伦敦房产—全球公认避险基金

目前，鲍里斯成为首相，英国刚刚经历了脱欧，又面临着疫情的冲击，经济增长可能减少25%。在全球经济衰退的大势下，黑天鹅频出，暴雷更是常见，越是这种情况下，稳定收益越发显得可贵。

尽管受到脱欧不确定性的影响，以及疫情短暂冲击，英国房地产投资依然是全球资金追捧的对象。很多富豪想转移资产到英国保值，从而规避国内的经济危机或政治动荡。同时他们需要买一些可以彰显他们身份的物业，而这种物业非伦敦莫属。

去年，自带“信号灯”体质的巴菲特，重金进军英国伦敦——这是继亚洲首富李嘉诚之后，全世界最富有投资智慧的大咖进入英国房地产行业。

最近，很多香港家族也紧跟脚步，豪掷千金在伦敦扫楼，比如李锦记、赌王四姨太、罗氏、林氏家族等。

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19年3月7日，李锦记集团斥资4550万英镑，从英国开发商Thackeray Estate手中买下了位于伦敦金融城的三栋楼。

三栋大楼就在李锦记之前13亿英镑买下的对讲机大楼的正后方。

目前，三栋大楼已经全部出租，共租给13个公司和7个零售店面，包括证券公司ETF、财富管理公司Prospect、餐厅Blacklock以及咖啡连锁店Black Sheep。

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2019年3月11日，“香港商铺之王”黎永滔斥资1225万英镑，收购了位于伦敦梅菲尔 ( Mayfair ) 商铺和住宅——46-58 Maddox Street。该楼共有18间公寓，底层和地下室是6间商铺。

18年9月20日，黎永滔曾以4900万英镑收购位于伦敦Soho的商铺151 Wardour Street。2018年12月21日，黎永滔斥资1.52亿英镑，收购了位于邦德街的商铺——老邦德街2-5号（2-5 Old Bond Street），收租英国奢侈品牌亚历山大·麦昆（Alexander McQueen）和意大利鞋履和皮具品牌Tod's。

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2019年3月30日，香港陈振彬家族斥资9000万英镑，收购了位于伦敦金融城的地标级写字楼Monument Place。

△ Monument Place大楼外观

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2019年4月13日，罗旭瑞旗下富豪酒店集团（Regal Hotels）斥资2250万英镑，收购了位于伦敦市中心黄金地段的写字楼Waterman House。

收购完成后，罗旭瑞计划翻新大楼，并将其改造为地标级酒店。

Waterman House大楼位于伦敦西敏寺区的Kingsway街道，对面就是伦敦政经学院（LSE），走几步就能到科芬特园（Covent Garden）和泰晤士河。

5

2019年5月25日，香港张氏家族（Cheung & Sons ）斥资3000万英镑，收购了位于伦敦金融城的写字楼28-30 Cornhill。

28-30 Cornhill大楼面积为30,816平方英尺（约2862平方米），按照收购价来算，单价合人民币差不多是9万一平米。大楼于2012年完成翻新，目前被出租给7个不同的公司，年租金收益率约为4.1%。28-30 Cornhill大楼位于寸土寸金的金融城，属于永久产权的二级保护建筑，对面就是英国皇家交易所（Royal Exchange）。

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今年6月20日，有“重庆李嘉诚”之称的张松桥拟使用旗下中渝置地（CC Land）收购位于西伦敦Bayswater的大型商场Whiteleys。它过去曾是伦敦第三大商场，而后因经营不善关门。未来将被改建为一个以豪华住宅为主的新项目，总价值超过10亿英镑。

不久之后，Whiteleys商场的主体部分将被改造为一个五星级酒店和113套超豪华住宅公寓。开发商会把住宅部分定位为高端豪宅，包括复式公寓和顶层公寓。

△ Whiteley效果图

7

2019年6月24日，光大集团旗下地产物业公司——光大永年（Everbright Grand China Asset）同意收购位于英国伦敦市中心的一处房地产物业，收购价格为8200万英镑。

该物业地址为272 High Holborn，目前被出租给伦敦艺术大学的伦敦时装学院（London College of Fashion, 简称LCF）。伦敦艺术大学伦敦时装学院是世界六大时装学院之一，在英国与圣马丁齐名，男装设计甚至超过圣马丁。

△伦敦时装学院Holborn校区

8

2019年6月25日，香港家族办公室Prime Pacific，与伦敦投资公司ED Group共同创立的伦敦精品住宅投资基金 — Paladin LBS UK Residential Fund I，收购了位于伦敦国王十字区（King‘s Cross）的Brill Place住宅楼。

该基金预计未来1-2年内在伦敦投资5个项目，整个基金目标总规模将达到2-3亿美元，主要投资于伦敦高薪人口聚集、交通便利及商业配套完善的地区。

△Brill Place效果图

无巧不成书，究其各路大佬和富豪选择避险英国的深层原因，无疑有以下几点：

1. 理解并信任其体系

作为大佬们资产配置中最值得投入的避险资产，英国房地产市场是全球最透明、最安全的市场之一，更适合希望获得稳健投资回报的高净值群体。

伦敦是全世界最开放、自由的市场之一。英国政府对买房者没有国籍或签证方面的限制。无论是什么国籍，有没有在英国停留的签证，都可以委托律师办理购买手续。当然，律师会要求投资者提供买房资金的合法来源。无论资金来自工资、分红、股票交易、房产交易，只要能够出具合法证明，英国律师会提供从购房者出价后到拿到钥匙前的所有服务。

这个政策，在全球范围内都是非常友好的。甚至比国内热门城市的购房政策都要友好得多，同等金额来讲，买英国的房子会比买国内一线城市的房子更容易。英国的法律法规健全完善且公正透明，可以很好保护业主的产权利益，免去及持有期的后顾之忧。

除了透明度高，流动性好的优势之外，在当前动荡市场，虽然伦敦市场交易量缩减，但本地刚需依然存在，且房价工资比很高。当前的英国楼市，依然有大量国际需求涌入，但更偏向于买方市场，买家们的议价能力更强。在此刻入场，抓住汇率低点的窗口期，是绝佳的捡漏机会。

“大跌后买入并长期持有”，股神巴菲特在市场低迷之时选择入场，也证明了这一点，可谓：“市场低迷，正好抄底”。

　2. 伦敦城市魅力突出，欧洲第一

作为一个集政治、金融、文化、旅游、艺术、历史于一身的国际化大都市，在欧洲再也找不出哪个城市可以在综合能力方面与其媲美。这也是这个城市充满无限生机和活力的原因。这种活力吸引着各地的移民，随着英国的复苏，伦敦也又一次迎来了它的繁荣时代。

在整个欧洲，英国依然是投资者最看好的区域。伦敦，作为全球最大的金融中心之一，在过去脱欧大方向未定的一年里，它对国际资金的吸引力，也依然远远超过欧洲其他的城市。

除此之外，英国在科技领域吸引外资方面也超过了德国、法国和荷兰三个国家的总和。英国与欧盟纠缠的这两年，也是美国一批科技巨头涌入英国的两年。例如，苹果、谷歌、脸书、Snapchat，等几个大型美国科技公司都宣布在伦敦增加了人手，新建更大的总部。也许，这就是伦敦的魔力，即使在不确定性时刻，也能让久经商场的投资者们，毫不犹豫地重仓英国。

伦敦拥有国际都市中最强劲的人口居住需求，且相当一部分人有很强的经济实力，可以负担得起高房租及高房价。基于此，伦敦的房租和房价得以持续稳健的增长。最近几年伦敦市房价大幅增长的趋势正向市郊扩展。

3. 金融服务功能完备

全球资产配置不得不考虑金融因素，由于其高效的金融服务基础设施、经验丰富的投资人才、颇具深度的市场，以及法律体系、语言等方面的优势，伦敦成为全球最具吸引力的资产管理中心。

目前，英国管理着多种类型基金，机构客户占英国所管理资产的八成左右，其中约一半为养老金基金，其余为零售客户和个人客户，均增长迅速。与此同时，伦敦还是全球私募及房地产基金中心，且在对冲基金市场和全球主权财富基金市场占有显著份额。根据欧洲基金和资产管理协会数据，欧洲超过３０％的资产管理额在伦敦。

在英欧经贸关系中，目前英国在金融服务领域处于强势地位，虽然自“脱欧”公投后，欧洲大陆各金融中心就不断显示出分流伦敦部分业务的意图，而一些在英机构为了避险纷纷制定备用方案或已经采取行动。对于欧盟可能改变资产管理行业委托规则的可能性，英国政府表示，将确保伦敦的国际金融中心地位。

4. 收益稳定，中长期跑赢股票

伦敦的房地产市场是世界流通性最强的市场之一，即使在金融危机最严重时期，好的伦敦物业也是有很多买家争相购买的。这主要源于作为国际大都市的伦敦，市场上对房屋的需求远远高于供应量。

因为英国在尊重私人产权、对历史的保护，力保生态平衡，以及保证人均社会服务设施等方面的诸多限制，导致伦敦的建筑施工许可证超级难申请成功。这也就是为什么伦敦的房屋供应量永远达不到需求量。在伦敦，因为脱欧的缘故导致的供过于求是假象，真相是需求被抑制，假以时日，刚需必然得到释放。

伦敦的商业地产以写字楼为例，很大的一个好处在于租约长达20-25年，相当于把一笔钱存在“房产银行”里面，每年能够拿到省心不亏的4~5%的稳定回报。如果之后急需套现，也可以迅速处理，或转手、或从银行再融资，很快能把资金套出来，所以非常符合豪门自身的家族利益。

住宅方面相比其他国家，在英国购房费用较低。相较于其他发达国家，比如美国，英国相关房屋交易及持有物业期间的税费和花销低廉很多。也比较容易申请“加杠杆”购房，实现“以租养贷”、“以房养学”。

房地产的投资收益主要包括两方面：房子增值和租金收入。英国平均房屋租金率稳定在4~8%，以省心和保值著称。相对北京上海本地房产投资2%的租金回报是非常高的。

从投资回报的角度看，英国的租金回报率可以达到4%以上，而热点地区的房价上涨速度在每年10-15%，也就是说每年的总资金收益率可以达到15%-20%，远远超过贷款成本。这样看来，贷款投资还是能轻松达到收益率的放大效应。

在过去二十年间，伦敦房地产市场的波动比股市小，但比债券市场大。相对于其他的产品，房地产需要较高的资本才可运作，且交易手续复杂、费用高、时间长。但如果有足够资本，能够合理的管理房贷，在适合的周期以市场价位进入，并愿意长期持有，就会发现伦敦房屋市场的投资回报率是远高于很多股票和绝大多数的债券的。

值得一提的是，上半年除了中资机构，以美国、韩国、新加坡为代表的海外资本在伦敦表现的也非常活跃；“在市场贪婪时恐惧，在市场恐惧时贪婪。”巴菲特这句投资箴言其实告诉我们——脱欧带来不确定性，但同样意味着新的机遇。

除了投资大环境之外，伦敦房产还具备以上几大优势，这也是全球避险资金青睐伦敦房地产市场的主要原因。虽然市场避免不了波动，脱欧余震仍在，但如果你关注的是长期前景和收入安全保障，那么潜在的短期波动是一个相对次要的问题。英国核心房地产相较于其他资产类别，仍然提供着相当诱人的稳定收益。