房贷比房租便宜？不聊房产税，就是50万。日本房事迷思详解

10月中旬和11月上旬做过两期关于日本房事的解读，分别是日本人想住什么房子，和东京对比上海的生活成本对比。在这两条视频上，我们的频道有近2000条弹幕评论对日本房事进行了全方位，多角度，多姿势的解读。基本分为几大类。

1、我玩过如龙和看过日剧或动漫，你才在东京十年，你懂个屁；

2、日本房贷利率年化0.3%-05%还TM0首付，白花花的银子丢给穷人？造孽啊。这世上有那么好事儿，我不信；

3、房贷比房租便宜？那银行怎么挣钱，这是资本主义？你忽悠谁呢；

4、你聊房子故意不聊房产税，说，三井三菱是不是给了你50万日元。

还有帮人会直接说，咱抛开事实不了，你这屁股太歪，所以脑袋不对。

在深夜阅读完这些弹幕评论后，我看了看屁股，又摸了摸脑袋，发line问了句姑娘：如果只聊事实的话，我屁股和脑袋咋样。妹子回复如下：天冷，酒温，月美，速归。

等到贤者时间左右睡不着，起身开了电脑，干脆把大家这些关于日本房事疑惑一次性聊完。

#1

日本房产持有成本有多少？

这个问题是近2000条评论弹幕里聊的最多的话题，但因为篇幅较长，我就没有再评论里回复。但就是没有回复，大家愈演愈烈，那么今天就来聊聊这个问题。

以东京为例，目前房产持有成本主要是两个，房产税，管理修缮费。

先说房产税，日本房产税是通俗的说法，正式的名称是应该是固定资产税和都市计划税，两者合称固都税。以东京为例，固定资产税是1.4%，都市计划税是0.3%，两者合计1.7%。看到这里肯定有人说，我就说吧，万恶资本主义税收简直丧心病狂。您别急着喷，没说完呢。

首先它的基准并不是你的房产交易额，而是政府给您的评估额，日本设有专门的评估机构，并配备不动产鉴定师。

正常评估额是市场交易价格的20%到30%。而这里还有两个小点需要说明。

1、这个评估是动态变化的，每隔三年不动产鉴定师会重新评估，通常会稳步下降；

2、为什么稳步下降，因为房子是有折旧年限的。按照日本法定的财务折旧层面来看，一户建的折旧年限是22年，也就是说一户建在22年后的房子在政府评估中就没有价值了。而钢筋混凝土建造的公寓折旧年限为47年。当然，这里说是价值是指房屋价值，而因为永久产权的原因，土地是一直有价值的。而在实际市场中，这些超过40年的房子依旧在市场大范围流通，并且随处可见。这里涉及到日本建筑规范的问题。我以后详细来聊。

所以按照这种比例来算的话，根据我们这么多年在日本做房产的实际经验，实际上需要交的房产税就是你真实房价交易金额的0.3~0.5%之间。至于这个数据是真是假，但凡有在日本生活持有房产的诸位应该都能佐证。具体到金额来看，我们还是以之前新宿70㎡公寓为例，市场平均价5700万日元左右，每年需要缴纳的房产税17万到28万。折合人民币1.3万到2.4万。

这个税贵吗，持有成本高吗，我分两个部分来比。从日本来看，还是以这套公寓为例，大约相当于大半个月房租。

这个数据的真实性，欢迎诸位去日本最大的房产交易网站suumo上查证。如果横向对比其他欧美国家，这属于正常偏低，就算对比中国，以房产税试点重庆为例，目前是0.4%-0.6%。

聊完房产税，我们再来聊聊日本特色的修缮费，管理费。这个与房产税一起，就是日本房屋的持有成本了。

还是以日本最大的房产网站suumo为例，通常租房需要交管理费，买房则需要交管理+修缮费。既然是持有成本，咱们按照钱多的来说，管理修缮费根据房龄和大小多少通常在1.5万日元-4万日元之间。折合人民币750-2000元。很多会说，资本主义就是操蛋。这钱，比我在国内200平小区物业费都贵。别急着喷，咱来看看每个月为啥每个月要交这么多钱？这钱怎么花的？这钱花的值吗？那么接下来就以我家在新宿区一套100㎡左右的公寓每月3万管理费为例。

1、首先，日本没有小区概念，一栋公寓大几十户人家，自然需要物业服务。那么公寓内部会先确定议长制+管理组合。议长是业务自我推荐，然后由大家投票产生，虽然华人在日本没有政治选举权，但在公寓里是可以正常选举和被选举的。我身边有一些朋友就是公寓议长。简而言之，议长就是业主代表，管理组合物业公司。

但这里的物业公司不同于国内地产商强制配套，到底是物业服务业主，还是业主听命于物业。这些年业主和物业的冲突屡见不鲜，当下尤其严重，不多言。而日本属于完全商业行为，我花钱雇佣你来服务， 竞争上岗，不好用就换。

2、物业公司常规事项包括，消防设备检查一年至少两次，给水设备检查了每月至少一次12次，储水槽清洗了每年2次，水道检查了每年2次，污水槽清每年2次，自家用电气设备检查了每月一次，电梯定期检查了每月一次，公共部分定期清扫每月一次，日常清扫每周清扫4次。

3、我家公寓中长期事项修缮计划中写到因为2019年史上最强的两次台风，不少住户的外壁出现了雨水侵入和漆面磨损。因此他们判断认为有必要进行大规模修缮工事。所以经过全体业主投票，大家一直同意进行翻新。由于要影响住户，他们聪明的认为，咱干脆一次性弄个大的，顺带进行了整幢楼的外壁修补及重新涂装、房顶的替换、逃生梯的补修强化涂装、顶楼防水改造、阳台防水改造、内壁及地面的补修涂装、部分排水管更新等等。

这结尾，管理组合大字骄傲的说到：经过这次修缮，咱们公寓这两年来再也未发生暴雨影响墙壁现象哟。邀功的挺明显，下次保持。

4、每一年度议长会和管理公司开大会，主要是审计上一年度的支出明细，下一年度的预算计划。并发放给每个业主告知。并且由于商业竞争的关系，管理公司通常都不是做什么次年计划，计划一做就是十年，极度内卷之下还有做三十年，五十年的。内容之详细，细节之充沛。简直令人发指。总而言之一句话：您放心住，未来几十年我们都帮您规划好了，保证您住的舒服，住的安心。

我们家三十年的预估修缮费在6亿日元，总计68户，平均每年29万日元，如果我房子出租的话，相当于大半个月房租。折合人民币1.5万。这里面每笔钱怎么用，用了多少，剩下多少都有详细的表格明细。而在国内武汉的房子，每月物业费1.2万，坦白说，我不太知道这钱咋用的，也似乎没人告诉我。

在日本街上，我们经常可以看到30年以上的老楼老房子，但从外观来上来看，完全看不出这么老的迹象，依旧干净，依旧整洁。

综上，我全部按照最大值来算，房产税算一个月房租，管理修缮费算一个月房租，合计两月房租。这钱多不多，留给评论区来说。

#2

房贷比房租便宜？

第二个评论区问题就是，日本0.3%-0.5%的房贷，房贷比租房便宜？银行不挣钱吗？你这都是扯淡。逐一回复。

1、日本房贷利率多少，这玩意网上全是公开材料，我在过往视频中已经列出了无数资料。您但凡能看到国外网站，您就自己查查。您要看不了，我也不争了，您对。

2、反问一句，房贷比租房便宜不对吗？首套房毫无疑问是刚需，居者有其屋，保证大家能住上房子这有啥做错的地方？

这里放张图，英国，美国，法国，德国，新加坡，加拿大这些国家租金回报率通常都在3%以上。三十多年年租金可以买套房子，在很多人心中是共识。有没有那么一种可能1%的租售比才是一种非正常现象。

3、银行又不是慈善，当然要挣钱。首套房算居民贷款，算是纳税福利，但后面的二套房就是正常的商业贷款，通常要去到2%-3%左右，银行可以挣这个钱。割韭菜也要讲究可持续发展吧，哪有人上来一刀就把韭菜根直接刨了的。

这里额外补充一句，外国人目前对比日本人最大的劣势就是这个，日本人可以享受超低贷款0首付，而外国人通常只能享受商业贷款，也就2%-3%左右。但如果入籍或者永驻后，就能享受日本人同等条件。至于其他医疗，教育，养老等公共福利政策日本人外国人一致。

#3

日本天天地震，木头房子耐震差？

国内朋友可能对地震的认知，和在日本人对地震的认识完全不一样。国内发生过几次非常可怕的大地震，伤亡非常大，再看了看很多关于日本地震的新闻，会误认为日本天天都在发生这种级别的大地震，而事实上，在日本遇到的地震几乎都只是在“摇一摇”而已，究其原因还是因为很多人没体验过，所以对震级没概念。

我在东京将近十年时间，印象中没有任何一次超过6级，大多都是3-4级地震。这种地震是什么体验呢，大概就是椅子摇一下，持续十几秒左右。而又因为日本国土是南北结构，东京几乎不在地震带上。

近年的大地震来看，2015年的小笠原大地震，是日本观测史上最大的一次深源地震，规模约8.1级，死亡人数0人。2016年导致熊本大面积受灾的熊本大地震，死亡人数70人左右。2018年北海道发生的7级地震，是北海道历史上首次观测到的烈度为7的地震，人员死亡41人。以上数据均来自维基百科，诸位随时查证。

说回房事，日本楼型里，耐震等级分旧耐震和新耐震级别，一般来说塔楼普遍抗震级别最高，然后是大型公寓之类的，即便是几十年前旧耐震标准的木头房子。2021年2月新华社报道的福岛大地震为例，震中距离东京仅220公里。最终统计结果是：福岛150人受伤，无人死亡。东京虽震感达到五级，但无一人受伤，无一处房屋倒塌。

综上，我是不知道这三十年中东京因为地震导致房屋倒塌的，如果有，麻烦诸位指证。

这里再说个日本长居认识都知道的小tips：如果你遇到地震的感受是左右摇晃，那问题不大，正常喝茶就行，但如果你遇到的地震是上下摇晃，那务必小心，这是直下型地震，你有可能就在震中，能往外跑就尽量往外跑。

#4

日本房价跌了30年了，没有前途？

关于这个问题呢。咱直接上图。

东京整体房价已经连涨了十年，而如今的房价收入比大约在8.5左右。这里的8.5是指一个东京都30岁男性平均年薪595万日元来算，8.5年可以买一套平均5743万的新宿区70㎡公寓。而上期说到的上海数据是，平均年薪7.8万人民币在徐汇区买个70㎡公寓，工作大概74年。有人说，那又怎么样。上海还会涨，东京还会跌。

那我只有几个问题，如果上海房价还涨，您有信心收入跑过房价吗？如果收入不如房价涨幅，房价收入比还要涨多少？在人均寿命78.2的情况下，突破生命长度？如果东京房价收入比降低您能接受吗？前几个问题留给诸位，最后一个问题我的回答是：没问题，在房价连涨十年的情况下，房价收入比降低，我真能接受。

#5

尾声

这篇内容的初衷不是为了说服谁，自打养了猫后发现，我喂了她那么多年，她该给我甩脸子照样甩，该呼我巴掌照样呼。我连猫都不能说服，何况说服人了。

至于屁股和脑袋这事儿，做生意我把情况告诉大家，是假的，您不用听我胡诌，网上太多公开透明的资料成年人有自己判断，哪是我三言两语能改变的。是真的，你感兴趣就听，不感兴趣就关。如果能琢磨下，那才是您自己的东西。

好了，在敲完这段内容后，抬头一看，夜色弥漫。天冷，被温，人暖，回去躺着了。咱下期见。