外资基金瞄准“划算”的日本房地产

海外投资者正在扩大对日本房地产的投资。日本西武控股的酒店和娱乐设施出售招标有多家外资基金参加，最终新加坡政府投资公司（GIC）预计以约1500亿日元金额中标。在全球房地产价格上涨的背景下，能以低利率融资的日本作为相对便宜的投资对象，成为外资的目标。

在西武控股酒店出售过程中，进入到招标最终阶段的是GIC和美国黑石集团这2家企业。GIC是管理新加坡政府的金融资产的全球性基金，在日本以房地产为核心展开投资。

在新冠疫情下，外资基金对日本房地产的投资依然活跃。房地产服务企业世邦魏理仕（CBRE）的统计显示，2021年海外投资者的购买额约为1.1万亿日元，连续3年突破1万亿日元。海外投资者占到整体交易额的约3成，成为主要买家。

其背后存在全球基金的膨胀。由于资金过剩，投资资金持续流入，据英国咨询公司Preqin统计，2021年完成融资的房地产基金的合计金额达到约1660亿美元，比上年增加逾1成。

以欧美资为中心的大型基金由于当地的房地产市场出现过热迹象，正在增加对亚太地区的资金配置。在这种趋势下，具有亚洲数一数二的市场规模、房地产投资相关立法也较为完善的日本受到关注。

日本的房地产受到关注的另外一个原因是融资利率低。基金在购买房地产时，为了提高投资效率，会通过金融机构贷款支付购买额的5～7成。年租金收入除以购买价格得出的投资收益率和贷款利率之间的收益率差越大，对基金来说越是有吸引力的市场。

在维持超低利率的日本，这种收益率差稳定且巨大。虽然房地产价格处于历史性高点附近，但与全球相比，日本有望获得较高回报。一家美国大型基金计划在日本投资数千亿日元规模，该公司高管表示，“目前，集团内最忙碌的恐怕是东京事务所的员工”。

作为资金提供方，日本国内金融机构也对除了利率之外还有望获得手续费收入的房地产相关贷款持积极态度。日本一家大型银行的一把手透露，“由于整体上能获得的收入很大，房地产对金融机构来说是重要行业”。

2022年，接受日本财务省委托的瑞穗信托银行将实施东京的大型楼宇“大手町Place”的政府持有部分的出售招标。交易金额超过3000亿日元，在日本国内的房地产交易中预计创出历史最高规模，外资基金非常关注。

大手町Place（东京都千代田区）

风险因素是利率上升。一般来说，房地产被视为抵御通货膨胀的资产，但其前提是成本走高的部分能通过转嫁到租金上来消化。现房房地产受到欢迎，利率上升对追求回报的房地产投资信托（REIT）来说是负面因素，这一看法根深蒂固，东证REIT指数比2022年初下跌7％。

在雷曼危机之前的2008年上半年，投资者的面孔出现多样化，包括德国的基金扩大对日本的投资等。外资基金相继进入日本市场，也是全球房地产市场过热的证明。看起来强劲的市场意外走向恶化的风险也在提高。

日本经济新闻（中文版：日经中文网） 和田大藏

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