“隐形大地主”平安70.5亿纾困雅居乐，开启房企融资新大门

导读：平安素有“中国最大隐形地主”之称。房企选择平安，是看上了平安手里大量的低成本或负成本的保险浮存金;而平安通过持股的方式与开发商合作，不仅获得代理操盘手，同时也获得了长期股权投资下的丰厚分红，以及一进一出的资本利得。

观察者网·大橘财经讯（文/张志峰 编辑/周远方）入股项目公司之前，先交70.51亿元诚意金。平安不动产与雅居乐的“诚意”合作，为房企融资找到一条新思路。

12月24日晚间，雅居乐集团发布公告称，企业附属项目公司（均为公司间接全资或非全资附属公司）与投资者平安不动产签订合作协议。

据此，雅居乐将把7个地产项目的部分股权打包出售给平安不动产，后者已同意向有关雅居乐附属公司支付合计70.51亿元，作为此次交易的诚意金。

根据协议，此次交易所涉及的7个项目，分布于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地，对应出售的项目权益占比约35%-50%，均涉及住宅性质，项目总占地面积约176万平方米。根据项目具体情况不同，诚意金分别将于0-15个工作日内交付。

值得注意的是，完成上述交易的最终时间预计将在2021年，具体标的价格尚未确定。交易完成后，项目仍由雅居乐操盘，其它相关安排以后续公告为准。

这为当下急需融资的房企们提供了一条“先付钱后交易”的新思路。

权益融资成主流

同策研究院资深分析师肖云祥向观察者网分析称，这笔交易与房企常见的出售子公司股权融资方式一样，不同的是，来钱更快，跳过了双方冗长的谈判阶段，平安直接以诚意金的方式快速注入大量资金，以缓解房企普遍存在的现金流紧张等问题。

观察者网注意到，自下半年“三道红线”政策出台以来，房企融资方式立刻花样百出，传统的企业债、银行借款、还外债、信托基金等似乎已经满足不了开发商“活下去”的美好愿望，而引入战投、配股、成立合资平台、出售项目公司股份等多种渠道股权融资，渐渐成为房企快速改善财务状况、应付钱荒的主流方式。

例如近段时间频繁出手的GIC（新加坡政府投资公司），在8月-12月期间，分别与旭辉、仁恒、融创三家房企签订合作协议，成立了三家70亿规模的合作投资平台，共同投资中国住宅发展项目，三家房企均占有相应平台51%股权。

此外，包括恒大、龙湖、正商在内的多家上市房企，均先后开展大规模折价配股动作。其中恒大折让15%融资43亿港元，龙湖折让7.5%融资23.5亿港元，正商折让4.2%融资7亿港元。

肖云祥表示，传统融资渠道一方面由于政策收紧，负债高企增加融资难度，另一方面还会进一步提高杠杆，不利于企业财务稳健。而通过出让权益的方式融资就不会有这方面隐忧，不过相应地，由于股权占比减少，房企所得利润就会被大量涌入的资本摊薄和吞噬，这也是在此之前房企宁可选择高杠杆、高周转模式“铤而走险”，也不会轻易使用权益融资的根本原因。

有分析人士指出，在过去几年房地产行业爆发式增长的时代，绝大多数开发商都为自己埋下了高杠杆隐忧，一旦高周转模式任意一环运转失灵，所爆发的流动性危机足以带来灭顶之灾，接连倒下的银亿、福晟、泰禾等房企都是前车之鉴。

因此监管部门出台了“三道红线”政策，分别从剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三个方面为房企量身定做了量化指标，以保障房企财务指标健康平稳。所有的利润都要建立在“活着”的基础上，就连龙头房企万科都多次明确表态，将“活下去”作为未来几年的经营目标。

在不久前的“2020中国房地产金融年会”上，中国首席经济学家论坛理事长连平也表示，在当下严控有息负债增速背景下，应考虑提高房企股权融资比例，比如合作开发、分拆物业上市、债转股、引入战略投资者等，以此来优化房企融资结构。

“隐形大地主”平安

事实上，相比成立合资平台、配股等融资渠道，引入战略投资者才是房企权益融资的真正法宝。

2016年，恒大重组深深房A之际，一口气引入战投1300亿。到今年11月，凭借许家印强大的朋友圈，1300亿元战投几乎全部转为普通股，隐患全消，战投的融资规模和效率令人咋舌。

不止恒大，几乎所有的地产商遇到债务或流动性危机时，都会不断进入战略投资者。

一位上市房企高管在接受观察者网采访时表示，开发商手里有地，而资本财团手里有钱，两者结合几乎是必然的，也是双赢的局面。并且，往往资本财团不会把“鸡蛋放在一个篮子里”，而是同时瞄准多个优质目标，所以无论房地产大年小年，最赚钱的永远是他们，而不是开发商。

观察者网统计发现，在入股房地产行业的各大资本财团中，涉猎范围最广、投资规模最大的莫过于中国平安。

近年来，总资产接近8.7万亿的中国平安相继入股了多家房地产上市公司，包括大型国企如金地集团、绿地控股、华润地产、保利地产，头部民营房企如碧桂园、融创中国、旭辉集团、九龙仓、朗诗集团、华夏幸福等，TOP30房企几乎无所不包，占据了中国房地产界的半壁江山。而对于重点合作对象，平安通常会拿到二股东的席位。

房企选择平安，归根结底还是看上了平安手里的钱，且是大量低成本或负成本的保险浮存金。而本身不具备开发资质的平安，通过持股方式与开发商合作，不仅获得一批稳定且可靠的操盘手，同时也获得了长期股权投资下的丰厚分红以及一进一出的资本利得。因此，平安素有“中国最大隐形地主”之称。

不过，向来低调的平安并不喜欢这个称呼被摆在明面上。前中国平安副董事长任汇川曾公开表态，平安不是房企，坚持纯粹财务投资者的定位，不干预企业管理，不做野蛮人，同时，贯彻房住不炒的理念。

任汇川还表示，根据规定，保险资金投资房地产的上限是30%，而平安不动产投资占比只有百分之2点多，如果把债务、贷款都算在内，也就只有7点多，占比非常低，完全符合监管规定。只是“因为保险资金体量非常大，所以可能从总金额来看会比较多”。

不过，在房企看来，资本仍然“晴天借伞，雨天收伞”。

上述高管介绍道，过去楼市大环境处于上升期时，房企融资相对轻松一点，但近年来资金面收紧之后，房企引资往往处于被动位置，现在部分资本财团往往不满足于集团股份，而是选择性的抢占部分高收益项目股权，所以类似此次雅居乐和平安的合作形式会越来越多。

“当然，这是一个双方博弈的过程，房企往往会将多项目股权打包出售，好的坏的都有，且附加一些其他有利条款。”上述高管直言。

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