西港1000多栋烂尾楼的世界难题，新加坡能解决？
在此之前，柬单网独家发布【西港城市“烂尾楼”整理修复计划】系列文章，今天继续发布第三篇系列文章，欢迎阅读。
（一）《西港与北海的共同命运，都曾被博彩业和投机大潮洗刷的小城市》
（二）《西港1000多栋烂尾楼，世界级难题？ 》
在了解西港“烂尾楼”的背景及阻力后，西港问题的解决，成为当下亟需讨论的关键内容。
在杨建平看来，柬埔寨政府只有借助其他力量，才能突围发展。纵观国际社会和东盟体系，目前只有新加坡最合适。西港或柬埔寨政府应该考虑的是，怎样获取新加坡的资金？以什么代价与新加坡进行交易？
口述：杨建平
采访：Miles
整理：潘美琪
烂尾楼的现象不仅存在于西港，世界各地都有。西方的烂尾楼，数量不多，体积不大，完全由市场经济主导，什么时候烂掉了？什么时候低价出售了？随着市场不同阶段的发展，逐利的资本都会有人愿意去拆掉或者去买掉。
这是许多西方国家解决烂尾楼的方式，但西港的烂尾楼体量大，如果按照这个方式去处理，这座城市也许就“废”了。
中国也有烂尾楼，如上个世纪末的广西北海的烂尾楼现象。但不同的是，中国是土地国有化制度，最终的处置权由国家决定，能够形成统一政策和处理计划，可以选择或指令哪些楼宇停工或者建设，政府甚至可以对整座城市的发展方向进行掌控。
但是，柬埔寨西港的土地是私有制，国家性质也是资本自由化的，不可能采用政府行政命令及一刀切的办法，甚至在柬埔寨还有各类无数的NGO组织监督柬埔寨的政治，侵犯私人利益整治土地谈何容易。
所以，片面地参照中国模式进行修复不适用于西港。想要改变，就要寻求外围的帮助，新加坡就是一个不错的合作对象。
为什么要让新加坡参与到西港的复建中来呢？我认为新加坡有以下几点优势。
选择新加坡，不仅仅是因为他们的政府，更是因为他们的发展方式。新加坡的国土面积比中国香港还要小，但贵在“小而精致”。2018年，新加坡的都市化程度达到100%，在东盟十国中位居第一。
新加坡的城市规划享誉全球，到2030年，新加坡绿色建筑占所有建筑的比例至少达到80%，被誉为“花园城市”和“城市国家”，而且，虽然新加坡高楼林立，但在楼宇建造中，高新技术和生态技术充分体现，生态规划优先的城市发展原则贯穿整个城市发展的全过程，产业与人居的规划关系影响着每一栋建筑。
早在三四十年前，新加坡就已经派出专业团队去世界各国建立科技园，为其他国家进行城市规划。像中国改革开放初期的苏州新加坡工业园，就是由新加坡规划、整理、建设、经营的，那时的中国没有工业园的概念，直接与新加坡合作，以政府信誉做担保，给予新加坡政府和基金二十年的建设经营权，二十年后将一座运行良好的工业园归还给中国。
新加坡已经连续九年成为中国最大的外来投资国。除了苏州科技园，还有深圳的前海智慧城市示范园区、天津的中新生态城、广州的大坦沙岛等，都是对标“新加坡模式”，与新加坡进行深度合作。可见，新加坡已经有足够的经验，对一个城市的发展进行修理与复建。
新加坡还有一个明显的优势，2021年，新加坡人均GDP 达到7.28万美元，位居全球第五名，亚洲第一名。而根据国际货币基金（IMF）数据显示，若以人均国内生产总值（GDP per capita）来计算，新加坡荣登2022年全球第二个最富有国家。
强有力的经济实力，为新加坡向外投资奠定了基础。
作为东盟内部的第三大经济体，新加坡在东盟、亚洲各国中保持较大的领先优势。他是东盟体的一个强大后盾，可以对东盟内的国家进行扶持，这也是许多东盟国家能接受新加坡资金的一个前提。
在东盟国家中，新加坡近两年成为印度尼西亚、越南、缅甸的最大外资来源国。
而根据投资监测机构发布的“2022年外商直接投资指数”显示，新加坡已经取代中国，成为2021年柬埔寨的主要投资国，占柬埔寨外商直接投资的40%，新加坡在柬投资的项目涉及不动产、能源、贸易、食品批发、教育和金融等领域，柬新两国合作愈发密切。
此外，投资不是一件易事，讲求投资回报率，尤其是海外投资。近一个世纪以来，发达国家通过实践总结出来的国家与国家的海外投资制度非常严格。
对于一些发达的西方国家来说，进入东南亚国家投资，特别是投资柬埔寨，他们的投资制度是不允许给予贷款或者接受担保，他们担忧许多风险，尤其是政治风险，柬埔寨目前也很难承担这个责任。
除非，在发达国家和发展中国家之间设置一个“防火墙”或“保护墙”，让他们进行间接投资，减缓西方国家直接投资带来的风险。那谁来当这个“防火墙”呢？面向亚洲和东盟，最理想的投资“防火墙”只有新加坡。
另外，国际海外投资规则也非常重要。
国与国之间的海外投资有严格的限制，首先是信任度问题，这个信任度不是你说可以就可以，而是经过国际金融机构第三方评估。
这种评估由三方面组成，第一是政治风险，拟定投资国有没有战争或政变的危险？第二是经济风险，拟定投资国的经济发展是否稳定？是不是稳步上升？第三是资金风险，拟定投资国对获得的贷款或资金有没有还款的信誉？政府担保是否有效？
目前柬埔寨在这三个方面的评级很低，得不到发达国家正常的海外资金投资和担保。新加坡则不同，它本身就属于经济发达国家，它与其他发达国家之间的海外融资及担保制度已经延续几十年，它可以给发达国家海外资金长期、稳定的贷款收益。
（图源于网络）
西方发达国家富裕程度很高，但经济增速缓慢，基金的投资收益率非常低，所以，西方国家非常希望将大量低效的资金拿出来投向稳定且发展速度快的国际项目。但是投资中国不可以，因为社会制度不同而被认为是有一定政治风险的国家，他们甚至不能同意将西方海外资金投给中资企业的项目。
新加坡则不同，它为西方基金提供非常可信的国家担保，执行非常稳定的投资回报率，西方基金每年对新加坡给予上千亿的投资额度。这些资金新加坡自己使用一部分，更多的资金可以经过项目包装引流向东南亚其他国家。
比如转向柬埔寨，将柬埔寨目前的项目与新加坡国家项目捆绑在一起，在一个资金池内组织资金，由新加坡对海外资金进行担保，即使柬埔寨项目失败了，新加坡也会承担保证责任。这就是，为什么我认为新加坡才能承担得起对于西港这样大型停滞不动产项目的挽救工程。
当然，新加坡也是国际法理非常完善的国家，也要规避在投资中的风险，即使是柬埔寨最好的项目，也要经得起西方基金评审委员会的审核才能投资。
所以，柬埔寨的项目要想得到这笔西方低成本的巨额贷款，还要完善一些文件，如：柬埔寨国家级别代表签署的“保护投资协定”书；包括项目在税收、战乱、外汇三种形势下政治风险规避的保证书等，还有其他项目限制和项目期限的制度要求。这些在以后需要时再详细解读。
新加坡凭借自身巨大的财力，可以担保投资风险，而且他们的国际金融及海外投资知识、经验与法律体系，都能得到西方国家的认可，新加坡可以承担各种投资的风险和责任。
长期以来，新加坡已经走出了一条国家资本企业管理模式，对城市管理和经营有着完好的成功经验，而且任何重大国际项目都可以通过新加坡向西方发达国家进行融资或贷款。
而且，新加坡的国际贷款信誉等级很高，相对于整个东南亚而言，只有新加坡有这个实战经验、规划能力和知识结构。除了经济资本，人才实力也是新加坡的一个优势。
在西港处于非正常高速发展阶段时，我曾在柬埔寨遇见一些比较年轻的政府官员。他们受过西方教育，谈到这个城市发展的问题，他们认为，西港的高速发展就是西方自由经济发展的现象。
柬埔寨正处于一张白纸的阶段，西港的发展是一个很好的机会，也能在这时体现出应有的价值。能在这个发展期，组织这么多人才、吸引这么多资金来启动西港的建设与经济，对柬埔寨来说也是一个好事。
我当时提出建议，好事虽是好事，却需要章法、体系与政策，去引导这些资金与人才为西港的目标发展服务。他们当时也承认，自身现有的一些知识结构无法让一个城市在快速发展中落地安稳，走入健康的道路。
虽然，柬埔寨在平稳了以后，许多贵族家庭、有钱人家庭会将孩子送到法国、美国等国家学习、发展，待学成归来以后，具备一定的知识体系。但是这些知识体系不足以解决柬埔寨的问题，这些年轻人没有充分的经验，去经历、消化本国文化，理解资本输出与资本管理，没办法去解决城市迅速发展中遗留的问题。
所以说，柬埔寨还需要其他国家更有经验的人来解决这些问题，提升发展速度，改变这一路下来遗留的问题。只靠柬埔寨自身的能力和人才是不足的。
新加坡的人才优势与资本优势显而易见。我认为，应该让新加坡的体制体系进入到西港，解决西港的烂尾楼。
我曾先后三次前往新加坡，与城市规划设计院的成员探讨这些问题，从新加坡的角度来看，帮助一个城市，不是简单的建设问题，而在于这座城市能消化什么？承担什么？还有什么产业值得挖掘？这样，新加坡才愿意去帮助、复建、更新这座城市。
所以，西港应该考虑的是，怎样获取新加坡的资金？以什么代价与新加坡进行交易？
(此内容为“柬单网 APP”客户端原创作品，转载请联系客服小茜授权， 未经允许转载，将被视为抄袭侵权)
【延伸阅读】
关注柬单网，了解柬埔寨，更多柬埔寨资讯、创业投资、同胞社区，可下载柬单网APP
评论