2020东京奥运&博彩业合法 2017年1兆1,000亿日元外资进入日本房市

近年来，海外投资人正加速购买日本不动产，2017年，来自海外的投资金额达到1兆1,000亿日圆，约为前一年的3倍，刷新3年前的最高金额纪录。

虽然投资潮使得世界各主要都市不动产价格上涨，但因日本的贷款利率低，使得不动产的投资报酬率相对较好。这股海外钱潮带来的不动产市场热度背后，日银的负利率政策也是很大的影响要因，但也有人指出是否过热。

瑞穗信托银行旗下的都市未来综合研究所收集并统计了企业及各机构投资家公开的2017年日本不动产买卖数据，发现自2017年海外资金的购买额已超过2000年以来金额最高的2014年(9,872亿日圆)，首次站上1兆日圆大关，全体购买额中，海外资金购买的比率为史上最高的24%。

2017年引人注目的是单笔超过500亿日圆的大规模买卖。

世界首屈一指的政府系基金「挪威政府年金基金」于去(2017)年12月时，跟东急不动产合作于东京表参道、原宿地区一口气买进5栋商业大楼，卖家为香港的不动产基金，共花费1,325亿日圆，这是挪威年金基金首次投资亚洲不动产。

挪威政府年金基金于全世界运用透过贩卖石油获得的超过100兆日圆之资金，其中5%的资产作为不动产投资使用，并于2015年在东京设立办公室开始寻找投资标的。

挪威银行不动产(Norges Bank Real Estate Management)执行长Karsten Kallevig表示：「因为东京的不动产市场规模是世界首屈一指，经济成长也看好，所以今后也将继续投资。」

新加坡政府基金的新加坡政府投资公司(GIC)也于去(2017)年12月发表，投入625亿日圆与大和证券集团本社系的不动产投资信托(REIT)取得新宿车站前的办公大楼「新宿MAYNDS TOWER」43%所有权。

海外资金自2013年左右开始扩大购买日本不动产，因为金融宽松政策让不动产市场正向发展，使得雷曼兄弟危机后便宜收购的不动产可以确保卖出利润，而海外资金正是这些买家。

因2020年东京奥运会预期和日本博彩业法案的通过，使得2017年买卖更为活跃。

根据美国不动产仲量联行(JLL) RESEARCH事业部长赤城威志观察：「海外资金依然强势，即使付出高价还是想买进」。

根据不动产服务公司CBRE的看法，由买入价格除以租金收入的投资报酬率来看，东京大手町的办公室为3.55%，为2003年开始进行调查后的最低值。根据GIC资料，投资案件的的报酬率大概在3%中间，挪威年金基金则推测为2%左右。

因为日本的超低利率，使得各方还是积极买进。即使投资报酬率不高，但调度资金时的贷款利率很低的话，还是能获利。根据JLL看法，东京高级办公大楼的投资收益减去长期利率的差为2.8%，与只有2%多一点的伦敦及1%左右的香港比起来还是不错。

负利率政策吸引海外资金投资日本不动产，让市场不断攀升。

不过若美国等国家调升利率时造成卖出物件变多的话，根据美国戴德梁行(Cushman & Wakefield)主任铃木英晃看法：「资金或许会转向投资目标较多的其他国家。」然而，目前并无法确认海外钱潮是否会继续推升已嫌过热的市场。