深圳要学新加坡？对商品房来说未必是利好｜西瓜说房

这几天深圳又出了一条大新闻，8月28日深圳市住房和建设局局长张学凡在发布会上讲话，提出未来深圳要学习新加坡，将未来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中列为长远计划。

但这事儿吧，微博上很多人表示不相信。

所以，局长张学凡说的向新加坡学习，到底是学什么呢？

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新加坡组屋模式

30年前，新加坡的住房问题也很严重，当时新加坡的住房自有率只有8.8％，现在已经超过了90％，其住房特色最重要的一块就是组屋计划。

1964年，新加坡政府正式推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买组屋。

所谓组屋，就是由新加坡发展局建的公共房屋。这是一种与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。截至2016年，新加坡有高82%的公民居住在组屋里，住房自有率和组屋自有率均在90%以上。是现在新加坡大部分人的住所。

特点是由政府提供的公共房屋，5年后才能转让，一个完整家庭只能买一套组屋。且组屋与商品房市场不流通，交易受到严格限制。

落到具体的住房上，组屋几居室都有，可以租也可以卖，能住多大得看家庭收入。比如三居室的组屋，家庭收入得在3万-6万的范围内才能申请。

还有一部分人不愿意住组屋又买不起商品房的，会选择EC公寓（新加坡政府推出的一种介于组屋与公寓之间的物业品种，旨在帮助新加坡家庭月收入低于12000元新币的夹心层群人以市场价70%-80%的价格购买公寓。EC公寓年后只能卖给新加坡人，10年后成为私人住宅，可以卖给外籍人群。）

新加坡的商品房是完全市场化的，政府不插手，价格市场定，有钱你买就行了。但组屋这种保障性住房，政府则把控的很严格，新房市场的组屋收入比一般是家庭年收入的4倍。二手房组屋价格维持在收入比的5.5倍以下，不会过高溢价。

假如你家年收入10万，你的家庭申请组屋新房，价格不会超过40万。

二手房不能超过55万。

如果你在北上广深等一线城市，人月收入大概8万元，两口之家申请的组屋大概在64万左右，二手房大概88万。

在今天中国一线城市，这是不可能的房价。

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为什么新加坡可以实行组屋模式？

第一，土地没有高额溢价。

在土地所有权这个问题上，新加坡和中国类似，也是9成土地归国家所有，采取招排挂的卖地模式，土地资源稀缺。

不同之处在于，土地收入在新加坡政府收入中只占一小部分，大概是12%的量级。而在中国，北上广深这些超级大都市的土地收入占政府收入的30%-40%之间，安徽江西在90%以上。

因此土地没被炒出天价，是新加坡可以顺利施行保障性住房的重要原因，土地便宜，建房成本就低嘛~

第二，政府积极打击炒房和多套房。

新加坡的房地产税是这样的：

1、首套房免征印花税；

2、多套房收重税，严查多套房出租或炒房赚差价；

3、新加坡家庭一辈子只能有一套组屋，

4、严格排查假离婚和虚假收入证明，严重的会直接坐牢；

5、组屋的交易时间受限制

上述5点再加上商品房完全市场化，才让保障性住房得以贯彻实施。

第三，国情。

有一个现实的问题，就是新加坡人口少。

大家都知道，房价与人口的关系太大了，为什么一线城市的房价高？因为有源源不断的人口流入啊！人口即需求。新加坡只有560多万人口，相当于北京的四分之一，但人均GDP是中国的6倍。

这也是为什么深圳一说要学新加坡，有那么多人跳出来大喊不可能？毕竟人家只是解决几百万人的住房问题，而中国光深圳一个城市，就要解决一千多万的常住人口住房问题（2019年深圳常住人口为1343.88万人）。

而且深圳现在是全国为数不多，房子真的不够用的地方，要深圳学新加坡，就更难了。

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深圳到底能不能学新加坡？

从经济发展的角度上讲，深圳是成功的。过去40年间，深圳GDP（国内生产总值）从1.69亿元增长至2.69万亿元，猛增超万倍。

2019年，深圳城镇居民人均可支配收入6.25万元，居各经济特区之首。常住人口约1344万，40年来，常住人口增长约42倍。同期，北上广人口增长在1-2.5倍之间。

但与快速增长GDP相对应的，是深圳人均居住面积仅有27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线。主要原因就是深圳还有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。

根据深圳市住建局今年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》，深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%，低于国家相关标准中25%~40%的下限。

一方面是人口和经济的迅速增长，另一方面是用地受到很大限制。再加上炒房客加大火力，才导致如今深圳尖锐的住房和房价问题。

2019年，深圳市商品住宅成交均价为55821元/㎡，是2014年的23973元/㎡的2.3倍多。目前均价在6.5万/㎡左右波动。

现在深圳说要学新加坡，就意味着未来整个楼市制度都要做重大的调整。冠军很多事不是深圳自己就说的算的，得中央助力全国统一才有效果。

不过话说回来，如果真的要参照新加坡模式，未来商品房的价格只会更高。参考下图即可得知，即便在保障性住房实行的最好的新加坡，商品房的单价也是非常高的，高于北上深。

毕竟，保障性住房只是保障性住房，房屋质量和品质不能保证。对于改善需求者来说，想要高舒适性的住房，只能选择完全市场化的商品房。

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