旗帜鲜明地与专家教授讨论一下房子、房价、烂尾楼和城镇化
突然领悟到了一个事情，也算是一个现象，就是我们普通老百姓在利益面前，都不愿意出来说话，表达自己的意见或看法，除非事情落在了自己头上。可这个时候却发现几乎没有人帮着自己摇旗呐喊，反过来，有些人就说这个社会冷漠无情，缺乏正义感。
因为我们一直都在犯错，包括笔者自己，后来就慢慢地改变自己的言行，一旦碰到了就说出自己的真实想法，不管对错与否，也算是跟全国的朋友们讨论一下，提升一下自己的认知与水平。
比如现在，一说起实体经济与互联网经济，大家都把眼光投向了某宝和街边的餐饮店。其实，互联网经济与平台，对于制造业是提升，也是互联网经济与制造业实体经济的融合过程，我们现在进行融合，将来就可能走向世界，这是大势，不可阻挡。
可大家都把互联网平台经济作为商业购物中心和街边门店倒闭的罪魁祸首，说实话，大家其实都错了。它们的倒闭，最直接最根本的罪魁祸首就是房地产市场的狂飙，房价的狂飙带动了很多价格的上涨。随着价格的狂飙，市场引发的紧迫感，让最关键的一环，也就是物业房东的作用发生了变化，他们不断地提高租赁价格，过着不劳而获的生活，两个作用下，加上互联网平台经济的进攻，这才是商业购物中心和街边门店倒闭的两大罪魁祸首，互联网经济平台只不过是推波助澜罢了。
还有一个现象，就是一说起现在的房地产市场，大家都把目光聚焦到了碧桂园、保利地产、恒大地产，投向了万达地产、龙湖地产……但大家很少关心地产背后有一股力量，比如平安保险，有兴趣的朋友可以关注一下，金融机构介入地产行业的规模与领域真的很大很多，它们的介入最根本的还是利润所致。
我们的地产为什么现在成了现在这个样子，现在艰难困苦的现状多少都与地产金融化脱不了关系，一旦金融化，不可避免带来的是更好更好的效益与利润。而地产企业为了抓住市场，拿到市场红利，没有办法，只能不断滚动发展，而且还必须快速发展，唯一的办法就是借钱才能更快，那什么地方有钱呢？
而这一动作的直接表现就是发展确实快了，但管理成本和财务成本直线提升，最后让很多地产企业不得不以这样一个生存发展模式持续打下去，最后形成了财务风险，最终暴雷！而地产市场形成的巨大利润都被谁拿走了？
是地产公司吗？不对，他们一个个都暴雷要倒闭了。是银行吗？是炒房客吗？还是那些能够给钱的其他金融机构呢？
剥洋葱一样，一个个给大家分析完了，大家是不是觉得事情的本来面目就清楚了，这就是市场经济的魅力，好像谁都没有得利，都在哭穷，但有些人的日子却很滋润，有些机构是薪资福利水平非常高，这就是市场经济的劣根性，而一地鸡毛后，实际上市场里的主体都是受益者，唯一受害者其实就是房地产市场本身。
把一个行业做烂的唯一方法，也只能是这个市场的每个参与者，哪一天房地产市场真的不行了，怪谁？估计首先就是制度的制定者，其次就是参与者，最后才是新型介入者，因为旧的事物总会被新事物所替代。
说起房子，很多年轻的朋友可能不了解，过去我们的房子是由国家分配的，这里主要是城市里，企业里，而在农村，基本上也是共同建设一起分配，后来包产到户后，才有了农民自己建房。
从上个世纪90年代开始，我们试水房地产市场化，这个动作最初的学习对象是东方明珠香港，而后来也结合了新加坡的内容，当然还有欧美的模式，但一直没有形成自己的模式。
笔者所说的自己的模式，其实是我们的规划与建设在结合我们的传统与现实工作生活上，基本上没有考虑社会的需要，而这里面最核心的就是百姓的需要，最关键的就是社会经济发展的需要。
于是乎，房地产一骑绝尘，成了经济发展的领头兵，成了核心行业，成了绝对的大哥大，最后成了老大难。现在我们的房地产市场还能快速发展吗？还能高速发展吗？显然不能！
我们的房价还能持续上涨吗？不能！那我们的房价能够下跌吗？当然能，事实上也跌了，有些城市的房价确实下降了。但我们的房价能够大幅度下跌吗？能够全面性下跌吗？显然是不能的！
于是请大家看下图，这就是这位教授的理论联系实际的依据，断定我们的房价不能暴跌，否则我们就会一起走向共同贫穷。
一看到这个中大教授的意见看法，内心深处想起了一个故事，说远也不远，说近也不近。
在学习历史课上，我们学习到清朝的时候，讲到了戊戌变法，当时有一批热血青年，他们看到了这个王朝的绝症，于是想为这个王朝做点什么。在之前，其实也有不少仁人志士，他们也有很多好的意见建议，但基本上都被保守派给恫吓下去，也被抵制的人给忽悠没了。
于是，当时的老百姓承受了最艰辛的生活，承受了最大的困苦，也承受了全方位的压榨，到了八国联军进来后，一两万人犹如无人之地，最有意思的事情就是当时的清朝子民还给八国联军带路，打故宫的时候还帮忙搭梯子。
所以给教授一个问题，在如今大家都解决温饱问题后，大家都小康生活后，如果未来我们大部分普通老百姓的生活要承受一些东西，承受不起了，你觉得我们的老百姓还怕贫穷吗？
所以不要这样说，这样说只能是说你的屁股没有坐在广大普通老百姓这边，你这样说无非就是裹挟普通老百姓，让他们去接盘烂尾的房子，去接盘烂尾的房地产市场，你觉得这个时候他们会去干吗？
现在之所以房地产市场还没有彻底烂尾，主因不是需求不足，也不是没有需求的资金，而是大家都在防范可能的困难，因为持续三年的疫情让大家心有余悸，怕自己应付不来未来可能发生的事情，留点钱给自己应急罢了。
上图是知名人士，董老师可是无时无刻不绞尽脑汁为我们的房地产市场排忧解难啊，董老师一直活跃在房企活动中，一直穿梭在房企老板身边，所以他的想法很简单，怎么卖房子是根本，怎么快速卖掉卖好房子是关键。
所以他的观点看法就是倒逼上面，怎么让所有制约消失，让一切阻碍卖掉房子的条条框框消失，让一切阻碍高价快速卖掉房子的铁链消失。
现在不好卖了，那根本就是如何快速去库存了，怎么帮呢？那很简单，就如董老师说的，解套很简单，关键你要敢想敢干，
顺着这个思路去模拟一下，有兴趣的朋友也可以做一下沙盘推演，如果按照董老师的观点，那就如同互联网金融，如同P2P，就是互联网贷款，就是校园贷，最后的结果是什么，大家已经看到了，别说你不知道。
对于烂尾楼，现在的压力很大，最近的会议上再次强调了房子只住不炒，对于烂尾楼要保证交楼，这是对于地方的要求，否则就有可能问责。
烂尾楼笔者之前的文章详细说了自己的观点和看法，其实很好解决，但就是目前没人愿意去牵头去做，谁也不想揽这样的坏事，一不小心就把自己搭进去了。
现在的人都很精明，精致利己盛行，有好处的，容易的好处都挣破头，有难度，有困难的推开还还来不及，哪个部门愿意去接手整改呢？
这些所谓的专家教授似乎心有灵犀，说什么做什么都是一唱一和的，而且各说各话，但实质内核都是有呼应的，他们抱团取暖，只是苦了普通老百姓，他们不懂这些东西。
一惊吓，就认为大事不好，赶紧买房，一恫吓，就站出来认为自己就是跟他们一起的，就认为自己也是那条战壕里的战友，到最后只能自己流泪，眼睁睁看着别人数票子，小老婆热炕头，这就是普通人的悲哀的一面。
未来，我们的城镇化肯定是市场调整，但行政这一手不能缺，我们应该把市场与行政这两手结合起来，把房地产市场稳定下来，让房子安稳起来，让房价不再成为掣肘我们发展的因素，关键有三点:
我们要把过去好的东西重拾起来，结合市场的优势，打造中国的房地产发展模式
前面说了，过去我们的房子是能分配的，所以要调整房地产市场，首先要把这个做好，至少要在体制内实行房屋分配机制，工作满20年才能过户拥有产权，才能上市交易。
其次就是放开房地产一级交易市场，也就是新房的购买，不要限制了，有钱人他们想买多少就让他们去买，也不要限制区域，他们有钱，愿意在中国什么地方买套房，就让他们去买，首付模式建议设置几个档次即可，但坚决反对零首付。
其次就是取消二级市场或者限制二级市场，让房子不要流动太快，只有这样才能落实房住不炒的要求，否则就是个口号。
最后就是物业的租赁价格，这里面既有住房的价格，也有商业物业的租赁价格，最好以最低工资标准为参考对象，最低不低于30%，最高不超过最低工资的2倍，以两室一厅为模板，确保在城市打工却买不起房子的那群人的住房需求。至于门面出租价格，应该以最低工资标准为底价，每平米租赁价格不超过小时工资的2倍，合同5年起步，违约者十倍赔偿。
对于烂尾楼，我们应该综合借鉴世界上的做法，以市场为主导，完善制度要求
现在大家关注关心的房子问题，有两个很有意思，一个是分摊面积，一个是预售机制。其实这两个东西个人认为可能取消了，为什么？
就拿分摊面积来说，大部分是公共面积的分摊，这部分不分摊到套内面积的主因就是作为业主，我们往后的物业费就是分摊面积的使用费。如果是我们买了，那分摊部分我们使用还要出钱就显然不合理了。
而预售机制必须调整，那就是房子验收合格后才能颁发预售证，否则严禁入市交易，更不能办理贷款协议，对于还贷款的事情，个人认为前期可以凭借预售证办理贷款协议，但还贷款必须等到购房者拿到房产证后才能开始还贷款，而不是买房后即刻还贷款，也不是交房后，只有拿到属于购房者最直接最根本的应得的东西，才算是形成了一个闭环，否则这个过程一旦有什么差错，最后受罪受苦的还是普通购房者。
我们应该着手准备老楼房的处理方案了
从上个世纪90年代开始，到今天，我们高速发展的三十多年，累计建设完成的建筑物不少了，再过十年，算上上个世纪80年代建设的房屋，那就更多了。按照产权70年的归属，按照房屋质量的要求，很多房屋等建筑都经历了风吹雨淋不能继续使用，那么这些建筑物怎么处理都是一个大问题，尤其是产生的建筑垃圾。
现在唯一在思考这个问题的是湖南人，唯一在思考的企业是远大集团和远大住工，我们湖南作为后起之秀，应该承担这个责任，而且这块也是一个很大的市场。
所以希望湖南有关部门行动起来，湖南的远大集团和远大住工行动起来，把市场放到北上广深等一线城市，那里有广阔天地，一个是重复利用问题，一个是新型建筑开发建设问题。
否则，将来二十年后，大城市一片片的老房子和危房，看着都头疼。
最后对于城镇化，我们的设计是合理的，关键在于每个城镇的规划要做好，核心是规划不能因人而异。这里有两件事分享给大家:
一件事山西大同市，当年有位老市长，现在经常出来溜达，很受老百姓拥戴。在他在位的时候，就拿出了魄力，使得大同市现在的环境与发展有了质的飞跃，如果当时不这么干，现在后悔都来不及。
还有一件事就是不久前的安徽，一个小城市修建了一条大马路，之所以说它大，是因为这条路双向很多条道，被批评超前了，而且太超前。笔者只想说一点，如果说条条马路都这样，那是有点搞形象恶心味道，而且还有搞钱的味道。不但要批评，而且还要派人查账，看看有没有在这里面搞钱。
最后总结一句话:有些事，大家说才能得知真理，才能维护自身利益；有些人，大家说才能彻底看清屁股坐哪边，才能知道他说得对不对。
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