深圳二次房改？想学新加坡模式，还是洗洗睡吧

​深圳四十周年，地产圈人士翘首以盼了几个月的“大礼包”、“大事件”一个都没来，等来的是一次震惊四座的演讲。
8月28日，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会发表演讲，提出新加坡是深圳学习榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。
在这个大目标下，他提到了一个涵盖商品房和公共住房两个方面的大规模建房行动。其中，公共租赁住房有110万套的发展目标，每年公共租赁住房建设10万套。深圳将通过5-8年的时间缓解住房供需矛盾，让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。

在过去的20年里，内地楼市的发展整体上借鉴的是香港模式，提出学习新加坡模式尚属首次。而在40周年这个重要的节点，由改革前沿城市率先提出这个说法，对所有人来说都充满了巨大的想象空间。
在笔者看来，学习新加坡模式的理想很丰满，但现实很骨感。
01为什么是深圳？
在上半年低迷的楼市中，深圳二手房房价大涨15%，可谓是一枝独秀。根据世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》，深圳的住宅价格已经排在全球第五位。

要注意的是，这份报告里统计的是套均总价，考虑到不同城市人均居住面积存在显著差异，均价更能反应房价水平。而深圳无论是均价还是房价收入比，都已经超越北京和上海，成为内地第一。

由于楼市过热，近期深圳频繁出台调控政策。7月15日，深圳出台了堪称史上最严的“新深八条”，进一步收紧落户及买房资格政策。但根据世联行的数据，新政后深圳的存量住宅并未退烧，反而继续维持了上扬态势。

回顾过去几十年，深圳的崛起的重要原因在于当地汇集了大量高科技企业，而房价的不断上涨则将对企业的去留造成巨大的威胁。一旦运行成本过高，许多高科技企业就会选择将业务转移至周边城市，从而最终影响深圳的发展。
因此，深圳已经走到了楼市的十字路口，寻求新的改革势在必行。
02新加坡模式——居者有其屋
简单来说，新加坡的房地产模式就是“居者有其屋”。这是由新加坡建屋发展局HDB（Housing and Development Board）于1964年开始推行的计划，旨在为中低收入阶层解决居住问题。

“居者有其屋”的核心在于中央公积金制度和租屋制度。前者即我们所熟知的住房公积金制度，内地在上世纪90年代将中央公积金制度引入并沿用至今；后者则是新加坡模式的核心载体。
组屋类似于早年间的经济适用房，由政府投资兴建组屋，并以低廉的价格出售给国民。组屋由政府直接定价，价格一般仅为私人住宅的三分之一。与此同时，新加坡政府还设定了严格的分配管理制度来抑制市场投机行为。譬如，屋主拥有及实际居住组屋至少5年，才可入市交易，且需要向政府缴纳10%-15%的附加费。
在新加坡经济稳定发展的同时，配合中央公积金制度，组屋需求持续走高。根据新加坡建屋发展局发布的数据，截止到2018年，组屋自有率在90%以上，供应超过105.6万套，容纳了325万新加坡公民入住，占到全部国民人口的81%。
在全球住宅价格排行中，新加坡是第三位，但这部分数据是私人住宅的价格。在高度发达的经济环境下，新加坡的组屋价格约合人民币1-3万，相当于中国二三线城市的水平。
根据新加坡建屋局的数据，今年第二季度的组屋出售价格指数比一季度仅仅上涨0.2%，与此同时，私人住宅的价格也相对平稳。

03新加坡模式的关键
新加坡的房地产模式固然是一个极为理想的标杆，但新加坡之所以能够实现“居者有其屋”，与国情是有着极为重要的联系的。
从根本上来说，新加坡模式的成功，主要在于两点：大量的住宅土地供应和低廉稳定的售价。
而这两点恰恰扎根于新加坡的实际情况中。
一来，新加坡的人口规模适中。根据新加坡《2019人口简报》，截至2019年6月，新加坡总人口为570万，相对于新加坡的国土面积而言，是一个适中的规模。

二来，新加坡经济实力雄厚，政府财力完全可以支撑住房建设补贴。组屋实际上是一种保障性住房，售价低于建设成本，因此，实行组屋制度需要政府补助金支持。从1960年到2013年，HDB累计的获得的政府补助金为223.75亿新元。仅2017一年，新加坡政府为HDB提供的补贴为就高达20亿新元。这依赖于新加坡高度发达的经济状况，政府可支配收入充足。
三来，新加坡政府掌握了大量的土地资源。新加坡独立后，国家通过较低成本大量征用个人土地的办法，将国有土地的比例扩大到了80%左右。这是政府可以低成本提供大量土地的基础。
此外，常被忽略的一点是，新加坡政府提供的福利性住宅仅需覆盖“本地居民”。新加坡本地劳动力短缺，因此有大量外来工作人员。2019年，新加坡的外来工作人员数量约占总人口的30%。而根据新加坡的组屋制度，他们并没有资格购买政府组屋。
04深圳学不了新加坡
一旦将新加坡模式的内在逻辑理清楚，所有人都会明白，深圳根本学不了新加坡。
根据统计局的数据，截至2019年末，深圳市的常住人口为1343.88万人，同比增加41.22万人。如果将流动人口列入考虑范围，则实际在深圳的常住人口超过2000万。与新加坡相比，人口规模相差甚远。与此同时，深圳人均GDP为3万美金，新加坡的人均GDP则高达6.5万美金。

此外，深圳无法将外来人口排除在住房福利之外。在深圳的常住人口中，非户籍人口高达849.10万人，但恰恰是这部分人口为深圳的GDP创造了巨大的贡献。而一旦将他们排除在外，新的住房模式将成为少数人的福利，那就失去了福利本身的意义。

如果要实现新加坡住房模式，对政府财政的要求显然已经超过负荷。
更重要的是，新加坡模式是一种封闭的住房补贴模式，而我国的房地产必须以市场为主导。
中国作为人口大国，城市化进程尚未结束，只有依靠市场机制的效率，才能解决大多数人的住房问题。
上文中提到的经济适用房就是有一个极佳的例子。经济适用房开始也是学习的新加坡模式，但现在看来，这显然是一个失败的产物，因为地方财政受到了制约，地方政府缺乏积极性。在我国国情下，如果真的要实现六成以上的住房问题由政府保障，那在相对低下的政府组织供应效率下，居民的住房问题反而难以得到有效的改善。这再一次违背了改革的初衷。
另一个实际的问题是，一旦政府大规模推出保障性住房，现有住房将受到极大冲击，商品房房价有可能全线崩溃，从而引发金融危机。
而当我们回头分析深圳房价的过热，其主要原因还是在于供应端的严重不足。过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%；从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%，深圳居住用地占整个城市面积只有11%。但与此同时，深圳的人口还在保持不断流入。不从根本上解决供应问题，任何改革都是徒劳的。

中国的楼市目前已经走到了十字路口，但盲目模仿拷贝其他模式显然是行不通的。至少从目前来看，学习新加坡模式不过是画大饼罢了。​​​​