2021泰国购房置业全网最强攻略之规划篇

去年9月，泰国总理府事务部部长阿努查透露，或开放给予买房的外国人永久居留证，条件是外国人购买泰国公寓5年内不抵押、不出售或转让的待遇，还可考虑免除在泰国停留至少3年才能提交申请的要求。

随着疫情稳定，泰国也正全力争取开放国境，不少投资客想着趁机去“抄底”......

那么，外国人如何购买泰国房产？涉及税费、签证、贷款，本篇为您解答~

2021泰国房产值得投资吗

从升值潜力的角度来看，北美、英国、澳大利亚和新西兰被炒过无数遍，房价自然不用说。这十几年来，东南亚的一些国家也正发生变化，泰国作为东南亚第二大经济体，政治环境相对稳定，并且与中国有着相对频繁的经济交流。

泰国房产作为海外置业的入门级选择之一，资金投入自数十万至上千万不等，相对来说风险较小、门槛较低。

房地产投资是个长期的行为，对投资项目的未来增值预期非常重要。近十年，泰国房价都在稳步上涨，自2009年初的房价作为标准记作100，房价指数从2008年的90直升至现在的142，累计涨幅55% 且涨势平稳。

据Trading Economics预测，截至2019年第三季度，泰国的房价指数预计将达到138.70。展望未来，2021年预计房价指数将达到140.10。稳定的增长趋势是置业泰国的利好消息。

泰国投资房产须知

1、泰国是允许房产项目未开建就开始销售的，大多数期房项目其实就是一块空地，具有一定的风险性，但购买期房项目，仅需要支付25-30%的首付款，而70-75%的尾款，是等到开发商交房之前，也就是大约1-3年之后才需要支付的，这又在某种程度上防范了风险，且能最大限度发挥资金“杠杆”作用。

2、外国人想买多少套公寓都可以，且均可获得永久产权。唯一的限制就是，单个公寓项目至少51%的份额必须出售给泰国人，外籍人士最多可购买49%的份额，假设某公寓项目总套数为100套，那么，最多有49套房源可卖给外国人。

3、泰国房产不计算公摊面积，所见即所得，地契上注明的房屋面积，不是建筑面积，而是实际使用面积。所以，泰国有很多房产项目会推出35-50平方米的两房，实际使用感受上，约等于国内50-70平方米的两房，以国内的标准来看，相当于房价打了七折。
4、泰国的永久产权住宅，都是单独一栋或几栋公寓，规模较小，但是都配备了非常漂亮的公共大堂及全天候物业管理人员，以及停车库、健身房、游泳池、共享办公室、共享厨房、有些还设有顶楼天际泳池或空中花园、Sky Lounge等等，更像是一个星级酒店项目。
5、泰国的物业管理费，一般约为40-80泰铢/平/月，游泳池，健身房以及停车场等物业设施都是含在物业费里，供业主免费使用。
6、泰国房产无论公寓还是别墅，全部都是精装修交房，没有毛坯交房的做法。各个项目之间最大的不同，是开发商装修的标准，以及是否配备全套家具家电。绝大部分项目，都会配备卫浴及橱柜衣柜，少数项目会配备床、沙发、餐桌、茶几、窗帘、床品、餐具等，至于电视机、洗衣机、电冰箱、微波炉等，也有一些项目会全部赠送。当然，也有极个别的项目，为了降低成本，会把电热水器、嵌入式电磁炉、抽油烟机等常规设备去掉，这个要自己注意。

目前在泰国买房的中国人，60%以上都是购买开放式或者一房的小面积公寓，总价在30-150万元左右。根据泰国近几年的房产数据来看，泰国的平均房价大约在2.5万/㎡左右，这个房价和国内三线城市的房价是不相上下的，在泰国2.5万/㎡的房价却能够买到地段比较好的房产，房子还是精装修的。

在泰国买房最火爆的四个城市分别是曼谷、芭堤雅、清迈以及普吉岛，大部分购房者都是根据自己的需求来购房的，泰国曼谷的经济发展是最好的，在这里工作的年轻人也是比较多的。除此之外，泰国也是一个比较适合养老的国家，很多人都会在清迈买一套房子作为养老使用，所以泰国房产还是比较抢手的，比较好的地段，房价平均在2-6万/㎡左右。

另外，在泰国买房一定要明确自己购买的是公寓还是别墅。

泰国公寓对外国人是放开的，根据1979年颁布的泰国公寓法案(Thai Condominium Act)规定，外国人可合法购买永久产权的公寓，自住或者出租都可以。泰国公寓产权有3种：

外国人永久产权(Foreign Freehold)，以个人名义，持个人护照直接购买，就可以拿到房产所对应的房产本，以及地契；

长期租赁产权(Leasehold)，即开发商与业主签订长期的租赁协议。

泰国公司持有永久产权(Thai Company Freehold)，在芭提雅及部分泰国其他城市，有很多公寓项目除了49%的外国人永久产权配额外，剩余的51%也会对外国人出售，但是方式不是长期租赁产权，而是需要外国人在泰国建立公司，并以公司的名义持有永久产权。

泰国当前的法律有明文规定，外国人是不能直接持有土地的，而别墅通常带有土地，因此，外国人想要购买泰国别墅，产权结构和持有方式会和购买公寓略有不同。

泰国购房流程

1.定金：5-10万泰铢（定房当日缴纳）+签订认购书+收据；

2.前往银行新开泰国个人账户；

3.支付定金后15天内签订购房合同，签署购房合同一式两份，如客户在曼谷便现场签字，如不在，需快递给客户签字，签完后，客户自己保留一份原件，另一份快递给开发商；

4.首付：2周内，将首付款对应美元（非泰铢外汇币种，亦可是英镑、欧元、日币等）金额汇入泰国个人账户，再从个人账户转出约定金额到开发商账户（首付一般为25-30%）；

5.开发商收楼前提前三个月通知买家尾款时间；

6.收房：待房产办理按揭或全款支付尾款，领取房产证。

泰国不同城市购房区别

1、对于投资曼谷房地产（公寓）来讲，由于受国际化的影响，曼谷作为泰国首都，国际化水平较高的城市，很多投资者会选择曼谷作为他们的投资商业基地。

2、对于投资普吉、华欣和芭堤雅房地产（公寓）来讲，大多数是对生活方式的一种投资，主要为度假型投资；既能增值，又能为带来丰厚的租金回报，是非常好的投资。

3、对于投资清迈房地产（公寓）来讲，多数人会把清迈当做退休养老生活的理想之地，对于想永久居留在泰国的外国人来讲，能够拥有一个梦想中的房子是一个重要的事情，所以自住养老为主要目的，投资是其次。

关于贷款

目前中国工商银行（泰国）、和中国银行（泰国）、UOB大华银行为外国人在泰国买房提供原则上不超过房款总额的50%的购房贷款。

申请资格：非泰国居民，年龄21-65岁。申请人年龄加贷款期限不超过65年，信用良好。

外国人在泰购房贷款的条件：

申请人资格：借款人月收入不低于2000新币/合人民币1万元

工作要求：收入稳定，有无泰国工作证均可申请。

贷款期限：一般为10年，最长20年。根据不同投资人所持资产不同，银行会根据实际投资人情况进行放贷，因此在提供资料的时候，最好能够提供完善的资料。

贷款币种：新加坡元

贷款额度：不低于200万泰铢

债务比例：包含本次贷款，个人每月负债不超过月收入的55%

接受房产：泰国大、中城市一手、二手永久产权公寓（房产可以交付使用前三个月申请贷款。）

贷款成数：有泰国工作许可证的客户，贷款成数可达70%；无泰国工作许可证的客户，贷款成数可达55%。（以房产评估值与购房价格之中较低者为基

数。）

利率和费率：

贷款200-800万泰铢：起始2年5.25%，第3年开始 SIBOR + 5.25%；

贷款800-2000万泰铢：起始2年5.75%，第3年开始 SIBOR + 6.20%。注：关于利率和费率，前述报价已包括所收手续费及贷款利率。SIBOR为新加坡银行间拆借率，为浮动值，约为0.8-1.2%。
外国人在泰国购房贷款流程：

更多泰国房产贷款详情，请查看☛2018，泰国购房贷款那些事儿~

关于税费
交易环节税费明细表：

持有阶段房产税：
根据2019年3月通过的《土地和建筑物税法》（Land and Buildings Tax Act, B.E. 2562 ），房地产税是：
每年对土地和建筑物按农业，居住，商业及空置四大类型征收的税，即持有土地，别墅，公寓等房产的所有者（泰国人与外国人同归）。税率根据土地和建筑物的土地厅评估价值及用途计算，由房地产所在区域政府征收。
泰国房地产税，英文全称Landand buildings tax，属于泰国新型税种，旨在鼓励使用土地应有的价值，换言之，就是泰国政府不希望土地被废弃而没有得到应有的开发和使用。
谁需要缴纳？

1、土地及建筑物所有者（在土地所有者和建筑物所有者不是同一个人的情况下，则土地所有者缴纳土地税费，建筑物所有者缴纳建筑物税费。）；

2、公寓所有者；

3、占有或使用属于国有财产的土地或建筑物所有者；

4、在任意一年的1月1日前（包含）成为土地或建筑物的所有者，须负责缴纳当年税费。（举个例子：在2020年1月2日过户的房产，由原所有者缴纳2020年税费，而新所有人则从2021年开始缴纳。）

关于签证

目前，在泰国比较通用的长期居留签证类型有：养老签、工作签、商务签、学生签、结婚签、依亲签/陪读签。除此之外，泰国还有一种特殊的签证——精英签证（又称“泰国国家尊荣卡”）。
“尊荣卡”是世界上第一个由政府主办的国家级俱乐部会员会籍，在全球范围内限量发售，“尊荣卡”是为了吸引和鼓励出于商务或休闲目的重复访问泰王国的高资产净值人士。
持“尊荣卡”的会员不仅能够享受便捷的移民局和政府部门协助服务，还享有高尔夫、SPA、酒店、商场、医疗等专属会员福利特权。每次出入境泰国时，享国宾级待遇。
据悉，泰国精英签证办理费用将进行调整，5年期签证从50万泰铢涨到60万泰铢，新规定将从2021年1月1日起正式执行。同时，为了刺激外国人在泰国购买房产，泰国当局即将评估调整泰国国家“尊荣卡”申请办理条件，充分考虑到来泰投资房地产的外国人群体。

关于汇款

外国人在泰国购买房产，需要把购房款从泰国以外通过银行汇到购房人在泰国本地银行开的账户；购房款到了泰国以后，由银行出具国外汇款证明（FET）即可以凭此证明到土地厅过户。

A.外汇管制的国家：

1.需要在泰国工行或中行开通一个账户

2.以学习、旅游、差旅的名义汇到自己的账户

3.从泰国账户以买房的名义汇款给开发商

PS:过户需要外汇证明，所以不能直接在泰国刷卡，并且外汇管制的国家不允许以直接买房的名义汇到泰国

B.非外汇管制国家：

直接以购房的名义汇到开发商

业主拿到的房产凭证

相信对很多人来说，买房最激动人心的时刻就是拿到钥匙，拿到房产证的时候，而这也就意味着这套房子真正属于你了，在泰国买房也是如此。可是你知道泰国的房产证长什么样吗？你知道除了房产证还要拿到什么过户资料才算完整吗？很多人都收房了还搞不清楚该拿些什么东西。这些细节就让小编来告诉你吧。

购买泰国公寓，当项目完工、购房者完成尾款的支付后，开发商会着手为你办理过户手续。买家需要提供父母姓名并授权开发商前去办理。成功过户后，你拿到手的重要文件从左到右分别是：土地局买卖合同、地契、房屋户口本。

1、地契 Chanot

购买泰国公寓，过户的时候土地厅还会附上你所购公寓的地契。泰国地契可理解为泰国房地产所有权证书，而且这张地契只是针对你这一个公寓单元，并不是整块地。此类地契是你未来房产最安全的保障，可以说是泰国的房产证。

泰国的地契以泰文书写，正面为过户单元的信息、项目地址、项目名称、楼层、建筑面积、公寓户型以及开发商信息等详细资料。此类地契的红色标志Logo表示的是永久产权。背面为土地相关的出售抵押等信息，包括原产权持有人的信息，也包括曾经持有者的信息。

2、房屋户口本（Ta Bian Baan)

房屋户口本是泰国政府官方颁发的用于登记房屋业主的小簿子。另外，泰国房产（与土地分离）并没有正式的房屋所有权证书。所以，房屋户口本并不是一份证明房屋所有权的文件，而仅仅用于登记房屋业主的信息。

房屋产权证明通常是由当地区域管理局或泰国官方土地办公室颁发的，针对外国人的房屋户口本是深蓝皮书的。如果不是泰国人泰国户口，这个本子其实作用不大。

过户完成后，买方就可以同时得到这个户口本和地契啦。而且房屋户口本上会写着房号，里面则是购房者信息以及泰国住宅规章制度。

3、土地局买卖合同

在过户的时候，除了购房合同，还有一份土地局给的买卖合同，业主信息都会体现在买卖合同上，同样也是泰文书写。

4、房屋所付款项收据

买家支付给开发商的房屋所有款项，通常在交房时，开发商会把原件收据一并交给买家。

5、钥匙和门禁卡

除了以上文件资料，在你验收房屋后开发商还会给你配套的钥匙和门禁卡，房间的空调遥控器等，也就表示房子交收成功，恭喜你正式成为这套公寓的主人啦。

泰国水电网物业费缴纳

水费、物业费都可以在物业管理处缴纳。其余的费用几乎都可以拿着费用单到7-11去缴纳。

在这里，逍遥必须要提醒大家，泰国的电费是没有预交这个概念的（税费可以提前预交）。也就是说，每个月花多少，付多少，而且还不能拖欠。一旦拖欠电费超过10天，办事效率一向不怎么样的泰国人，就会突然效率提升，直接杀到楼下给你把电表拆了……

哪怕空置的房子，每个月都会产生大约40泰铢左右的水电表维护费用（可以理解为最低消费吧），所以千万不要以为房子买了没人住就不用缴费了！

泰国房产管理

如果购买了提供包租托管服务的项目，只需签订包租托管协议即可。若是无包租托管项目，可以委托物业管理处管理出租房产。

泰国房产出租3大模式：

①委托长租

这种出租模式主要集中于CBD及轨道交通便捷的区域，租客大部分是外籍人士及本国白领。这些区域因为交通方便、配套设施完善而受到广大长租租客的青睐。

集中于该区域的项目大部分都无需包租服务，只要房产的品质以及配套过硬、地段好，房产出租自然也就不缺租客。因此，尽管大部分开发商不提供包租服务，还是会有专门的物业公司会进行租赁托管服务的。

通常来说，长租托管费用主要就是：租期满一年，则收取一个月租金作为一年的管理费用；

租期短于一年，则收取合同总租金的10%到15%（具体以实际情况为准）

②民宿短租

随着泰国旅游业的人气火爆，互联网民宿短租也越发受到消费者们的喜爱。

现如今，泰国的民宿短租主要包括两种形式：
委托给短租公司做托管，具体费用则需以中介公司签订的合同为准；
自己于各种短租平台出租，此种形式较为麻烦，需用户自己进行打理，包括退租维护等，所需的人工成本也相对来说较高。且现如今泰国短租市场还没有相应的法规，因此，还是建议委托给专业靠谱的短租公司为佳。

③包租托管

这种模式针对的就是包租项目。这种酒店式公寓大部分集中于芭堤雅以及普吉岛等旅游城市。酒店式公寓的好处则在于：酒店物业管理维护服务比较好，且出租率比较稳定，业主买房投资之后，签订合同就能够出租。

收益与托管费用依据短租或长租模式有所区分。通常来说，主要就是：短租模式，托管费用以租金收益中五五分成的形式收取；长租模式，托管费用则与之商务长租模式一般。（具体还是以实际情况为准）

总的来说，三大出租模式各有利弊，不同方式适合不同项目。