发债成本一再提高，这个年关房企还撑得住吗？

在这个双11购物狂欢节，房企没有像以往一样视而不见，而是抓住今年最后的促销机会，抢收业绩，回笼资金，毕竟靠发公司债的日子不好过。随着发债门槛一再提高，房企发债屡遭中止甚至终止，顺利通关者，则面临利率持续上行。有业内人士认为今年利率同比去年大约上涨10%，而境外发债的利率更是高企。为熬过年关，有的房企追着利率跑，有的借双11加速回款。

新债、旧债利率并肩上行

进入第四季度，在通过销售回款增长乏力的情况下，房企扎堆融资，包括碧桂园、万科、恒大、阳光城、华侨城等在内的多家房企披露了公司债等融资信息，规模从几亿到上百亿不等，主要用于项目开发、补充流动资金及发新债偿旧债等。

不过，今年房企的发债门槛正在提高，不少公司债的状态更新为“中止”甚至“终止”。房企发债不容易还体现在融资成本上。11月8日，泛海控股发布公告称，将2015年公司债后两年票面利率上调2.15％至7.50％，也就是在债券存续期的第3年末，发行人选择上调本期债券票面利率，前3年票面利率为5.35％。

而近期主动上调利率的不止这一家。10月22日，绿地在2015年公司债券（第一期）品种二进行回售登记时，将债券票面利率由3.80%上调至6.80%，时间为2年。

房企主动调高利率表面是按约定行使调整票面利率选择权，其实是为了应对利率上涨的现实，调整利率吸引投资者继续持有债券。否则就只能用新债补旧债，而发新债的利率也不低。

10月26日，万科披露了20亿元住房租赁专项公司债券(第二期)，票面利率为4.18%。而在8月9日，万科完成了债券首期15亿元发行规模，当期票面利率4.05%。两个多月的时间，上调了0.13%。

据克尔瑞研究中心的数据显示，9月房企平均融资成本升至6.91%，达到去年下半年以来的最高值，房企融资成本整体还是呈上升趋势。

11月8日在中国不动产金融年会上，阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，今年融资成本上升得非常快。去年，阳光城平均融资成本是7.08%，相对房地产同行来讲稍微高一点，但也算比较低的，但今年同期上升了大约10%。最近，有些房企在境外发债，融资成本高达13%。

融资成本高低有别

因为房企纷纷发债应对融资困境。据Wind数据统计，10月份房企国内信用债发行规模达325亿元，同比增幅超90%。而发债数量增多，也是房企受阻的原因之一。不过，不是所有的房企都会受到这么大的影响。

据天风证券行业报告分析认为，2018年前三季度，龙头和大型房企的融资优势日趋明显。而中信证券为了横向对比行业的融资成本走势，选取了19家上市公司作为样本，按其股东属性分为四组，以保利、中海为代表的国有企业，以万科、绿城为代表的混合所有制企业 ，以碧桂园、融创为代表的大型民企，以泰禾、阳光城为代表的其他民企。相比之下，国有龙头企业及混合所有制龙头企业受此影响较小，大型民企及其他民企融资成本有上升趋势。

新京报记者统计发现，从10月份以来，典型房企融资成本介于3%-9%之间，其中5%以下属于低利率，而7%左右算是较高的利率。

10月26日，碧桂园全资子公司发行的债券规模为30亿元，最终票面利率为6.80%。此前的10月22日，阳光城披露了2018年公开发行债券(第一期)结果，11亿元公司债券面利率为7.50%。

10月24日，泰禾被获准公开发行总额不超过26亿元公司债券，而在其9月发行的15亿元第二期公司债券的票面利率则为7.50%，估计本次发行的公司债券利率也不会太低。而在同一天（10月24日），新城控股发布公告称，将于近期公开发行2018年公司债券（第一期），规模达21.6亿元。票面利率询价区间为6.50%%-7.80%。

相比之下，中海、中粮地产等因为背靠国企的背景，利率低了不少。11月1日，中粮地产发行2018年度第三期中期票据，总额12亿元，票面利率为4.45%。当时中粮地产相关人士表示，本次发行中期票据的利率远低于同等级别的房企，降低了公司融资成本。

而在10月22日，越秀地产下属公司完成两笔共15亿元票据的发行，利率分别为4.24%及4.25%。同一天（10月22日），中海地产成功发行2018年第一期公司债券，发行规模为35亿元，票面利率为4.00%。中海地产此次发债不仅融资规模大，最令人羡幕的是利率足够低。

随着境内融资愈发困难，一部分房企开始转向境外融资。不过，境外融资利率相对较高。10月31日，中国恒大发布公告称，拟在境外发行三笔美元优先票据。这三笔票据共准备筹措资金18亿美元，而其中年利率最高一笔可达13.75%。根据Wind统计，美元债券利率最高的为毅德国际于2015年12月在新加坡交易所发行的2.9亿美元3年期美元债，票面利率13.75%。如果中国恒大发行成功，年利率势必将与毅德国际并列第一。

大型房企负债高，放缓拿地、积极促销

也许是因为中小房企融资难，或者是规模扩张处于停滞，天风证券行业分析报告显示：“小型房企的负债率低，而大型房企的隐性负债多。从货币资金额对短期有息债务的覆盖倍数来看，截至三季度，龙头和中小房企较安全，均超过了一倍 ，大型房企则只有0.79倍。”

“目前资金压力不断加大，是很多房企的共识，这也要求房企主动降低资金风险，一方面是放缓拿地节奏和积极促销，另一方面是积极寻找新的融资渠道。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样认为。

另有业内人士则表示，现在最重要的是靠销售回款来内生增长。天风证券行业分析报告显示，目前，龙头房企靠回款内生增长，而一般大型房企则要依赖杠杆扩张。销售回款和借贷是当前房企最主要的两大现金流入来源。销售回款占到现金流入的55.5%,而筹资活动占比达到37.8%。

当前，房企业在销售回款、融资两方面都要硬。“对于龙头房企而言，内生现金流和外部融资优势突出，更有能力安全度过下行周期。部分龙头房企甚至有望充分利用行业的并购红利，进一步扩大规模，提升行业集中度。”严跃进表示，对于部分中小房企来说，应该主动去化解资金压力，否则会面临被并购的风险。

据阳光城集团执行副总裁吴建斌表示：“在融资方面，虽然高层决策们关了一扇门，但是同时开了若干个窗。我们把融资工具总结为18般武艺、33个工具。关键是工具在什么时候有用，而且做到极致。”

“目前，房企融资压力和宏观环境有差异，实际上当前宏观环境是积极降资金成本，但房企的融资压力依然较大，所以才会去发债。”严跃进这样表示。

不过，从银行近期的声音来看，似乎民企的融资新机遇已经在路上。10月22日央行网站消息显示，下一阶段将积极运用多种货币信贷政策工具，推动债券市场品种创新，畅通金融服务实体经济传导机制，提高民营企业金融可及性。

银保监会主席郭树清在11月9日公开表示,初步考虑对民营企业的贷款要实现“一二五”的目标，即在新增的公司类贷款中，大型银行对民营企业的贷款不低于1/3，中小型银行不低于2/3，争取3年以后，银行业对民营企业的贷款占新增公司类贷款的比例不低于50%。

新京报记者 袁秀丽 编辑 陈哲婉 校对 赵琳