看看深圳怎么破解80%人口租房住这个民生大难题？

“十四五”期间，我国将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系。目前，各地正积极创新筹建方式，拓宽保障范围，逐步缓解青年职工、引进人才和外来务工人员等新市民的阶段性住房困难。请一起跟随此次调研的视角，看建设银行在住房租赁领域的一系列探索和尝试，看建设银行深圳市分行如何以“平台化、市场化、可持续”打法，创新探索出住房租赁的一套“新生态”。

“租住在这里，我们不仅不担心房租年年上涨，还特别有家的感觉。”在深圳打拼数年后，张琪一家四口在2021年1月搬进了“CCB建融家园人才安居领御社区”的公租房，在新家度过了2021年春节。

明亮的落地窗，客厅、主客卧、杂物间应有尽有……对张琪一家而言，这里不仅有低至1800元/月的房租、安全舒适的小区环境，更重要的是，这里让他们一家人终于有了家的感觉。

“合同三年一签，但我们想一直租下去。”张琪说。

领御社区是深圳市政府与建设银行深圳市分行落实国家保障性租赁住房政策，整合资源共同打造的保障性人才公寓。

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深圳住房租赁市场的“金融力量”

张琪租住的领御社区，是深圳市政府与建设银行深圳市分行（下称“建行深圳市分行”）落实国家保障性租赁住房政策，整合资源共同打造的保障性人才公寓。是深圳在住房租赁领域崭新的尝试，也是特区整合金融资源、创新惠民的缩影之一。

建行深圳市分行充分发挥综合金融服务优势及资源整合能力，探索住房租赁新生态模式，为领御社区项目提供了一揽子综合赋能：在开发建设阶段，建行深圳市分行为该项目建设提供了贷款支持；项目建成后，在建行深圳市分行协调撮合下，开发商将该项目整体委托给深圳市安居建信房屋租赁服务有限公司运营，该公司则是由建行旗下建信住房深圳公司与安居集团合资成立，充分融合了建行金融优势及人才安居集团运营优势。

此外，建行深圳市分行还协同建信住房深圳公司，为领御社区的日常租务管理免费提供了全面的系统服务，进一步助力该项目的高效运营，既提升了运营方的管理效率，也为广大租户带来了更为便捷的服务体验。

近几年，保障性租赁住房一直是政策热点和民生焦点，如何让为国家发展贡献砥柱之力的新市民、青年人“住有所居”，提升获得感和幸福感，已成为国之重计。

深圳作为流动人口持续增长、租房需求旺盛的特大城市，发展保障性租赁住房、规范住房租赁市场，已尤为必要和迫切。第七次人口普查数据显示，深圳2020年常住人口约1756万人，过去十年间流动人口的数量增长了51.29%。另据统计，深圳近80%的人群仍是租房居住，约58%为26岁-35岁人群，超70%人口仍住在基础设施及环境亟待改善的“城中村”。

一方面，这意味着“政银企”亟须尽快在政策、金融、市场等方面形成合力，共同构筑保障性租赁住房这一庞大的民生工程；另一方面，这也为深圳发展、创新、规范住房租赁市场提供了丰厚的土壤。

2020年，深圳市政府制定了《促进住房租赁市场平稳健康发展》和《住房租赁资金监管》两大政策文件，对多渠道增加租赁住房供应，落实租赁税收优惠政策，加大住房公积金对住房租赁支持力度，建立城中村住房规模化租赁改造工作机制等方面进行了明确规定。2021年6月，深圳市住房和建设局发布关于开展住房租赁资金监管的通知，明确了开立银行专户、实行租赁资金监管、规范住房租金贷款等方面的规定。

这其中，金融正规军、国家队的参与和助力必不可少。

2021年3月召开的全国主要银行信贷结构优化调整座谈会及8月发布的《2021年第二季度中国货币政策执行报告》均强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。

作为在住房领域具备独特优势、身担社会责任的国有大行，建设银行自2017年起就启动住房租赁战略，立足缓解百姓租住痛点，推动房租赁市场规范健康发展。不同于其他分行的是，建行深圳市分行在住房租赁领域以“平台化、市场化、可持续”的创新打法，让“金融的归金融、市场的归市场”，探索出了住房租赁的“新生态”。

“其实，我们就是做好信贷这个‘老本行’——用金融力量撬动租房租赁市场，引导市场健康向善发展，改善深圳人才住房供给结构，让流动人口特别是青年人‘住有所居’。”建行深圳市分行副行长刘江说。

建行深圳市分行在住房租赁领域以“平台化、市场化、可持续”的创新打法，让“金融的归金融、市场的归市场”，探索出了住房租赁的“新生态”。

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行业诸多痛点待解

调研组走访调研发现，与北京、杭州等城市一样，深圳的住房租赁市场存在一些共性的问题和痛点，但也有因城市建设、人口结构等产生的特殊问题。

首先，租金年年上涨，已经成为一线城市租赁市场的“通病”。“住进公租房之前，我们一家四口的房租接近4000元/月，环境、安全、质量远不及这里。”张琪说，“而且房东每年涨租5%-8%，很让人头疼。”

克尔瑞数据显示，深圳城区的租金近四年涨幅达24.6%——这让一些新市民不得不住在通勤更远、更偏僻的地方，职住不平衡在一定程度可能会使年轻人产生无法融入深圳的疏离感和失落感，最后不得不返乡置业。

其次，租赁市场秩序缺乏有效管理，房客权益保障难，以“城中村”为主的房源安全隐患突出。

与其他城市相比，深圳的城中村数量相对庞大，共有行政村336个，自然村1044个，承载了城市近三分之二的居住人口。遍布的握手楼、攀高的容积率、相对价廉的租金，让城中村成为了不少中低收入者、初入职场的大学毕业生等人群的首选住所。

但与此同时，“城中村也始终存在安全隐患突出、市政设施不足、市容环境较差、责任主体缺失等问题。”深圳微棠创新业务中心总经理胡振寅说。

“城中村”已成为深圳最大的租赁房源供给主体，但庞大的租赁市场也隐藏着许多亟待解决的问题。

深圳舆情研究院曾于2018年开展过深圳城中村租住质量民意调查，结果显示，城中村作为低收入人群宜居住所、毕业生过渡地段的积极作用突出，但安全隐患严重、社会治安难治理等消极影响也十分明显，电线乱搭及消防通道堵塞成城中村消防治理领域痼疾。同时，城中村的人文环境建设较为落后，陌生疏离、点头之交成为住户的社交常态。

“庞大的城中村房源，如果能够得到合理、高质量的改造和优化，以及规范的秩序治理，将成为深圳保障性租赁住房的支柱力量，为整个城市赋能。”刘江表示。

再者，房源存在结构性供应问题，供应与需求不匹配。

2020年8月，深圳市住房与建设局负责人曾公开表示，深圳要学习新加坡，未来深圳的住房比例是“六比四”，要让60%深圳人住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。《深圳市住房发展2021年度实施计划》显示，2021年深圳计划基本建成（含竣工）公共住房2.7万套，计划供应公共住房3.5万套，力争供应4万套。

但是，当前在深圳等待进入公租房和安居房的群体已超过40万个家庭，公共住房的年供应量仅为排队家庭的10%左右。“行业中最现实的问题就是房源的结构性供给不足。”全房通CEO李磊说。

租客在价格、地段、房屋质量等方面的需求不一而足，然而目前大多数从业机构都只将重点放在满足某类客群或某段价格区间内的需求，由此造成房源、服务等的结构性供给不足。“因此，市场迫切需要各种类型、具备不同优势的从业者和从业机构，发挥活力，填补空白。”李磊进一步表示。

更深层次的痛点在于，住房租赁行业利润薄，抗风险能力差，传统金融机构不熟悉行业情况，金融顺利介入不得要领，融资难、贵问题突出，企业的持续性、能动性都无法得到稳定的保障。

“都说中小企业融资难，其实租赁的行业融资更难。”某租赁企业负责人张斐感叹。

发展住房租赁的周期长，收益回收慢，从房屋改造、招租，到售后维修、服务、处理投诉等整个流程，都需要长期、低成本、稳定的资金提供有力的支撑。但长久以来，部分正规金融机构对住房租赁企业的融资渠道仍欠畅通，“很多同业都只能从民间、投资人等融资渠道获得资金，成本几乎都处于15%-18%的高位。”

“甚至部分金融机构对我们采取不想看、看不到、看不懂的态度。”张斐感慨。由于行业缺乏系统化的管理、统一制度的监管，因此金融机构在拿到我们的房源数量、出租价格、租客资质等数据资料时缺乏参照和参考，也就难以做出及时准确的信贷决策。

同时，目前我国住房租赁市场的机构化率仍处于3%-5%的较低水平（欧美约为40%左右），一定程度来说更像是“蚂蚁市场”，从业者多为个人、个体工商户、夫妻店等，无法实施集中、标准化的统一管理——换句话说，目前更像是碎片化的散兵作战，缺乏管理和秩序，监管难度相对较大。

集悦城前身是塘朗工业区，经过综合改造后，成为面前年轻人的青年公寓。

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“金融的归金融、市场的归市场”

“住房租赁作为关乎民生的公共服务业，亟须在提升机构化率的前提下进行有效的规范和监管。”刘江强调，“这也就成为建行深圳市分行发挥金融之力，为住房租赁‘新生态’赋能的重点之一。”

作为建行住房租赁战略的首批试点分行，深圳分行以“平台化、市场化、可持续”打法，创新探索住房租赁“新生态”模式。

以生态培育者的姿态入局，坚持“金融的归金融、市场的归市场”，为扶植行业海量小微租赁企业，通过与优质租赁机构建立平台合作为切入点，创新专属产品提供金融支持，依托系统构建资金闭环，引入平台专业赋能运营，通过一揽子综合赋能着力培育一批专业化、规模化的行业龙头，形成头部引领、小微追随的态势，助推行业形成向上向善的正向循环新格局。

作为金融国家队，建行发挥金融资源整合及撬动效应，以点带面，规范行业持续健康发展格局，为国绸缪，为民服务。

具体来看，建行深圳市分行首先依据四个主要标准筛选一些平台企业：一是平台的实际的经营者是否在业内具备资深的从业经历和背景，二是平台是否具备成熟的运营团队，三是其未来的发展规划是否长期聚焦主业，四是平台是否具备一定的资金实力、健康的现金流以抵御风险。

在此基础上，建行深圳市分行与入选的平台企业展开合作，让后者在市场中用专业、成熟的经验对项目进行筛选和把关，规范和监督项目执行方的行为做法，后者须使用建行指定的房源管理系统，便于保证资金的安全和有效监管。

以此构建行业可持续发展的良性生态圈——通过建行创新租赁专属普惠金融信贷产品，为行业提供规模化的长期、稳定、低成本资金支持；以科技赋能资金监管、运营监测，全方位监管租客租押金，自动控制贷款及还款资金流向，实现资金流闭环管理，促使企业提升运营质效和管理规范，构建起一个凝聚住房租赁企业、个人租户、智能家居、装修服务等多方主体参与，共同向上向善的良性循环。

这样一来，一方面对建行而言是聚焦金融本源，用信贷模式、平台触角、资金监管来管理住房租赁行业的金融风险，并发挥普惠金融优势为行业注入长期、稳定、低成本资金，助力推进项目改造提升居住品质，同时低成本信贷资金的投入也保障了租金水平稳定，为促进公共服务均等化贡献了金融力量。另一方面，平台与项目的赋能合作关系，也会使前者更注重项目落地的标准、质量、运营情况，进一步提升行业的服务质量。

微棠·元芬社区就是典型案例之一。借力建行深圳市分行的信贷资金支持，微棠对城中村楼房进行了专业的系统性改造——从楼宇抗震加固到完善消防、引入智慧化物业服务等，微棠将城中村一举打造成年轻化、智慧化的新青年社区。

所以，“对建行而言，这一探索既是创新，也是回归。”刘江认为，“作为金融国家队，我们理应发挥金融的资源整合及撬动效应，以点带面，协助激发住房租赁行业的真正活力，规范行业持续健康发展格局，为国绸缪，为民服务。”

如此一来，建行通过输出系统能力、运营能力和综合服务能力持续赋能生态圈伙伴提升运营质效；注入长期、稳定、低成本信贷资金打开市场盈利空间，吸引更多主体参与住房租赁市场，行业经营信心显著增强，起到修渠引水、灌溉生态的成效。至2021年末，建行深圳市分行已与44个优质租赁企业对接平台合作，累计为317户租赁企业提供了12.2亿元长期、稳定、低成本的贷款支持，通过各合作平台为18.7万间房源提供了运营、系统、品牌、支付等一揽子综合赋能，助力为社会输出一大批有品质的长租房源，缓解新市民、青年人住房困难。

建融家园天安云谷星寓项目，其外公共交通便利，离地铁10号线岗头站仅500米；其内各项设施配备齐全，可随时拎包入住。

在赋能行业的同时，分行通过在租赁生态场景开展综合经营，金融服务能够通过场景覆盖到广大的业主、运营企业、租户等群体，收获丰富的金融溢出效应。截至目前，通过住房租赁新生态模式，分行新增对公客户362户、新增优质商户293户、新增个人客户约5000户、新开信用卡约3500张、新开数字人民币用户约2000户、直接带动公私存款新增约4亿元。

同时，建行深圳市分行2020年独家中标深圳住建中央奖补资金申报审核系统开发、深圳智慧租赁平台运营项目，进一步深化了与政府机构的合作，联动带来对公存款新增5.6亿元。综合经营成效明显。

（应受访者要求，文中张琪、张斐均为化名）

（结束）