住进攀成钢的仁恒滨河湾，是一种怎样的体验？

作者：吴思竹

6月15日，仁恒滨河湾成功取得预售许可证，推出面积185平米房源共计207套，价格18913-21538元/平，其中包含精装4199-5279元/平。

消息一出，朋友圈瞬间被刷爆，一方面，这个价格可以说颠覆了所有人的三观；另一方面，这也是成都调控以来，首次在周末非上班时间发布的预售许可证。

随后，喜出望外的购房者们开始“跑步”进场。据说，在周六上午预售信息公布之前，就已经有部分听到风声的购房者赶到了售楼部现场，而官方消息公布之后，周六和周日，仁恒滨河湾的售楼部和递交资料的仁恒置地广场两处，都挤满了人。

市场的反应并不出乎预料。如果我们单说性价比，那么仁恒滨河湾未必就比华润金悦湾、长冶南阳御龙府、人居盛和林语等“神盘”高多少，但如果我们既考虑自住，又兼顾保值增值的话，那么毫无疑问，仁恒滨河湾就是成都本轮调控以来，最值得购买的“神盘之王”。

当然，这些话相信不用我说，大家也早有判断，而且关于滨河湾的各种文章相信大家也看过不少。但是，几乎所有的文章，都是关于仁恒拿证的信息，或者一些外在的评测，没有任何一篇文章是从仁恒滨河湾实际的居住体验角度出发的。

要知道，这个楼盘的一期至少已经入住4年了，口碑好不好，一问就知道。巧合的是，我有不少朋友都是仁恒滨河湾的业主，接下来，我就将我了解到的情况，一五一十的告诉读者，尽可能给大家还原一个更加真实的仁恒滨河湾。

床前明月光，我是攀成钢

2017年的5月5日，我曾经写过一篇

《床前明月光，我是攀成钢》

的文章。文章里，我明确提出了两个概念：

一是“金融城第一，攀成钢第二”的城市板块定位。认为攀成钢板块妥妥的属于城市一流板块，是一个相对高端的富人居住区。

二是“攀成钢有三宝：地段、学区、楼盘好”。肯定了攀成钢在城市地理位置、生态环境、轨道交通、学区资源、商业配套、高品质楼盘扎堆等方面的优势。最后，我还把攀成钢所有楼盘做了一个对比排名，而仁恒滨河湾一三期，就名列第二，仅次于攀成钢另一个顶级豪宅伊泰天骄。

而这样的定位和排序，也得到了某位仁恒业主的基本认可。在他看来，仁恒业主在整个攀成钢是有一定心理优越感的，仁恒的业主永远不会考虑置换去锦天府、天誉和ICC，而这些楼盘的部分业主，却会希望置换到仁恒来。而相比伊泰天骄，仁恒确实产品定位不如它高，但却在楼盘影响力、园林景观、容积率、安静等方面拥有局部优势，所以在外界口碑上，反而给人一种仁恒压倒伊泰的感觉。

因此，如果我们把建设路－万年场－攀成钢－东湖连成一条线，那么“东二环”就是成都主城区人居的一顶皇冠，而仁恒滨河湾，就是这顶皇冠上最大的那颗明珠。

住在滨河湾，是怎样体验？

第一种体验是方便。

尽管不少媒体认为攀成钢的商业进展慢是一个劣势，但其实真正居住在仁恒滨河湾的业主对此并没有多大感觉。在他们看来，住在仁恒的生活，已经非常方便了。

从交通出行来说，东大路、蜀都大道、二环高架两纵一横的主干道，可以驾车通达全城，而且没有南门那么堵车。而轨道交通方面，步行5分钟就能到达地铁2号线东大路站，步行10分钟就能到达地铁4号线万象城站，未来还有地铁8号线接驳，可以说轨道交通和地面交通都十分便捷。

△东大路地铁站

从日常生活来说，仁恒的会所提供了一个小型的生活超市，基本上日常的一些牛奶鸡蛋蔬菜零食，下楼就可以买到；此外，小区半径100米内，也有3家以上的小型超市可以满足日常所需。大型的菜市场，一个在24城附近，一个在天誉对面，直线距离都在500-800米范围左右。而如果有吃饭娱乐休闲等需求，那么仁恒斜对面就是中粮鸿云的悦街，走路3分钟即到。

以上你觉得还不够嗨，那么开车5分钟，或步行20分钟，基本可以到达东二环最高端的一个shoppingmall——万象城。所以，即使攀成钢目前的大型商业还没有呈现，住在仁恒滨河湾你也不会有任何的不方便，当然未来攀成钢的商业兑现完成，那更将会是锦上添花的加分项。

而教育方面，仁恒也是近乎完美的。幼儿园，楼下就有公立的三幼，此外550米外还有一所三幼的分园。如果想读私立，800米左右就有高端私立yoyo文轩幼稚园，学费一年小8万的那种。如果想平价一点的私立，往24城方向走，还有金苹果、蒙特梭利等，所有的幼儿园基本都在步行范围或5分钟车程内。

然后是小学，两所正宗“五朵金花”的分校。最近的就是楼下的盐道街通桂校区；另一所相对远一点，800米左右的成师附小慧源校区。

当然，需要提醒大家注意的是，因为两所小学这几年的招生人数较多，盐道街小学今年应该最后还剩几个班的名额，此后三年内应该都腾不出新的教室了；而成师附小所能提供的招生名额也取决于每年毕业生的数量，所以也有消息说，攀成钢即将引入一所新的小学，位置大概在乐天圣苑附近，离的也不远，最终以官方消息为准。

顺便也提一句，中学需要摇号不存在学区概念，但是攀成钢的这两所小学对口的中学都还算不错，以已经有毕业班的成师附小慧源校区为例，对口七中育才、田家炳中学、师大附中、成都三中等。

第二种体验是舒适。

如果说生活方便，配套完善是居住的基本需求，那么舒适感，就是进阶需求。

住在仁恒滨河湾，如果你想出门溜个娃，散个步，逛一下公园，非常简单。出门200米内就是沙河生态带和塔子山公园。

如果你的生活方式比较高端，追求运动健康，仁恒滨河湾也提供独立的会所，可供健身、游泳、乒乓球、棋牌和商务洽谈。此外，也有室内网球场和户外羽毛球场、户外景观游泳池、沙滩排球场等。小区内也有单独的儿童娱乐区，提供一定的儿童娱乐攀爬设施等。

此外，仁恒的中庭景观非常漂亮，也很大，所以即使什么也不做，就在小区里散散步也是一件非常惬意的事情。

第三种体验是满足。

以上两种体验，都是基于物理层面的场景和需求，而仁恒滨河湾所能给予你的，远远不止于此。

首先，仁恒号称一个国际高端住区，这个国际化并不是随口说的，小区内确实有一定的外籍人士居住，目测10％左右的比例，韩国籍居多，并有一定新加坡籍、少量欧美籍人士。

其次，仁恒也称CEO盘，其业主的素质和职业水准相对较好。据业主介绍，它认识的朋友中有地产公司高管、媒体大佬、机长、富二代、海归等。即使在日常生活中，互不认识的邻居之间也会有一些互相帮忙，谦虚礼让的行为，整体上还是比较和谐。

而最后一种满足，则大概来自社会层面的认同。基于仁恒的好口碑，所以社会层面对仁恒业主有一种身份认同感，这不仅体现在对财富和社会阶层的认同，还体现在对文化、品味和生活方式上的认可。

当然，也会有一些小不满。

没有完美的社区，仁恒滨河湾也有一些缺点，而这些缺点也确实只有长期居住的业主才能体会。

一方面，是仁恒的产品隔音效果极差，邻里之间的干扰声较大；另一方面，是仁恒滨河湾封阳台的现象越演越烈，既违反了业主与物业之间签订的协议，也与高端社区的品质形象不符，令人遗憾。

十年前的产品，依然主流

众所周知，仁恒是2009年以楼面价超过5000元/平竞得的这块178亩土地，而滨河湾这个产品系列，在全国多个一二线城市都有，是一个成熟的且复制化的产品。因此，在2019年的今天来看，尽管仁恒三期在后面做了一次调规，但整体产品逻辑和骨架，依然是10年前的思路。

如果放在十年前，仁恒滨河湾就是一个国际高端楼盘的标杆，放在十年后的今天，可能就不那么先进了，但我想说的是，它依然是主流的高端产品，部分产品设计理念和细节，到今天也依然引领着行业的风向。

首先我们来看地段和土地。

仁恒滨河湾位于成都市锦江区汇源东路，被天誉、中粮鸿云、中洲中央城邦、icc、塔子山公园围在中间，不受二环和东大路的噪音影响，是整个攀成钢位置最好、居住舒适度最高、最安静的项目。

△项目地理位置示意图

而仁恒滨河湾的土地共计178亩，由一条小型的市政道路隔开，整个产品在规划上，按照一个数字“18”来设计的，其中一期和三期是围合式的布局，组成数字“8”，而二期作为“一字形”布局，组成数字“1”。

这或许也侧面反应了新加坡开发商内心的某些愿望，“十八要发”，只可惜生不逢时。

其次，我们来看产品布局。

现在网络上有一些键盘侠，可能连仁恒的大门都没进过，就开始胡乱点评，说仁恒的容积率3.28，密度比较高。但是稍微专业一点的人都知道，3.28是仁恒一二三期总共的容积率，而其中二期作为两梯四户一字型布局的产品，吃掉了大多数的容积率。

因此，真正仁恒一三期的容积率是非常低的，具体的数据我没有，但如果凭经验目测的话，我感觉应该在2.5-3.0。

不仅如此，仁恒一三期全是高层，因此建筑密度也不高。得益于低容积率、低建筑密度，所以仁恒的一三期，可以说在十年前，就奠定了一个高端楼盘所需要的全部元素，还打造出了一个至今也难以超越的超大中庭景观。

△项目中庭景观实拍图

最后，我们简单说说产品、装修和细节。

仁恒的一期户型面积176-313平米，均为2梯2户的大平层；三期户型面积145-230平米，除了11栋为2梯3户的户型外，其余也均为2梯2户的大平层。可以说，仁恒的整体定位是比较纯粹的，在仁恒自身的产品体系中，滨河湾属于二次改善型产品。

仁恒滨河湾的装修，属于比较“清汤寡水”型的，我在网上找了几张一期的装修图片，大家可以适当参考一下。

很显然，仁恒的装修谈不上豪华，没有大面积的石材，也没有炫目的背景墙。当年，仁恒的样板间可以说被天誉和锦天府吊起来打。但最后交房的事实却证明，仁恒的样板间虽然简约，但交房标准和样板间是一样的，基本上所见即所得，没有浮夸。

某种程度上，仁恒就是这样，它是一个成熟的产品，全国都是一个标准。该有的配置它永远不会少你的，该匹配的品牌也会给你用好的，反正一切都摆在明面上，虽然你也知道这些东西和它号称的装修标准有差距，但你不用担心它没底线，也不用太担心工程质量和交付细节。

而还有一些地方，仁恒至今仍在引领市场。

例如地下停车场，仁恒的地下车库层高非常高，整个地库通风采光极好，没有压抑感，地面采用了环氧地坪和耐磨漆，至今也是高端车库的标配。

△地下车库实景图

此外，仁恒的公共区域，如车库入户和地面入户双大堂的配置；以及五星级酒店的落客系统和入户旋转门；室内采用的非标“顶天立地”门；迄今为止都在引领着行业对于高端的标准和诠释。

△车库入户大堂实景图

当然，如果我们吹毛求疵的话，仁恒滨河湾在某些方面，依然会呈现出疲态，毕竟它始终是十年前的产品。

例如，它没有做到完全的人车分流。在小区的进出口位置，它有极少的区域会导致人流与车流的交叉，十年前看问题不大，现在看是一个缺陷了。

总之，如果我们以仁恒一期为参照物，那么我完全可以给仁恒的产品打90分，十年前的产品放到今天依然具有代表性，也让我们不得不佩服仁恒这家企业的前瞻性和实力。

当然，随着国内更多一线开发商和精品开发商的崛起，仁恒的产品力优势不再，所以我也很期待未来会有更多标杆性的豪宅出现，让我们的居住水平不断提高。

滨河湾三期，妥协的产品

好了，我们最后来说说这批次要开的仁恒三期。

我希望大家明确一个前提，仁恒滨河湾是一个大概念，一期、二期、三期这三个组团之间是有明显落差的。

仁恒滨河湾的三期，是所有组团中，地块最好，位置最好的。

大家都懂开发商往往会将最好的地块留在最后开发，最好的房源也会留在最后推售，这符合一直以来“低开高走”的营销主旋律。

仁恒也不例外，在原来的计划中，仁恒三期因为比邻沙河和塔子山公园，可以说自然资源属性是整个小区最好的，向东可以看沙河看公园，向西可以看超大中庭。

放上两张来自仁恒滨河湾一期业主群的图片，大家自行感受这种景观的震撼。

△仁恒滨河湾实拍图

但天有不测风云，仁恒并没有坚持这种预期，最终选择了向市场妥协低头。

我们来看看仁恒的开盘时间，2012年12月16日，仁恒首次开盘；而2016年9月24日，仁恒二期最后一次开盘。这中间的4年时间，可以说是成都房地产最难熬的4年，全让仁恒给赶上了。

彼时，仁恒的房价比周边其他楼盘高50%－100%，市场压力可见一斑。为此，在艰难去化仁恒一期的时候，仁恒推出了二期小户型，以90-140平米的产品走量回收现金流，效果出奇的好。并且，二期小户型产品还“学坏”了，学会“偷面积”了，这对仁恒这种新加坡开发商来说，算是一次典型的“入乡随俗”。

当仁恒选择向市场妥协和低头的一瞬间，也注定了仁恒三期的命运。

仁恒认为一期的产品定位过高，户型功能不如本地产品紧凑实用，因此选择了对三期调规。在不更改容积率、不更改建筑面积的前提下，将原本规划中更高端的大户型，调整为145-230平的户型，低于仁恒一期176-313平的定位。

不仅如此，仁恒在产品设计上，也做了妥协，例如本批次185平的户型就做成了四房，而在一期的176平户型，却做的是三房。虽然功能上更强了，但空间感和舒适度降低了。

此外，仁恒这批次只推出12栋、16栋两栋楼，都是这种185平的户型，所以购房者在选择时，也很简单，优先考虑12栋，因为它的主要房间是朝南的，采光和日朝会更好一些。

△12号楼、16号楼实景图

仁恒调规的举动，引起了一期业主的普遍不满和维权抗议，但最终依然成功调整了规划，打造出了今天大家看到的仁恒三期。

当然，代价也是有的。

第一、仁恒三期的层高明显低于仁恒一期；

第二、仁恒三期出现了2梯3户这样的“低端”产品；

第三、仁恒三期比原规划增加了160户，增加了社区人口密度；

第四、仁恒三期的地下车库修建了两层。

因此，在仁恒滨河湾依然是一块金字招牌，仁恒三期依然值得你用尽全力去拥有的前提下，我们不得不去“缅怀”一个原本的滨河湾；同时，也要明白仁恒三期的产品高于仁恒二期，但低于仁恒一期的事实。

总结

最后，还是做一个总结。

2012年底，仁恒滨河湾一期一批次开盘，起价17000元/平；2016年9月，仁恒滨河湾二期最后一批次清盘，价格26000元/平；现在，随手点开链家APP，仁恒滨河湾的挂牌均价35000元/平。

以上都是有据可查的事实，剩下的也就不用我啰嗦了。

唯一大家需要顾虑的，就是注定极低的中签率。

从购房者给我反馈的信息来看，第一天的报名人数已经大几千人了，而我身边至少也有10个以上的朋友加入其中，甚至连远在美国游学的朋友都要远程报名，而后面还有1天的报名时间，“万人摇”似乎也并不遥远。

在这里，我也只能预祝大家放松心情，成功摇中！

图片/部分来源于仁恒一期业主

（来源：吴思竹，转载已获授权）