在印尼买房的快速入門指南，请查收
东南亚人口最多的国家——印度尼西亚（以下简称“印尼”），除了旅游胜地巴厘岛，首都雅加达和第二大城市泗水亦是很多外籍专才工作／经商的新基地，而印尼现时亦是新创公司的热门选址。如果您打算在印尼长期居住，不妨买入一间属於自己的公寓。印尼政府设定的最低售价为约70万元人民币（泗水）至140万元人民币（雅加达）。
本文会为您介绍印尼的买房程序和费用、房地产市场状况，以及作为外国人买房需要注意的事项。
中国人可以在印尼买房吗？
中国人也可以在印尼买房，但只可拥有物业的租赁业权（Leasehold title）。为了保护本地人的利益，印尼政府对外国人买房的限制一直都很多，直到2015年才开始放宽限制，提供Hak Pakai，容许外国人持有物业。
以下为三种物业常见的印尼物业使用权（证书）：
- Hak Pakai（HP）：使用权（Right to use），是长期租赁的一种形式，最长可达80年。适用於在印尼工作或居住的外国人买入的物业。
- Hak Milik（HM）：永久业权（Right to own），只适用於印尼人购入的物业。
- Hak Guna Bangunan（HGB）：建造权（Right to build），只适用於印尼人购入的土地。以PMA公司名义投资房地产，可以获取长达80年的建造权。
视乎买房的目的，外国人可以用自己的名义以 Hak Pakai 的方式买房自住。
但如果是想买房作投资收租，就要以其他方法去获取永久业权 Hak Milik。例如借用相熟的印尼人（最好是印尼配偶）的名义，但要留意当中的风险，因为买卖协议中不会出现外国买家的名字，而与印尼代理人的私下协议并没有法律效力。
另一个常见的方法是开设 PT PMA（外国投资有限公司），以印尼公司的名义购入房屋或土地物业，则可以拥有建造权 Hak Guna Bangunan。
另外，外国人在印尼买房还会面临以下的限制：
- 设有最低房屋售价，因地区而异；
- 每人／家庭只可拥有一个物业土地；
- 土地面积不多於2000平方米；
- 拥有物业期间，必须保持拥有印尼居留许可／签证（如 KITAP 或 KITAS）；
- 一旦离开印尼，就要在一年内将物业卖给另一个合资格的外国人或印尼人。
印尼房价水平
印尼主要城市包括雅加达、泗水和巴厘岛等，而巴厘岛主要是旅游胜地，故住宅物业的投资基本上是聚集在首都雅加达。而且当地的地铁刚於2019年开通，不少公寓发展项目将2022至2023年落成，提供过千个全新公寓单位。
以下为印尼主要城市的平均房价（截至2020年上半年）：
城市公寓平均价格（每平方米）公寓最低价格政策 雅加达34,960,000印尼盾（约1.6万元人民币）3,000,000,000印尼盾（约136万元人民币） 泗水21,770,000印尼盾（约1万元人民币）1,500,000,000印尼盾（约68万元人民币）
如何在印尼物色物业？
印尼的房地产市场不及其他东南亚国家如新加坡完善，再加上文化、法律和语言上的障碍，因此无论是买房自住还是出租，最好有 房地产经纪的辅助。房产经纪人了解当地物业行情，亦清楚现时针对外国人投资房地产的政策，可以帮您对在售项目作合适的调查。
印尼的经纪佣金占房价约 2.5%-5%，一般由卖家支付。部份房地产网站，如居外网（Juwai.com），除了列出在售楼盘外，亦会提供寻找经纪的服务，显示每个经纪正在负责的楼盘，包括住宅／商业／土地出售和出租。
印尼买房流程
以下为在印尼购买物业的完整步骤：
- 考虑以个人名义买房（拥有权为HP），还是开设印尼公司投资物业（拥有权为HGB）
考虑不同的房屋种类：公寓／联排别墅／独立屋 - 聘用房地产经纪和律师
- 看房后，如果觉得合适就向卖家提交“购买要约”（Offer to Purchase）
- 将订金（10%－25%）转账到公证人（律师）的账户，签署初步的买卖协议
- 律师会对物业作详细调查（Pre-Due Diligence），包括卖家背景和土地的使用权、债务、土地用途等
- 如有需要，向印尼的银行（或国内的银行）申请按揭贷款
- 签署买卖契约，支付物业价格的全额和所有相关税项
- 到土地局作正式注册，获得物业使用权证书（HP或HGB）
印尼买房相关费用
有些印尼银行会推出专为外国人设计的按揭。以 Commonwealth Bank为例，贷款额最高可达150亿印尼盾（约681万元人民币），按揭成数（LTV）可达9成，还款期为3至10年。
该计划接受年满21岁，且至少已在印尼工作两年的外籍人士申请，还款期完结时需为未满60岁。但计划只适用於Hak Pakai形式购入的物业。
以下是买房涉及的税项或费用：
- 转让税（Transfer Tax／BPHTB）：买卖双方都要支付，税率为5%，应税金额就是房屋的购入价格。卖家可享有一定的免税额，因地区而异，例如雅加达的免税额为8000万印尼盾（约3.6万元人民币）。
- 土地契约公证费（Land Deed）：费用为财产价值的1%，由买家承担。
- 豪宅税（Luxury Tax）：若果物业价格超过300亿印尼盾（约1362万元人民币），就要付20%的奢侈税，由买家承担。
- 注册费（Registration Fee）：包括印花税和行政费，约为物业价格的0.2%，由买家承担。
印尼买房出租
由於外国人拥有物业的整段期间都必须拥有印尼居留许可／签证，且每个家庭只能拥有一个物业，因此外国人在印尼买房一般都是用来自住。如果您打算以公司名义买入物业并出租，就要留意公司所得税，针对物业租金收入的税率为10%。
自从2015年开放外国人购入物业使用权Hak Pakai，可以预期印尼政府将会逐步放宽买房的限制，相信将来几年会有越来越多外国人购买印尼房屋的资讯，程序亦会更透明。总括而言，配合当地蓬勃的基建发展，投资印尼房地产仍是相当有潜力的。
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