泰国投资置业必备手册
泰国对外国人购房的政策
- 非泰国籍人不能购买泰国土地，即外国人不能购买带地的永久产权建筑，尤以别墅为主。
- 外国人想买多少公寓都可以，且是永久产权。唯一的限制就是，整栋公寓大楼产权的51%要在泰国公民手中，外籍人士最多购买49%的公寓。
- 外籍人士也可以在泰国购买别墅或土地，并拥有永久产权，但要通过注册泰国公司的形式（需要泰籍股东，并持有51%股份）。在泰国注册公司仅需7天，费用低廉，一般不需要你去实际经营，每年仅需支付一点低廉的公司报帐费用。
- 外国人在泰国买房可贷款，首付根据房价或估值核算，一般是30%。但利率较高，在5%—8%左右。
- 若贷款购买期房，看中房子后就要先交定金（25%-30%），相当于首付。而在交房时，再申请贷款。
- 因为在泰国并没有“房产税”，所以购买泰国的房产，只需要在过户的时候缴纳几种过户税费即可。
泰国置业购买流程
- 定金：5万泰铢（定房当日缴纳）签订认购书收据
- 协同银行新开泰国账户
- 3-4个工作日出购房合同，签署购房合同一式两份，如客户在曼谷便现场签字，如不在，需邮到顾客那里签字，签完后，客户自己保留一份原件，另一份邮给开发商
- 首付：2周内汇入将钱汇入个人泰国账户，再从个人账户约定金额转入开发商（首付一般是25%—30%）
- 开发商收楼前提前三个月通知买家尾款时间
- 收房：待房子办理按揭或全款支付尾款，领取房产证
汇款方式
一、外汇管制的国家：
- 需要在泰国工行或中行开通一个账户
- 以学习、旅游、差旅的名义汇到自己的账户
- 从泰国账户以买房的名义汇款给开发商
PS:过户需要外汇证明，所以不能直接在泰国刷卡，并且外汇管制的国家不允许直接买房的名义汇到泰国
二、非外汇管制国家：
直接以购房的名义汇到开发商。
23个常识
一、在泰国投资房地产（公寓）前景？
- 泰国当地人开始投资购买公寓，用于投资出租；公寓市场无论从需求还是供给方面都在持续增长。
- 泰国政府正在大力修建交通基础设施，随着经济发展，投资者的增多，会带动房地产经济稳步增长。
- 东盟已10国开放，泰国作为东盟10国的中心轴国家，更是吸引着众多投资者到泰国投资，曼谷房价仍比他亚洲主要城市便宜；生活配套设施齐全，国际化程度高。
- 购房面积即为使用面积，无公摊面积费；过户手续简便；交易灵活可随时转售或转租。
- 持有成本低廉，无房产税、遗产税。
二、泰国房地产（公寓）的产权是多少年？
泰国公寓产权多数是永久产权；少数为皇室土地的是30年产权。
三、在泰国买房手续如何？
- 买卖双方确定最终销售价格和意向后，需及时确定房款支付时间，于此同时买方需要支付订房押金来保留预订。
- 买方转账支付订房押金后会收到押金付款收据及文件声明该特定公寓房间已为该客户预留。
- 付款日，双方签订购房及销售协议并签字，同时，购房所有必要文件也要全部确定，详细如下：
卖方：
a. 销售方的身份证明文件；
b. 泰国业主：身份证房产证
c. 外国业主：护照及有效签证
d. 泰国公司业主：全套公司注册文件（由泰国政府提供，文件出具日期3个月以内，建议最好1月以内），公司董事长身份证或护照
e. 无债务文件：该文件表明所购公寓没有任何债务，例：物业费、水电费等。销售方会从公寓管理物业获取该文件。
f.（如需要）授权委托代理书，及代理人的身份证明文件。
买方：
a.买方的身份证明文件；
b.泰国本地银行出具的外币兑换转账表Foreign Exchange Transaction Form(FETF证明文件）；
c.（如需要）授权委托代理书，及代理人的身份证明文件。
四、养老选择哪个城市比较好？
清迈。物价低廉，良好的气候环境，宁静悠闲的生活，目前房价远低于首都曼谷。
五、泰国养老政策怎么样？
年满50岁的外国人可以在泰国申请养老居留，目前政府最新政策申请一次可长居5年，满5年可再续，为5年+5年。
六、投资曼谷、普吉、芭提雅、华欣、清迈房地产（公寓）的不同之处？
- 对于投资曼谷房地产（公寓）来讲，由于受国际化的影响，曼谷作为泰国首都，国际化水平较高的城市，很多投资者会选择曼谷作为他们的投资商业基地。资源永远流向人口基数庞大的大型城市。永远不要忘记房产投资的三要素，地段、地段，还是地段。
- 对于投资普吉、华欣和芭提雅房地产（公寓）来讲，大多数是对生活方式的一种投资，主要为度假型投资；既能增值，又能为带来丰厚的租金回报。风险系数相对较高，项目选择尤为关键。
- 对于投资清迈房地产（公寓）来讲，多数人会把清迈当做退休养老生活的理想之地，对于想居留在泰国的外国人来讲，能够拥有一个梦想中的房子是一个重要的事情，所以自住养老为主要目的，投资是其次。
七、泰国房地产（公寓）物业设施有哪些？
一般泰国公寓物业设施有：停车位、健身房、游泳池、图书馆等；这些都是免费使用的。
八、泰国房地产（公寓）物业管理费是多少？
一般为35—60泰铢/平方米/月，具体按不同房地产开发商的规定收取物业管理费。
九、泰国房产有无公摊面积？
泰国房屋无公摊面积，都是按实际使用面积计算。
十、在泰国买房是否可以办理银行贷款？
可以的，目前中国工商银行（泰国）、和中国银行（泰国）、UOB大华银行为外国人在泰国买房提供原则上不超过房款总额的50%的购房贷款。
十一、购买泰国房产如何管理？
您可以委托物业管理处管理出租您的房产，在您需要入住的时候提前和物业管理处沟通联系即可。当然，您也可以通过我们来代为管理或寻找租客。
十二、是否可以购买泰国别墅？
泰国法律规定，外国人不可以以个人名义购买带有土地产权的别墅或排屋；除非以实体公司名义或泰籍配偶名义购买。
十三、在泰国买房需要交纳什么税务？
- 过户税：2%（买卖双方各支付一半）
- 特种商业税：3.3%（卖方支付，业主持有5年以上房产可免交）
- 印花税：0.5%（卖方支付）
十四、在泰国买房期房和现房的付款方式？
- 期房付款方式：
- a.现金支付定金50,000泰铢；
- b.买卖双方协商即日或15天之内签约购房合同，买方须支付25%—35%的房款；
- c.其余房款买方须开发商交房过户时一次性缴清。
- 现房付款方式：
- a.现金支付定金50,000泰铢；
- b.买卖双方协商即日或15天之内签约购房合同，买方须支付30%的房款；
- c.买方在签约合同之后完成交房过户，支付其余房款。
十五、在泰国投资房产回报？
房产升值率为每年7%—12%，出租回报率高达6%以上；
十六、泰国消费水平怎么样？
泰国的通货膨胀比较低，消费物价比起国内很多一二线城市相对较为便宜。
十七、泰国医疗、教育水平怎么样？
泰国医疗水平可以达到全球顶尖的技术水平，服务非常好，配置多国家语言翻译服务；良好的国际学校教育，实行开放式的观念教育，中英泰语言，比较注重孩子的教育成长。
十八、在泰国买房还有其他费用吗？
- 买方需要支付大楼基金，一般是500—700泰铢/平方米，一次性支付。
- 买方需要支付物业费，一般是35—50泰铢/平方米/月。
- 买方需要支付水费、电费及水电表工具。
十九、在泰国买房贷款条件？
1.申请人护照信息；2.工作证（如果有）；3.婚姻状况证明（已婚的需要提供配偶的护照或身份证）；4.收入证明；5.存折流水；6.工资单；7.个人征信报告（如果有泰国工作证不用提供，无工作证的可以到中国人民银行申请）；8.买房合同。
二十、在泰国买房怎么汇款到泰国？
外国人在泰国购买房产，需要把购房款从泰国以外通过银行汇到购房人在泰国本地银行开的账户；购房款到了泰国以后，由银行出具国外汇款证明即可以凭此证明到土地厅过户。
以下是汇款步骤：
1.购房人到泰国本地银行开户
2.把开好的银行账号、户主姓名、银行名称、开户行地址和SWIFT代码发给帮你汇款的人。任何人都可给购房人的账户汇款，但是购房款一定要汇到购房人的泰国本地银行账户
3.购房款全部到账以后，到银行开国外汇款证明
4.过户前一天去银行开购房款的支票
二十一、泰国养老居留申请流程？
申请人需要年满50岁。
申请资料：
1. 在中国需要准备的资料：
无犯罪证明，到户口所在地的派出所开（有效期最好是半年）。
无犯罪证明需要中国外交部和泰国驻中国大使馆的双认证。这个认证可以让外交部认可的公证处办理。一站式服务，700人民币手续费。包括双认证和翻译费用。
2.在泰国需要准备的资料：
3个月的银行存款证明和存折更新复印件；
无犯罪证明到泰国外交部认证；
泰国医院开的体检证明（3个月有效）；
护照原件及复印件（首页、签证页、入境页）
3.附录
泰国本地银行开户及汇款：
1.申请人在泰国本地的任何一家银行开户；
2.从泰国以外向申请人的泰国银行账户汇80万泰铢；
3.这80万泰铢需要在这个银行账户里存够3个月，并在3个月到期后到银行开存款证明，同事还要更新存折的记录。
4.银行的存款证明和银行存折的更新记录的复印件作为申请资料之一。
入境签证：
1.申请人的入境签证可以是旅游签证或商务签证，落地签证不可以。
2.如果是旅游签证需要转成非移民签证再转养老签证。需要的时间比较长。从旅游签证转成非移民签证以后还要等2个月才能提交一年养老签证申请。
3.如果拿非移民签证就可以直接转养老签证了。
4.不管是哪种签证，转签证的话之前的签证必须有效期还有16天以上。
5.护照有效期不能少于6个月。
无犯罪证明及公证：
1.需要拿身份证和户口本到户口所在地开无犯罪证明。
2.无犯罪证明开好以后拿到可以办理涉外公证的代理处去办理涉外公证和外交部及大使馆双认证，整个过程大概2个星期；公证要翻译成泰文，因为泰国大使馆只接受泰文的文件。
二十二、泰、中土地面积测度单位的换算？
- 1平方佤=4平方米(2米x2米,即是泰国人说的TalangWah)；
- 1颜=100平方佤(面积约400平方米)；
- 1莱=4颜(即等于400平方佤或1,600平方米)；
- 1英亩=2.5莱，1颜=1公顷。
二十三、外国人在泰国买房是否限购？
没有。
客户交流12问
一、曼谷有无房产交易中心？
回答：有的，房产交易中心机构为泰国土地厅。
二、购房合同以何种语言签订有效？如何签订？
回答：泰国购房合同条款主要以泰文和英文合同为基准，多数情况下采用的是泰文合同，在土地厅办理房产过户手续时，如涉及到护照姓名信息等都需要翻译并公证成泰文；一般签订合约是现场签约，也可以远程寄送文件签约。
三、如请律师或第三方代理费用是多少？
回答：一般不涉及到购买土地，只是一般公寓房产购买是不必要请律师的，我们作为第三方代理不收取买方佣金费用，涉及到接受买方委托寻找非代理物业我们才会考虑收取买方佣金；如需要请律师，我们可以协助，但具体律师费用要按照实际情况来支付。
四、期房和现房分别何时领房产证？有效期多久？
回答：在泰国买房，只有现房在泰国土地厅过户时候，提交材料齐全才能拿到房产证；有效期按照所购买房产的性质来确定房产证是永久产权或非永久产权。
五、购房以何种币种为主？手续费如何计算？
回答：主要以美金和泰铢两种币种，手续费按当天汇率来进行计算，以及涉及到跨行转账或区域转账来计算手续费，具体根据银行方来进行结算。
六、自由职业者与固定职业者如何申请贷款？需要哪些证明？
回答：一般情况下固定职业者申请贷款比较容易审批，申请贷款主要取决申请者的银行流水、正常纳税，薪资是否稳定。
贷款条件为：1.申请人护照信息；2.工作证（如果有）；3.婚姻状况证明（已婚的需要提供配偶的护照或身份证）；4.收入证明；5.存折流水；6.工资单；7.个人征信报告（如果有泰国工作证不用提供，无工作证的可以到中国人民银行申请）；8.买房合同。
七、期房和现房贷款如何操作？如何还款？何时还款？利率多少？
回答：期房一般在提前半年交房时可以向银行提交贷款申请，银行对外国人审批贷款政策目前以现房为准，还款方式以与银行签约贷款还款条件时为准，一般是按贷款成功后的第一个月进行每月还款；贷款利率按银行规定利率，目前贷款利率为5.28%
八、现房是否装修？期房验收标准是什么？
回答：泰国公寓房产多数是精装修，部分为全部装修，包括软装家具；期房验收标准为开发商是否按照合约为标准来执行，验房时是否出现建筑质量问题，如出现质量问题，买房客户可以要求开发商解决完毕产生的问题，再支付最后房款，最后到土地厅办理过户手续。
九、现房和期房物业费包含哪些？水电费如何计算？
回答：期房不产生物业费，现房物业费包含：停车位、泳池、健身房、图书馆等公共设施；水电费按正常使用情况进行实收，一般每月14日政府会寄送使用账单到客户小邮箱。
十、租金高低的取决因素？大概是多少？托管费是多少？
回答：租金高低取决因素为所购买房产的位置和户型面积，以及装修状况，具体租金价格按所购买房产性质来决定，托管费（已租的情况）为一个月房租租金。
十一、常居何种签证最划算？如何办理？
回答：养老签证最为划算，目前泰国政府规定年满50岁以上可申请泰国养老签证，办理程序按申请人实际情况来执行；若不满50岁，建议申请合法教育签证或商务签证往返泰国。
十二、是否买房与签证无关？往返次数有无影响？
回答：买房与签证确实无关，任何外国人只要持有合法护照都可以在泰国买房，往返次数取决于签证有效期或是否已向移民局申请多少次往返签证。
六大误区
误区1：很多客户认为，花几十万甚至上百万人民币在泰国只能买到像国内一样的毛坯房；其实不然，泰国的公寓楼盘都是精装修的，有些开发商还会配置家具给客户，交房过户就可以拎包入住了。
误区2：很多客户会认为，在泰国买房了还要请工人装修，担心语言不通很难购买家具。其实您只要提供室内平面图给家具商，他们就可以为您提供您需要的家具；有很知名的SB家具、IKEA泰国、Modernform等品牌家具商，都可以为客户提供一条龙服务，英文水平良好，服务超优。
误区3：很多客户会认为，在泰国买房以后没人帮忙打理或语言不通不好管理房产。其实目前很多开发商都有自己的物业管理出租服务，为房主或客户提供24小时服务，您作为业主可以委托物业处管理出租您的房产，在您需要入住的时候提前和物业沟通联系即可；您也可以通过未来世界房东小令寻找租客。
误区4：关于代租管理和包租管理，所谓代租管理是指开发商或房产中介公司为业主寻找租客，业主需支付佣金给代租管理方；所谓包租是指开发商为吸引或回馈买房客户，在买房客户购买房产后按每年的投资回报率返还给业主，在合同期结束后由业主自行管理房产，这趋势越来越被开发商使用。
误区5：泰国房产产权有永久性和非永久性之分，很多客户会分不清哪些房产是永久和非永久，所以在购买的时候要注意审核合同里是否写清楚房产产的产权问题。
误区6：很多业主出租自有房产，物业费是有业主方支付，租客只需要支付所用到的水费、电费及网费。
在泰国申请贷款办法
中国工商银行泰国分行：
一、贷款和还款币种：新加坡元。
二、贷款年限：10年(若提前还款须在3年后方可申请)
三、贷款资格：
- 非泰国居民，年龄21-65岁;
- 申请人年龄加贷款期限不超过65年;
- 有稳定收入来源，信用良好。
四、贷款利息：
第1年，5.25%(固定)
第2年，5.75%(固定)
第三年及以上，SIBOR+6.0%
五、贷款金额：
一般为房产评估价或购房价(两者取小)的50%，贷款起点金额100万泰铢，换句话说，房子总价需要在200万泰铢以上。
六、办理流程：
- 申请阶段：根据第七点资料准备好电子材料，提交工行泰国分行审核，历时大概1天。审核通过后填写贷款申请表、填写开户(还款账户)申请表、填写其他资料，并邮寄相关资料。历时大概1-2月;
- 申请通过后：需要本人及配偶同时到曼谷总部签署借款合同、签署抵押协议、签署其他协议、确认各项费用;
- 到土地厅办理过户及抵押手续：工行泰国放款给开发商、完成房产过户和抵押手续、每月25号前进行还款。
七、汇款流程
- 准备首付款：在工行泰国开立活期账户，用于汇入首付款(也可作为还款账户)可选择新币、泰铢、人民币或美元等任一币种。
- 境外汇款至工行泰国账户。
- 工行泰国收款后开立“结汇单”：“结汇单”会注明购房用途，并作为购房款来自境外的证明向土地局提供，办理房产过户和抵押手续。若首付款汇入泰国其他银行，客户需要向汇入行索取“结汇单”。
- 从国内汇款：如果客户每月从国内汇款到工行泰国还款账户，汇款流程同第2点。
八、申请提供材料
护照(签名复印件)
本国身份证(签名复印件)
婚姻证明和配偶护照/身份证(如有) (签名复印件)
工作证明(由受雇单位开具，提供入职年限，职位和收入等信息)(英文版原件)
工资单(近6个月)(原件)
工资账户银行流水(最近12个月)(原件或签名复印件)
购房合同(签名复印件)
信用报告(由本国相关机构出具，中国为“人民银行 征信核心”)(复印件)
其他
九、贷款审批时间
2个月
十、还款问题：
在工行泰国开立还款账户。通常也用来首付款汇款。
目前仅支持等额本息还款。客户需根据新币汇率折算相应金额，在到期日前存入工行泰国还款账户，银行于每月15号自动扣款。
十一、注意事项：
- 放款前，客户应向开发商付清全部首付款。如果申请阶段未付清，还需客户出具资金证明。如其本人名下的账户余额、存单等，以证明其有付清首付款的能力
- 务必确保开户申请人姓名、贷款申请人姓名、购房合同买方姓名一致
- 对于已婚客户，需其配偶同时到土地局办理过户抵押手续
- 提供还款计划表，放款次月开始头次还款
- 如是二手房，只要所购房产属于泰国法律规定外国人可以购买的类型，并且位于大曼谷、清迈、普吉、华欣、芭提雅等地，就能办理二手房贷款
- 前三年不可以提前还款。第四年开始，提前还款需要按照贷款余额的1%收取手续费
- 申请贷款无须身居泰国、无须泰国工作签
- 客户按月还款时，可以用人民币、美元、泰铢等多个币种还款
- 申请贷款时，工银泰国要求申请人提供房产文件、购房合同或其他证明购房的文件，所购房产的产权类别证明等。
中国银行泰国分行
一、贷款资格：年龄21-65周岁的中国大陆、香港、澳门、台湾客户，均可申请
二、所需材料清单
- 贷款申请表
- 护照复印件
- 工作许可(如有)
- 自雇人士需提供公司注册文件、公司股东清单复印件
- 收入证明资料;
受雇人士需提供：
公司人事部门出具的收入证明(近2个月之内开具)
近6个月的个人银行对账单或存折复印件
自雇人士需提供：
近2年经审计你的企业财务报表
近6个月的个人银行对账单或存折复印件
个人所得税缴纳凭证
6 . 购房资料：
房产预订协议或买卖协议
首付款证明
7. 个人征信报告
8. 银行认为必要的其他资料
三、中国客户专享
- 贷款期限最长20年
- 优于同业的利率及费用，贷款货币选择多样
- 贷款较高金额可达2000万泰铢(约400万人民币)中国银行作为第1家进入泰国的中资银行，已在泰营运20年，与当地多家信誉显著的房地产公司有着良好的合作关系。
- 房产总价400万泰铢以上
四、如何还款
客户在中国银行(泰国)开立活期账户用于归还贷款，可以选择新元、泰铢、美元。人民币中任一币种。中国银行每月按照扣款日汇率折算并扣缴相应金额，兑换为贷款货币后再还款。
海外资产配置｜未来世界房东
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