深圳学习新加坡住房模式，房价就会跌吗？

在715限购新政发布的一个多月后，深圳又有新动作。

8月28日，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会上提出：

“新加坡是深圳学习榜样，未来目标让至少60%的市民能住在政府提供租赁或出售的住房中。”

作为中国改革开放的前沿城市，深圳房地产市场走向堪称风向标，十分受人关注。

张学凡这番言论自然是一石激起千层浪，引发业内对楼市调控方向的热议。

一时间众说纷纭，叫好唱衰皆有之。

深圳改革住房模式到底传达了什么信息?

首先我们先来了解一下什么是新加坡住房模式。

新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买组屋。

组屋是新加坡政府提供的低价商品房，也是保障房。

面积多在80-120平米之间，价格一般在30万新币到70万新币之间，远低于公寓的市场价。

新加坡组屋

因为新加坡的土地以国有为主，政府可强制低成本征地，且不依赖土地财政，拥有房屋唯一定价权。

税收和投资收益是新加坡政府的重要收入来源，占财政预算收入比例高达90%，为其住房供给模式提供了充足的财政支持。

再借助低息贷款、中央公积金等政策，即便是20%的最低收入人群，通过政府提供的房价70%-75%的补贴和30年期的低息贷款，大部分的住房诉求也都能得到满足。

新加坡在住房供给体系方面形成了“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯化供给体系。

满足不同收入阶层住房需求，解决了自治初期的“房荒”问题，住房自有率更高达90.9%，成为世界上拥屋率最高的国家之一。

同时，新加坡模式”中，规定申请组屋必须要提交真实合法的材料，如有弄虚作假会被罚款甚至监禁6个月。

此外，该类房产还要求5年内不允许出售，即使5年之后流入市场交易，还需当地政府部门审核批准，只能卖给有购买组屋资质的购房者，此类规定基本上杜绝了炒房的可能性。

有人评价说这是世界上最好的公共住房项目之一。

那么这种模式适合深圳来学习吗？

中国内地房地产市场化始于1980年代，随着1998年住房商品化改革步入飞速发展期，迄今已有20多年的上行历史。

但早在1950年代，香港就探索出以卖楼花、土地70年产权、公摊面积、土地财政为特色的房地产发展模式，这一模式在1990年代被内地引入，进而在内地城市遍地开花。

香港

深圳过去20年学习的一直是香港模式，在大大促进房地产发展的同时，也带来了一些弊病，比如，房价不断高涨、供需结构性失衡等。

这抬高了普通劳动者的生活成本，阻碍了城市新增劳动力的流入，不利于城市经济的全面均衡发展，这困扰着很多城市的管理者。

2019年开始，深圳推出一系列住房政策，摒弃了遵循近二十年的香港模式，开始学习新加坡的相关住房补贴模式。

深圳与新加坡类似，土地资源也非常有限，同时深圳拥有众多的高科技企业，财政收入并不依赖土地销售，因此，深圳是有条件去做出改变的。

对于买不起商品房的人群来说，能租到或排到政府供应的保障性住房是一大利好，既解决了基本的居住问题，也一定程度上缓解了深圳的住房供求矛盾。

张学凡在上述发布会上表示，在“十四五”期间，深圳在用地供应上会做一些调整，住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25%，甚至在“十四五”的前两三年提高到30%。以此来补土地供应不足的短板。

其实，无论是否学新加坡，香港模式都到了改变之时。无论是土地财政，还是预售制、公摊面积，都到了非变不可之际。

新加坡住房模式的探索，意味着未来会有大量的保障性住房入市，该类房产包括人才住房、安居商品房等，其价格肯定是低于市场商品房价格，甚至一半都不到。

深圳房产均价也会受其影响，出现下降。但是均价下降就意味着房价会下跌吗？

其实不然。

新加坡模式是为了解决居民住房刚需问题，让住房回归民生属性，在商品房之外给大家更多选择，更低的门槛，为了城市能够留住人，留住人才，让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。

但对商品房价的要求是“稳”，是房住不炒，是稳中求进。商品房作为当前我国居民的资产保值担当，大跳水式的下跌显然是不现实的事情。反而在经济发展向好的情况下，可能还会缓慢上涨。

改革具有复杂性和不确定性，我们总是在摸索中不断前行。

中共十九大中指出：“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”

为了创造美好生活，提高居民幸福指数，房地产改革已经是迫在眉睫的事情，无论是收紧楼市政策，改变住房模式，都是在坚持“房住不炒”上的一次次加码。

通过这样一些政策、模式来保证房地产行业的平稳健康发展，各类有利的探索都是可以展开的。

兵马尚未动，唱衰已先行，倒也大可不必。

对错从一开始就清晰明了，板上钉钉的那不叫改革，那是回忆录。

实践才能出真知，深圳的住房探索不过是个开始。