泰国的楼市怎么样？

伴随着“一带一路”的政策不断深入推进，东南亚投资风也越吹越热。在众多的投资项目中，毫无疑问，房产投资是最保险也是最保值的，这点已经在国内地产中得到了有力的验证。因此，海外房产也成了投资者们投资的首选。

但人往往是没得选的时候更坚定，选择多了就容易动摇。以泰国房产为例。泰国房地产经历了将近十年的发展，算是东南亚国家房地产的先行者了，但也让不少投资者开始疑惑，是否泰国房地产也会出现泡沫？资金是否需要转向才能更保值和获得升值的空间？我们暂且不来下这个定律，先来回顾一下泰国房地产过去十年所走过的发展路程。

回顾：泰国房地产10年“巨变”

笔者在泰国机场曾经遇到过一位一起办理入境签证的在泰国工作的同胞，她说，泰国5年前来是这样，5年后来还是这样……或许在她的眼里，看惯了国内日新月异的变化，泰国的发展进度确实显得有点“慢”。然而若把时间跨度拉长一些，回顾一下泰国的10年发展，也就不难发现，十年弹指一挥间，泰国房地产目前已经不再是昔日的水平。

泰国十年公寓价格走势

从2009年到2018年，泰国的房地产指标一直呈向上趋势，泰国首都曼谷的房价经过了十年的发展，目前也已经处在一个较高的水平，部分重点区域的价格甚至直逼国内一、二线城市。

泰国公寓每平米均价

虽说是土地私有制，但泰国的土地开发和住宅的建筑许可审批也在逐年加快。

泰国10年建筑许可审批情况

为什么泰国的房地产市场能如此火热，在东南亚投资风行的当下，能如此受到市场的欢迎和追捧。从泰国的国民经济增长中其实也不难看出端倪。

国民生产总值稳中带涨，经济拉动内需

众所周知，泰国是一个佛教国家，主要产业是轻工业、制造业、进出口贸易和旅游产业等，拥有东南亚国家中最多的旅游资源。泰国的政策在过去十年中也一直处于较为平稳的状态，没有过分大起大落的政治波动，这是一个国家的经济可以稳步增长最大的保障和先决条件。

泰国十年GDP稳步增长

虽然从曲线图上看不出太大的上升弧度，但十年来却十分稳健，尤其是在刚刚过去的2018年，泰国的国民经济生产总值达到了5000亿美元的高度，排在世界第26位，成绩喜人。

一个国家的GDP指数代表这这个国家的经济实力，在东南亚GDP排名中，泰国虽说不是最领先的，但一直处于中上水平，远超目前势头正旺的东南亚其他国家不说，也与我们所熟悉的英美法德等欧美资本主义经济大国相距不远，由此可见其经济实力不容小觑。

世界旅游指数统计也显示，仅2018年赴泰旅游的境外人次就达到了3800万，创下历史新高。这也从另一个方面再次证明了，泰国在世界范围内被人们所认知和认可的程度是非常高的。泰国本地人口稳中有升，虽说它不是一个移民国家，但近几年想要申请泰国长久居住签证的外国人数也在日益增长，优越的地理位置，得天独厚的自然资源，人口的密集流动带来的是直接的经济需求，也推动了泰国包括市政、交通、教育、乃至房地产的快速发展。投资前景自然也就十分可观了。

泰国旅游业一直是主要经济产业

泰铢坚挺傲视东南亚 资产保值含金量高

泰国的货币——泰铢在国际新兴市场币种中的表现也非常不俗。2018年，就在美联储加息和量宽政策退场启动后，阿根廷、土耳其、巴西等国货币纷纷扛不住而出现贬值，但泰铢的表现却十分“淡定”。2019年新兴市场货币迎来强势大反弹，MSCI新兴市场货币指数触及7个月新高。泰铢、印尼卢比、墨西哥比索等种新兴市场货币领涨，年内分别涨4.2%、3.0%、3.0%。其中泰铢表现坚挺强劲，傲视其他新兴市场币种，成为投资者们关注的保值货币之一。

泰国最大银行“盘古银行”

其实，泰铢的强劲势头在2018年初就初露头角，2018年1月4日，泰铢兑美元汇率为32.24泰铢兑1美元，是自2014年10月以来38个月的最高值，被评为“表现最好的亚洲货币之一”。而且在2018年第三季度许多新兴市场货币都陷入困境时，泰铢却出现升息前景，季度内汇率近上涨2%，2018年9月28日上午 11 时许，泰铢兑美元汇率为32.367泰铢兑1美元，成为了彭博追踪的 12 种主要亚洲货币中表現最佳的。泰铢也是全球货币中升值率最高的，遥遥领先其他小众货币。

泰铢汇率的走强和泰国自身经济的稳定都是吸引投资者进入泰国的重要原因，经济发展总会体现在房地产市场，购置房产是一种稳健的投资方式，而很多人把泰国房产作为资产的避风港，这也使得泰国房地产市场不断走高。

泰国的外国货币兑换点

“虚高”还是“先兆”EEC经济特区持续带热投资

2018年底高德推出的泰国房地产数据报告中显示，18年曼谷公寓市场供应量创下历史新高，是10年来新项目推出数量最多的一年，新增供应量约为65,000个单位，同比增长11％。从2009年到2018年，曼谷累积的公寓供应量约为50万套。

泰国公寓2018年供应量

由此可见，公寓的市场需求在与日俱增。然而，但由于国情不同，曼谷的城市规划不是很平均，老中心区商业、交通等生活配套集中，因此也成为了投资者们关注的热门区域，但这也导致了曼谷，乃至泰国区域发展的不平衡。若要在全国范围内实现相对平衡，泰国政府仍需要采取更有力的举措来分散人口和消费力。EEC东部经济特区就是泰国政府为促进长期经济发展而推出的又一大手笔计划。

泰国东部经济走廊（Eastern Economic Corridor简称EEC），是指泰国在东部沿海的北柳府差春骚、春武里（芭堤雅所在地）和罗勇（乌塔堡机场所在地）三府设立经济区，通过大力发展基础设施及实行一系列投资优惠政策吸引新产业。泰国东部经济走廊发展计划（EEC）会致力于将泰国东部打造为一个集海陆空三维交通系统为一体的国际交通要塞，以便国际货物运输和国际游客通行，并希望这个发展计划将能够与中国推出的“一带一路”倡议对接。

纵观东南亚国家的经济特区规划，其实泰国的经济特区发展是比较晚的，但动作却是最大的。泰国投资委针对东部经济特区内企业的待遇与优惠，不仅可以获得5年内减免企业所得税50%，期限还能长达15年，东部经济特区内的项目公司管理层、投资者、专家还可享受最高不超过17%的所得税税率。除此之外，泰国还为经济特区的建设打开“绿色通道”，加快首都曼谷的路网建设，多条轨道线将在未来5年内逐步开通运营，与此同时，对外的大型交通枢纽——中泰高铁一期建设也将在2022年开通，道路的贯通可以极大的缓解城市的拥堵，分流人群，从某方面而言，也为房地产开发创造了更广阔的发展空间。

中泰高铁曼谷车站工程进度

据莱坊数据分析报导，从2018年的整体情况来看，发现郊区，尤其是沿着公共交通扩建的路线，都是开发商所关注的主要区域。 2018年开发商特别关注的位置包括：Sukhumvit路，从Asoke到onnut;沿着BTS线延伸的Phaholyothin路（Morchit到Khu Khot）; Rama 9到Ratchadaphisek; Lat Phrao到Ramkhamhaeng;以及Charansanitwong到Petchkasem等。

住房需求方面，莱坊数据显示：2018年全年曼谷新项目的平均占用率约为55％，CBD和周边CBD区域的公寓销售情况特别好; 占用率分别为51％和64％左右。与此同时，新郊区公寓的销售率约为50％。由此也可以看出，居住者对于新项目的需求已经逐渐从中心向郊区转移，这对于投资者而言其实是一个不错的信息。跟着需求方向走，目前的郊区物业能更具备升值潜力。

在泰国工作和生活的外国人占比

小结：经济的稳定增长、货币保值加上政府对于长期经济发展的计划，三个方面都无不预示着泰国地产稳增不降的事实。再回归到我们一开始所探讨的问题，大概可以借用经济学家Dambisa Moyo的一句话来总结：种一棵树最好的时间是十年前，其次是现在！如果你错过了十年前泰国房产投资的“开门红”，那么现在就不要再错过泰国明日的“腾飞”了。

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