国外城市滨水休闲区经典开发案例分享——美国旧金山渔人码头

前言：城市滨水区是滨水城市最重要的休闲旅游区域，研究和借鉴国际城市滨水区开发成功案例，有助于我国滨水城市的经济发展。1950年代末至1960年代初，为了推动城市经济的发展和振兴，焕发城市中心的活力，北美率先发起了城市滨水地区重建和再开发运动，并逐渐蔓延到欧洲和亚洲。到1980年代，城市滨水区复兴运动几乎遍及全球，本文以美国旧金山渔人码头项目为例，以系列文章形式探讨城市滨水休闲区的开发与实践。

旧金山渔人码头，位于旧金山市中心的东北海岸，由沿岸一字排开的多个码头和近海水域组成，它最初只是一个运输木材的小码头，后来逐渐成为渔民出海停泊的地方。有了成群出海的渔民，就有了为他们服务的商店，又因为水产丰富，海鲜餐馆也渐渐多了起来。新建的码头陆续出现，最终连成了片，这里也成为渔民和市民们交易消费的商业场所。然而随着商港和渔港的外迁，渔人码头作为渔业交易中心的价值在下降，但渔人码头并没有就此沉寂，反而迎来了新生，这里有完备的基础设施，和良好的水文条件，码头基本功能还在。

这地方原来是个渔业交易的码头，同时大片区也是一个工业区，随着码头渔业的没落以后，慢慢在转型，在码头后半部分是酒店区，在整个沿海岸线可以看到39号34号，35号，功能都变了，都往旅游商业上靠，原有的工业厂房，也纷纷转型，都往旅游商业服务上靠，也纷纷转型，但建筑体本身是有一个再利用，原来的啤酒厂，罐头厂，巧克力厂，转型为有特色的购物中心，停泊在码头上的船只，有些是退役的军舰，有些是游船，现在也变成观光的题材，所以整个一个大环境，是利用了原来码头上的沉淀的素材，做的一个再度开发和利用。

渔船走了，私人游艇，运动帆船和旅游快艇来了，出海的人并没有消失，只是目的由捕鱼变成了运动、游览、休闲和体验。新的消费人群需要新的商业配套，码头原有的仓库餐厅被保留下来，给新业态提供了空间，而老建筑的历史价值和韵味也是商家可以发挥的题材。以渔港风情为特色，融合餐饮购物，和娱乐等多种业态于一身，渔人码头在旧金山获得成功，然后走向全世界。但无论以什么形态出现在哪，渔人码头最基本的盈利模式和商业逻辑都能在这里找到本源。

一百多年过去了，码头还是那个码头，但价值和内涵已不可同日而语，虽然仍冠以渔人二字，但它代表的已不是历史的惯性，而是作为商业项目最难得也最值钱的特色，于是，渔人码头的业态就仅仅围绕海洋，或者说海鲜来展开。

39号码头里的餐厅以烹制海鲜闻名，广场前高耸着一只丹吉尼斯大海蟹的模型招牌，这就是渔人码头餐饮业的标志，39号码头的零售，以纪念品为主，货品也有鲜明的海洋风格，也有一些具有旧金山和加州文化特色的礼品和服饰。实际上，旧金山区码头区的各个码头之间也有所分工，39号码头的餐饮和购物功能更为丰富，其他码头，有的适合散步，有的提供自行车自助游，有的干脆还原本质，用于停靠大型旅游观光团，作为旧金山的著名的景点之一，渔人码头年人流量超过了1300万人次。旧金山政府改扩建了公共巴士站，出租车等候点，私家车停车场，和穿梭游艇码头，各种交通工具在渔人码头可以很方便的停靠，把游客和市民源源不断的带到这里。

做为美国最著名的滨水休闲小镇——旧金山渔人码头（Fisherman'sWharf）已成为旧金山市的一个著名旅游景区，从旧金山北部水域哥拉德利广场（GhirardelliSquare）到35号码头（Pier 35）一带，许多商场，购物中心和饭店坐落在渔人码头地区，被誉为“最受美国人欢迎的城市”。滨水休闲小镇的全部元素在渔人码头都可以找到，游艇码头、商业步行街、美食街、旅游渡轮、街头艺术、滨水客栈、海洋文化、节庆活动、旅游景点等。渔人码头地区拥有旧金山海洋国家历史公园，哥拉德利广场和机械博物馆（MuséeMécanique）等景点。这里交通便利，搭乘F Market轻轨运输线及鲍威尔-海德（Powell-Hyde）电缆车线均可到达渔人码头。其它热门景区，如唐人街，伦巴底街和北滩（North Beach）都在附近。渔人码头举办过许多大型活动，包括7月4日美国国庆节焰火表演等。

渔人码头的标志是一个画有大螃蟹的圆形广告牌，找到了“大螃蟹”，就到了渔人码头，也就到了旧金山品尝海鲜的首选地点。渔人码头附近沿海盛产鲜美的螃蟹、虾、鲍鱼、枪乌贼、海胆、鲑鱼、鲭鱼和鳕鱼等海产，品尝海鲜的最佳时节是每年11月到次年6月之间。这时候来到渔人码头，人们可以吃到上好的丹金尼斯大海蟹。除了这些海鲜美食以外，还有博物馆、商店、书廊、古董店、餐馆、购物中心和纪念品店等。39号码头和吉拉德利广场、罐头工厂以及安克雷奇广场一样，是一个海滨节日广场。在这里你可以享受到美味的海鲜特别是著名的太平洋大螃蟹，也可以迎着扑面而来的海风，观看海港进出繁忙的渔船。

渔人码头其实面积并不大，但是进去之后会发现非常的琳琅满目。从39号渔人码头的商业布局和动线，我们注意到，走在底层的时候，其实有两个动线，伸出去的大甲板的外围，沿着海面是全部贯通的，中间是主要的南北动线。

这两条动线让你在底下走的时候，会觉得在任何一个转弯角，都可以内外联通，非常灵活，但是整个的内部动线又不是很直，站在任何一个点上，可能一眼看不到头，会很有兴趣一步步深入下去，最后走到海边。

这就是一种形态，到了楼上之后，又会发现，整个二楼围绕中间的内廊，把它全部完整的连成了一个大平台，整个二楼连成一个大平台以后，没有死角。一楼和二楼是完全不一样的，一楼是打散的，二楼是连成一体，后面的业态其实和这个布局其实有关系的。

包括别处看不到的海狮，蓝天，碧水，环境很好，看到小木屋，带着历史感，沧桑感的旧建筑。每一个建筑本身其实并不漂亮，并不高档，单组合起来，让别人感觉这是渔人码头的建筑，是有分量的历史建筑，和历史很友好和环境很友好的，内容营造上，先看商品组合，业态组合也非常好，它有餐饮，旅游纪念品，小物件小首饰，来自夏威夷的珍珠商铺，似乎都和码头有点关系，和海洋，旅游有关系。

回顾旧金山渔人码头的发展历史可以发现，它首先具备一定的产业功能，吸引人群聚集，然后才有了对商业的需求，而今天，作为商业项目出现的渔人码头，这是对原有商业氛围有意识的延续，在这个过程中，码头所服务的对象发生了变化，功能发生了变化，但码头本身并没有消失。澳大利亚悉尼的达令港，世界文明，景色优美浪漫。两岸餐厅酒吧林立，但它至今仍是很多私人游艇和官方船舶的停泊地。离他不远的悉尼渔人码头，更加原生态，捕鱼船就停在旁边，海鲜大排档一字排开，为游客提供最原汁原味的澳洲海鲜。

码头和码头文化早已不是这些项目的全部，却是不可或缺的一部分，增加城市景观，拉动旅游消费，丰富商业文化，获得运营收入。无论从哪个角度，渔人码头都对城市有着巨大的吸引力。渔人码头最初就是起源在美国的旧金山，其后在世界各地城市陆陆续续的出现了，决战商场曾经介绍过一些代表，比如悉尼的达令港码头、新加坡的克拉码头，他们的建筑形态各异，业态也有所差别，但是，总结他的成功的秘诀之一就是因地制宜的对接当地的旅游资源，深挖市场的需求，通过运营活动不断制造热点，使得它脱离早期单一的码头文化，从而了产生了持久的生命力。

在中国，有很多地方也叫渔人码头，但是与旧金山渔人码头相比差距较大，我国的渔人码头过重依赖房地产开发，过分追求外观的形似，而不重视滨水休闲理念的培育和经营模式的创新，缺乏神似。渔人码头是滨水休闲场所，是各种商业业态的集合，是旅游观光景点，是滨水城市一道亮丽的风景，是节假日的欢乐广场，是民俗文化的展厅。

作者（金潮）：中国滨水休闲产业联盟理事长、中国市场学会副秘书长、中国市场学会滨水休闲产业研究中心主任、世界游艇盛典执行秘书长。