从过气赛道跑出一只新加坡独角兽

许多人了解新加坡可能是从听林俊杰或孙燕姿的歌开始，富有特色的“坡式英语”（Singlish）也让人印象深刻。

因为热钱的持续涌入，新加坡已成为当下财经界的一个焦点。各国富人纷纷在新加坡设立家族办公室，许多中国企业家也将新加坡作为出海首站。

为什么是新加坡？事实上，作为一个城市国家，新加坡是“优等生”体质，从来不缺名衔，如最久远的“亚洲四小龙”、“花园城市”，以及在2020年超越香港夺得的“全球最自由经济体”称号。

作为东南亚最发达经济体、亚洲金融中心，新加坡诞生了多只独角兽企业，其中包括了已通过SPAC形式在美国上市的“东南亚滴滴”Grab，被阿里全资收购的东南亚电商龙头Lazada，以及冉冉升起的Patsnap、领创集团等新星。与中国的情况较相似，新加坡的独角兽企业也大多诞生于云计算、AI、电商等热门赛道。

然而，在共享办公这一跌下风口许久的领域中，也跑出了一只新加坡独角兽企业——JustCO，它是目前亚太地区最大的高端共享办公空间运营商。JustCO于2020年初完成新一轮融资后，估值正式达到10亿美元，荣登独角兽行列。除了新加坡大本营，JustCO在泰国、日本、韩国、澳洲、中国均有布局。其在韩国首尔的商业核心地带江南区更租下一整栋大楼，命名为JustCO大厦。截至目前，JustCO在中国大陆的唯一一个网点设于上海会德丰广场。

从过气赛道跑出一只新加坡独角兽

曾几何时，WeWork的估值被软银推高至470亿美元之巨，却在IPO前被媒体、资本市场戳破泡沫，这只巨型“独角兽”发育不良的真面目暴露无遗。相较于WeWork，相信不少国人对JustCO还未有耳闻，其当前的体量远不如“巅峰”时的WeWork，但业已称霸亚太地区。

JustCO不希望自己被拿来跟WeWork比较，它确实走出一条截然不同的发展路径。那么，JustCO到底是怎样炼成的？

解构JustCO：共享办公创企范本

JustCO的成功是“人和”、“天时”、“地利”三方面造就的。

01/

“人和”：创二代实现“狮子王”式成长旅程

创始人龚万鑫（Kong Wan Sing）出生于马来西亚柔佛州的一个华族商人家庭。父亲白手起家，经营一家纺织公司，后来客户已包括耐克、阿迪达斯等运动服饰巨头。耳濡目染下，龚万鑫19岁时就梦想拥有自己的商业王国。

龚万鑫从纽约大学斯特恩商学院毕业时，科网热潮尚未退去，他拒绝了高盛的offer，转而跟同学一起创业，但半年后公司倒闭，他只好回到纽约当“打工人”。

雪上加霜的是，此时家族产业开始走向没落。受纺织工业向中国大陆转移的冲击，家族纺织生意一落千丈，龚的父亲最终卖掉了工厂，并将资金投向房地产。龚万鑫辞掉在纽约的工作，回国帮父亲发展新事业，并取得了不错的成绩。正当龚万鑫打算“躺在功劳簿上睡大觉”时，母亲督促他去新加坡的大企业上班，学习经验。龚万鑫听从母亲的建议，在新加坡大型地产公司丰树产业找到了一份工作。

机会却不知不觉出现了。龚万鑫在新加坡工作期间，共享办公业开始发展，雷格斯等服务式办公空间巨头也入场。但龚万鑫发现，巨头的共享办公产品仍带有传统办公室的色彩，缺少了“人情味”，他觉得市场更需要的是有助于工作者互动交流的办公空间产品。2011年，在家人的资金支持下，龚万鑫创立了JustCO的前身JustOffice。或许真的是因为龚万鑫准确洞察到市场空白点，JustOffice的第一个办公产品两个月内就全部租出。

首战告捷，但龚万鑫不敢松懈。他意识到，要想保持竞争力，就必须不断精进产品和服务。单靠自己的力量不足以落实这个目标，龚万鑫拉上了妻子和弟弟。

曾于宝洁工作的妻子刘菉是其大学同学，在JustCO主理员工培训和客服品质提升。据刘菉的讲述，龚万鑫非常看重客服人员对服务规范的落实是否到位，要求她亲自坐在前台带着客服人员练习接听电话的规范动作和话术，直到确认员工都做到位了才算完成任务。

刘菉开朗、随性，更容易与一线员工拉近距离，与严谨的龚万鑫在管理能力上形成互补。弟弟龚万龙则担任JustCO的首席商业官，负责泰国、印尼等其它东南亚国家的业务拓展。三个人构成了JustCO的管理团队核心。

不过，龚万鑫深知，企业要做大，必须引入更多外部专业力量。因此，一些优秀职业经理人陆续加入了管理层，Loke Huey Teng就是其中之一。她曾担任丰树商业信托的CFO，于2021年6月成为了JustCO的CFO，负责其最擅长的资本市场、并购等模块。龚万鑫认为Loke Huey Teng的加入将有力支撑企业对行业并购活动的参与。

并购有助于JustCO扩大规模，但龚万鑫始终保持务实谨慎的态度，他强调并购实施的前提是交易双方的理念一致。

事实上，龚万鑫曾在一场潜在并购交易中遭受挫败。2017年，WeWork宣布进入亚洲市场。背靠软银的对手来势汹汹，为了应对挑战，龚万鑫计划与当时在中国国内已成一定规模的同行裸心社合并，合并后新公司的业务范围将覆盖中国大陆、新加坡以及其它亚太市场，快速获得规模优势。

然而，随着尽调的深入，龚万鑫发现裸心社把JustCO视作这场潜在交易中的“配角”。更重要的是，他发现自己与裸心社创始人的经营理念有着本质差异，对方也察觉到了不合适。强扭的瓜不甜，两个公司合并交易最终没有成行。裸心社后来被WeWork以4亿美元收购。

从过气赛道跑出一只新加坡独角兽

*图片来源：Unsplash

龚万鑫对资本和扩张的务实态度可见一斑。他不拒绝资本，但强调投资者要能与JustCO发生协同作用；他不排斥上市，但更愿意在企业实现盈利后才上市，从而保障公司的投资价值——“JustCO不想成为另一家赚不了钱的上市公司”，龚万鑫说道。

可以说，极致工具理性主义的创始人为JustCO的稳定经营锚定了正确方向。

02/

“天时”：踩中市场空白点，成功后继续顺应混合办公发展趋势探索新业务

疫情前，工作模式已经开始变化，零工经济兴起，创意工作者、数字游民等名词变得不再陌生，白领的自主意识也越来越受到企业主重视；疫情后，混合办公风潮有增无减。根据近期Owl Labs、Global Workplace Analytics联合发布的调研结果，在受访的美国全职工作者中，今年更喜欢混合办公模式的人数占比为36%，而更喜欢在固定办公室工作的受访者占比仅为22%。在新兴工作模式持续普及的背景下，灵活办公空间需求日益上升，这是JustCO商业模式成立的根本逻辑。

传统租赁方式下，企业通常需要跟业主签订若干年限租约，在经济不景气或企业发展受阻的情况下，工位可能空置，企业却依然需要支付租金。而如果选择共享办公空间，租赁方可根据需求配置固定工位、临时工位或者单间。同时，共享办公空间往往将“硅谷式”工作氛围作为卖点，吸引年轻一代。仲量联行2022年度“未来工作”调研结果显示，73%的受访企业负责人表示已经或正在计划对所有办公空间进行开放式、协作式改造，包括取消固定工位。

从过气赛道跑出一只新加坡独角兽

*图片来源：Unsplash

大型企业早已拥抱灵活办公空间。戴德梁行的研究发现，过去几年亚太地区共享办公的需求由具一定规模的企业客户主导，与欧美市场由自由职业者、初创企业驱动的情况大不相同。目前，JustCO的办公空间总体出租率为80%，跨国企业客户在其新加坡、韩国市场的占比均为一半，包括了欧莱雅、Riot、Foodpanda等，剩下的租户才是中小企业、初创公司。换句话说，大中型企业是JustCO业务的压舱石。目前，灵活办公空间占新加坡总体商办市场的份额为3%-5%，JustCO仍有很大的机会。

共享办公业本质上是“二房东”生意，但JustCO正在为这门生意注入新的生命力。一方面，JustCO投资了地产科技公司REinvent，借力REinvent推出全球首款按需使用工作舱APP——Switch。当用户有即时办公需求或者在家无法专注工作时，就可以通过该APP搜寻附近的Switch办公舱，按使用时长付费即可。

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Switch共享工作舱

*图片来源：Switch官网，

https://www.switch.site/locations/LEGACY_14/5f6b2417f1dddb37f065952d?cityName=%E6%96%B0%E5%8A%A0%E5%9D%A1&country=SG

另一方面，JustCO积极尝试AI技术的应用。JustCO通过AI技术实时监测共享办公空间的设施使用情况，从而让未来网点、设施的规划更加准确、合理。一旦数据积累到一定量级，还能出售给其它公司。

除了技术层面的探索，JustCO在商业模式上也正谋求突破。2021年，JustCO与T-Grande签订合作协议，为后者位于新加坡淡滨尼的物业提供轻资产输出管理服务。JustCO希望通过轻资产模式，跳出“租户”的框框，提升服务的附加值，传播新型工作理念。

JustCO以共享办公空间为根基，同步探索原子化办公空间、AI应用、轻资产管理等逻辑相关的新业务，力求充分把握新型工作方式发展的大趋势，促进了业务的持续增长。

03/

“地利”：背靠得天独厚的新加坡，收获市场机遇及制度红利

新加坡是东南亚的经济核心，是初创企业的融资中心。来自DealStreetAsia的数据显示，今年第三季度，新加坡初创企业融资总额占东南亚初创企业融资总额的64%，147家本地创企获得融资，创下近两年来第二佳的单季记录。另据亚洲发展银行的阐述，新加坡的初创企业融资便利性排名全球第八。

从地缘角度来说，背靠新加坡是JustCO成功的重要支撑点。

一方面，新加坡是跨国企业进入亚洲市场的桥头堡，高达59%的跨国科技企业在新加坡设立了亚洲总部，更别说本土还有星展集团、华侨银行、凯德、新加坡电信等业界巨擘。如前文所述，大型企业积极尝试混合办公模式，对灵活办公空间有实际需求，为JustCO等企业提供了验证商业模式的理想场域。

另一个重要因素，是政府对初创企业的制度支持。新加坡政府于2008年颁布了科技孵化法案，并由新加坡国立研究基金会于2009-2016年间负责实施。在该法案的支持下，海外风投基金接踵而至，本土企业获得的风投总规模从2014年的13.4亿美元剧增至2018年的49.2亿美元。

制度红利当然惠及JustCO。2014年，法国知名资产管理公司Tikehau Capital在新加坡设立了其在亚洲的第一个办公室，房地产相关标的正是其投资目标之一。2015年，JustCO获得Tikehau Capital一笔250万欧元的投资。更有意思的是，这笔交易发生后的第二年，新加坡主权财富基金淡马锡联合其它投资者向Tikehau Capital和其母公司注资了5.1亿欧元。

此外，通过梳理JustCO的主要融资事件，可以发现其股东阵容相当豪华，而名单上的新加坡政府投资公司（以下简称GIC）格外引人注目。GIC是新加坡两大主权财富基金之一，在中国投资过美团、顺丰、李宁、菜鸟等知名企业。

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获得GIC的投资，意味着JustCO获得了新加坡国家资本及其它关联资本的支持。与GIC一同参与投资的是新加坡地产巨头星狮，其持有大量位于核心地段的商办资产，母公司更是与新加坡政府有着微妙联系。

与星狮地产建立战略合作关系后，JustCO便获得重要的优质可租赁物业来源。2019年，星狮地产的泰国子公司TICON与JustCO建立合资公司，共同开拓泰国共享办公市场。2020年11月，JustCO位于星狮地产旗下先得坊购物中心（The Centrepoint）的共享办公空间开业，这个横跨三个楼层的网点也成为JustCO的总部。

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