外资对日本不动产攻势连连

外资企业开始购买相对便宜的日本不动产。随着日元贬值，日本的商用不动产按美元计算的价格指数降至异常低的水平，香港基金基汇资本 (Gaw Capital Partners) 今后2年将最高投资5000亿日元以上，超过过去2年的6倍。在低利率背景下，衡量投资回报的“收益率差（Yield Spread）”也保持稳定，预计海外企业的投资将持续。按日元计算的价格也有可能面临上涨压力。

摩根士丹利MUFG证券(Morgan Stanley MUFG)根据日本国土交通省给出的商用不动产的价格指数（2010年平均为100）计算的基于美元的不动产价格指数，截至2022年3月底为104.4。跟雷曼危机后的低水平持平。截至6月底的估算值约为93，接近该公司调查结果最低的2014年。

随着美国等收紧金融，世界不动产投资信托（REIT）的合计总市值截至6月底为2.1万亿美元，比2021年12月底减少19％。瞄准分红收入等股利收入(income gain) 的资金从市场上外流，目前的日元贬值传递到日本的不动产市场，资金瞄准将来的资本收益（出售收益）。

香港基金基汇资本2022年春季在东京和大阪等地购买了32个租赁住宅。董事总经理邵律表示日元不断贬值起到了推动作用，指出这是能稳定获得收益的有魅力的市场。基汇资本关注办公楼和数据中心等，今后2年在日本将投资4700亿～5000亿日元以上。

新加坡政府旗下投资基金GIC到2023年3月将投资1471亿日元从西武控股手中买下“东京王子公园大厦” (The Prince Park Tower Tokyo)及“苗场王子大饭店”等31家商业设施。从投标之初，就出现海外企业的争抢。

资金还涌向老年人住宅。作为美国TIAA（美国教师退休基金会）的资产管理部门，Nuveen已敲定了向养老院等投入逾130亿日元的方针。在以老龄化为背景，入住者的需求有望增加的背景下，考虑到了设施新增供应较少等因素。

目前大型投资较少，但海外投资者的旺盛投资意愿很可能持续。欧洲房地产投资公司Patrizia的日本法人社长中元克美表示，“低利率持续，购买时的贷款成本较低，有望获得相对较高的投资回报”。日本国内不动产大型企业Hulic的会长西浦三郎表示，“在最近的招标案件中，投标者9成为海外投资者”。

房地产服务企业世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，东京中心5区的大型办公楼的预期收益率和长期利率之差（收益率差、Yield Spread）2010年以后维持在2～3％左右。与美国纽约的曼哈顿和英国伦敦等相比，有望获得稳定收益，由于低利率，贷款成本也低，对海外投资者来说，成为有吸引力的市场。

海外投资者关注的提高，会提高市场的流动性，给行情带来东风。当然，快速买卖的加速也带来负面影响。Hulic的西浦表示，“城市中心的办公楼租金呈下跌态势，但由于海外投资者积极投标，房地产的买卖价格并未下降。虽然日元贬值构成支撑，但略微出现泡沫的迹象”，对偏离实际需求的价格上升感到警惕。

东京港区（资料图）

美国联邦储备委员会（FRB）将加快新一轮加息，另一方面，日本银行的货币宽松今后有望持续。三菱UFJ信托银行的高级调查官竹本辽太预测称，“（外资投资者的）投资态度不会迅速冷却”。

三菱地所曾在1989年宣布收购在美国纽约拥有70层超高层建筑的洛克菲勒集团，“日本资金”一度席卷世界。2013年开始日本银行实施大规模货币宽松，再加上目前的日元进一步贬值，海外的投资资金正在积极流入日本市场。如果海外投资者今后维持买入日本优质房地产，有可能在日本国内招致警惕。

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