以商为势，为空间赋能、引领城市升级｜资管新势力大奖入围企业

作者丨第六届不动产资管峰会组委会

编辑丨张爱 刘阳 来源丨地产资管网

目前，中国经济走入新阶段，楼宇经济崛起，城市更新时代到来，中国经济结构从工业化迈向服务业化，而服务业更依赖商业与写字楼，但由于近两年新冠疫情的影响，商场和写字楼出租率和租金降低，空置率增高，对于地产企业带来的负面影响可想而知。为解决这一痛点，提高商业资产管理能力和运营能力，拥有专业的商管公司就显得迫在眉睫。

本次资管新势力大奖——年度风云企业中，多家企业依靠其优秀的商管能力和独特的发展战略脱颖而出。本文将介绍其中华润置地、万达商管、凯德集团、招商商管、融创商业等八家入围企业。

01.华润置地

华润置地有限公司（简称：华润置地）于1994年改组成立，作为华润集团旗下负责城市建设运营的战略业务单元，是最具行业影响力的城市投资开发运营商。1996年其在香港联交所上市，2010年被纳入香港恒生指数成份股。2020年，华润置地分拆商业运营与物业管理业务，成立华润万象生活有限公司，并于香港联合交易所主板成功上市。

面向“十四五”，华润置地以“城市投资开发运营商”的战略定位为指引，构建了“开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务”三大主营业务，以及生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式。开发销售型业务包括住宅、可售公建等；经营性不动产业务包括持有购物中心、写字楼、酒店等；轻资产运营业务包括商业运营管理、物业管理业务等；生态圈要素型业务包括代建代运营、城市更新、长租、产业、康养、影业、教育等。2021年3月，华润置地有巢国际公寓泗泾社区开业运营，成为首个开业的R4租赁用地社区项目。

截至2020年底，华润置地业务布局境内外83个城市，总资产达人民币8690亿元，签约额人民币2850亿元，位居行业前十；股东应占溢利298亿元，盈利能力保持行业领先，经营业绩保持稳健增长态势。公开数据显示，华润置地2021上半年购物中心租金收入66亿元，同比增长65.4%，旗下深圳湾万象城业绩提升225%，

此外，华润置地企业社会责任发展指数连续七年位列房地产行业第一名，明晟指数MSCI评级为BB级，全球不动产可持续发展指数GRESB评级为四星级，入选香港恒生ESG50指数成份股，被评为在香港上市的较大型公司中ESG表现最好的五十间公司之一。

02.万达商管

珠海万达商管成立于2021年3月23日，10月21日晚间，万达商管在港交所提交招股书。从2021年2月开始，万达集团进一步将“轻资产”战略升级，不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。从“重资产”到“轻重并存发展”，再到“彻底‘轻资产’化”，实现“轻资产”化战略即在于万达新成立的商管平台——珠海万达商管。通过重组，大连万达商业将万达商管板块整体注入珠海万达商管，珠海万达商管不持有物业，全面负责已开业万达广场、在建万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

2021年3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署协议，万达轻资产商管公司落户珠海，珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司；2021年9月19日，万达商管获得Pre-IPO融资，金额约60亿美元，由PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服共同投资。

数据显示，截至2021年6月30日，珠海万达商管管理全国204个城市380座万达广场，在管商业物业建筑面积共5420万平方米，以及162个储备项目。

对于未来扩张空间和方向，万达计划未来三年每年帮助业主开业约50~60个万达广场，选择二线及三线领先城市作为拓展的主要区域，目前在手储备项目162个。

03.凯德集团

凯德集团是亚洲知名的大型多元化房地产集团，总部设在新加坡，并在新加坡上市。截至2019年12月31日，集团管理资产1319亿新元。凯德集团的投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。集团业务遍及全球30多个国家的200多个城市，以新加坡和中国为核心市场，并不断开拓印度、越南、澳大利亚、欧洲和美国等市场。

凯德集团于1994年进入中国，中国是集团的两大核心市场之一。经过25年多的发展，凯德已在中国42座城市拥有/管理200多个项目。目前，凯德在中国的总开发规模约2,300万平方米，管理的总资产超过2,700亿元人民币。

2021年4月28日，凯德集团斥资36.6亿元收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区，这也是凯德集团在中国的首个数据中心项目。10月12日，凯德投资旗下的凯德中国信托（“CLCT”）宣布拟向非关联第三方收购一个物流资产包，包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产。该交易预计将于2021年底完成。收购完成后，凯德中国信托的管理资产规模将增长8.0%，达到47.292亿新元。

11月15日,凯德集团(中国)与苏州工业园区管委会签署合作备忘录,今后双方将在苏州工业园区的城市更新以及产业载体建设等领域加强合作。11月29日，中建八局与凯德集团（中国）签署深化战略合作框架协议。

04.招商蛇口

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”）是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，目前排名《福布斯》全球上市公司2000强第348位。

根据十四五战略规划，招商蛇口以综合发展为总纲，以数字化和创新为驱动力，强化区域聚焦与城市深耕、产融结合与内外协同、产业聚集与资产管理，着力构建现金牛（社区开发)、成长型（产业园区、集中商业）、平台型（招商积余）、创新型（邮轮、大健康、文化、会展、海外）、机会型（酒店、公寓、写字楼）的多元业务，形成了目标明确、主辅分级、轻重分离的综合发展业务模式。公司积极打造产业园区、集中商业、招商积余及邮轮等四大核心IP，力争综合发展取得显著成效，形成结构优化的业态组合，打造全生命周期的产品与服务。

截至2021年6月底，招商蛇口总资产规模8296.64亿元，业绩位列行业第七，全业务覆盖全球超110个城市和地区，开发精品项目超620个。

2021年9月10日，招商蛇口在西南区域的全新独特性品牌商业——“招商大魔方”正式亮相。招商大魔方未来不仅是招商蛇口持有及运营管理的城市级商业代表项目，也将为成都片区消费者开启风尚生活方式新篇章。

作为人民美好生活的第三空间，商业板块一直是招商蛇口发力持有物业的主赛道之一，未来，招商蛇口将发力持有物业的运营与服务，以“招商商管”为平台坚持综合发展模式，聚焦作为“4大业务IP”之一的集中商业，不断产生内源式革新，引领城市转型升级，承载更多美好。目前，招商商管业务布局全国超过25座城市，持有商业项目近60个，商业总体量约350万平方米，包括海上世界、花园系和九方系三大产品系。

05.中海商业

中海商业发展有限公司（下简称“中海商业”）于2012年在深圳注册成立,是中国房地产领先企业——中海企业发展集团有限公司（中海地产）的全资子公司。中海商业的成立不仅标志着中海地产在商业地产领域公司化运营发展迈出的坚实的一步，更标志着中海地产由单一性房地产开发商向综合性房地产经营商的转变，是中海地产产业布局的重要战略选择。

自2002年以香港中海大厦、深圳中海大厦开始进行商办资产管理运营业务以来，中海商业积极探索城市规划及发展趋势模型研究，在国内重点城市、交通节点城市积极布局商办资产，在国内第一个建立写字楼商办资产管理品牌COOC中海商务，并逐渐成长为国内最大单一业权写字楼发展运营商。多年来，中海商业作为中海地产全域持有型商业的开发和运营管理平台，聚焦商办资产及集中商业的双轮驱动，形成了涵盖“中海系”甲级写字楼、环宇商业、星级酒店、长租公寓和文化场馆的多条产品线，积极参与城市设施运营的探索。

2021年上半年，中海商业收入人民币25亿元，同比增长23.3%。2021年内新入市商业项目预计达21个，涵盖写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、物流产业园等，新入市项目建筑面积合计101万平方米，推动商业在运营总面积增长20.7%。

目前中海商业地产项目遍布香港、北京、上海、深圳、南京、沈阳、成都等20余个经济活跃城市，涵盖80余座中海系甲级写字楼，15座集中商业、12家星级酒店和2家长租公寓。商业管理总面积达1000万平方米，其中包括500万方在运营商业物业管理面积和500万方在开发和待开发商业面积。

06.世纪金源商管

世纪金源商业管理集团是世纪金源集团旗下购物中心产业的核心经营主体，率先引进国际先进的商业理念，将一站式、全客层的大型购物中心引入中国。2004年开发的第一座大型购物中心——北京世纪金源购物中心营业面积高达61.5万平方米，是当时世界上最大的单体商业建筑之一，也是国内第一家真正实现“Shopping Mall”理念和形式的超大体量的商业综合体。

作为中国摩尔（Mall）时代的开创者，世纪金源商管经过十余年的发展，秉承低调务实的特质，将大体量全生命周期关联性的商业管理和运营作为自身优势，缔造出集购物、休闲、美食、娱乐、教育、文化于一体的一站式多体验消费天堂，全方位覆盖不同客群，满足家庭多次消费需求，是行业内领先的商业物业持有及管理者。

世纪金源商管时刻将“以解决资产方、经营者、消费者的问题”作为底层逻辑，凭借综合实力获得业内及品牌方、媒体、消费者认可，接连荣获 “商业地产卓越企业”、“商业地产优秀运营商”等殊荣。

其致力于打造“中国一流的商业平台”，通过提升优化自持大体量购物中心运营层次、打造自有专业品牌、轻资产品牌等方式，以多种业态、多元化发展，打造中国最具成长性商业地产项目，塑造中国体验式商业地产品牌。

目前，世纪金源商管全国布局以自持购物中心“世纪金源购物中心”和轻资产项目“方圆荟”品牌两大产品线为主，合力并进，轻重并举。商业管理总体量超过1000万平方米。

07.中骏商管

中骏商业管理有限公司是中骏集团全资子公司，总部设立于上海中骏商业旨在开创行业领先的全产业链管理平台，是一家以提供开发、筹建、招商、运营等全流程服务为主的商业不动产运营商。2021年7月2日，在港交所上市。

中骏商管是中骏集团“一体两翼”战略的一个重要环节。该战略于2019年提出，以地产开发为主体，FUNWORLD中骏世界城和FUNLIVE长租公寓为两翼，通过两翼协同即勾地模式进行规模扩张。作为关键一环，中骏商管负责商业部分运营与管理，直接决定了“两翼”商业端是否能大放异彩、中骏集团战略能否继续深化。

中骏商管为多元化的商业物业组合提供商业物业管理及运营服务，包括购物中心（中骏世界城）及办公楼。中骏世界城FUNWORLD作为中骏商业快速发展的核心业务版块，主打“都市流行、品质生活、都市奥莱“三条产品线，以消费者需求为中心，引领潮流与时尚，融合零售、餐饮、娱乐、文化等多元化业态，拓宽城市消费场景和社交场景，成为全新生活方式的提案者和引领者，打造活力缤纷的欢聚之城，创造更美好的幸福生活。公司业务版块还涉及综合商务体(街区商业、写字楼、酒店)、文体文旅等。

中骏商业秉持购物中心100%自持运营的原则，以满足消费者需求为宗旨，通过精准的定位规划、创新的体验式设计、经营百货化的思维数字化的营销模式，塑造高品质、专业化的经营管理能力，与合作伙伴互利共赢，创造资产增值。截至2021年6月30日，拥有234个签约商业及住宅项目、125个在管商业及住宅项目，总签约建筑面积约4190万平方米，总在管建筑面积1860万平方米。

08.融创商业

融创商业秉承融创集团所具备的娱乐基因及资源优势，定位为“娱乐化商业运营平台”，深耕娱乐型商业产品线，通过破圈品牌资源，结合全业态联动营销新玩法，致力于为消费者打造可以持续升级的娱乐化商业场景。

融创商业产品包括有商业中心、商业广场、小镇商业、酒吧街、停车楼及其他配套设施，集零售、餐饮、娱乐、创新体验、特色主力店于一体，是结合各地城市文化、辐射中国亿万家庭的全天候商业旗舰。

融创商业聚焦布局一线及主流二线城市，截至目前，已在上海、广州、成都、重庆、杭州、无锡等城市布局管理28个项目，建筑面积约为372.9万平方米，已合作品牌超2500家。

2021年，融创商业陆续开出济南融创茂、桂林融创漓江后海、杭州ins park三个项目，新开商业管理面积约42万平方米，轻资产版图亦加速扩张，签约多个轻资产项目。与此同时，融创商业发挥娱乐化商业运营平台能力，先后打造多档千万级原创联动营销活动，并携手劲浪体育、开心麻花、星巴克、X11等二十多家合作伙伴成立娱乐商业联盟，进一步探索娱乐型商业场景的迭代进化。

11月8日，融创服务(01516.HK)发布公告称，公司（作为买方）与融创中国（作为卖方）订立收购协议。据此，融创服务须通过收购目标公司融乐时代（海南）商业管理有限公司100%权益的方式将融创中国商管运营板块整合至公司，代价为人民币18亿元。收购事项完成后，目标公司将成为融创服务的间接全资附属公司。据悉，融乐时代之前为融创文旅集团商业运营板块的运营管理公司，主要从事商业项目的研策服务、开业筹备服务、招商代理服务及运营管理服务。