yanlord Land Group)的强制性全面收购要约。UEL的主要业务是房地产开发、物业投资、管理、酒店。这是在继仁恒置地收购了恒岳地产（Perennial Real Estate Holdings）和恒兴地产（Heng Yue Holdings）的股份后，收购的结果是，仁恒现在是UEL的最大股东。
“无论在股东层面发生了什么，都不会影响公司的管理和运营。”UEL的Tan保证说。
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