郑州4大热点区域8大热点楼盘捉对厮杀，刚需或改善到底该如何选择

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当我们在一个区域居住习惯之后就会渐渐的对这块区域产生地缘情结，这一点在广大的郑漂身上尤其明显。二少身边有不少朋友都是在北三环周边居住，然后等他们要买房的时候也大都选择在了大北区。

最近一个在老家创业的大学同学找到我，问我现在郑州哪里还适合自己这种投资兼自住的购房者，其实他之前毕业后在郑州的庙李待过一段时间，同时也是那年城中村拆迁被赶回老家的那一部分人。他并没有给我明确指出要在北边选，这一点还真的让人有些头痛，想一想，干脆直接帮他分析下目前郑州东西南北目前置业比较热门的区域吧，每个区域分别选择两个项目以供我的这位哥们参考。

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北：连霍以北

连霍以北范围是江山路、连霍高速、中州大道、黄河合围的大区域。我把该区域细分为如图所示的A、B、C、D共4个小区域。

A区域目前发展较为欠缺，一个郑州财经学院或许可以给这里带来一点人气，但是目前区域内也有不少在售和待售项目，比如融创城开中原宸院、谦祥江山城、正商启盛华庭、正商家和家等项目特别是融创的城开中原宸院在此落户这一区域，对于整个片区的重要意义不言而喻。

B区域内汇集了高校、惠济万达、地铁、贾鲁河、东风渠、古树苑、黄河迎宾馆等资源，居住氛围已经较为浓厚，这里甚至是整个大北区的重头戏。目前区域内在售待售的项目有天伦庄园尾盘、万科民安云城、锦艺四季城、锦艺金水湾、融创城开珑府、美景麟起城、碧源月湖，万科天伦紫台等项目，以及后续杀入的中海，亚新等。

C区域还可以贾鲁河为界氛围南北两个区域，北部分主要以正弘澜庭叙、富力建业尚悦居主导，南区域则是保利的地块，目前已经在推进，又是一个值得期待的大盘。整个区域的容积率不高，大盘项目的配套推进比较快，紧邻中州大道和地铁二号线北沿线，刚需改善的不错选择。

D区域目前发展在整个连霍以北区域区中最为落后，但是居住环境较好，大面积的生态旅游区，目前该区域最大的问题就是生活配套、地铁等公共交通欠缺。区域内在售或待售项目主要有和昌林与城、碧桂园天澜一号院、建业运河上院，以及更西边古荥板块的正商河峪洲、碧桂园思念翡翠城、思念果岭、清华忆江南等。

目前如果按照整体区域价值划分的话，大致的可以划分为：B>C>A>D。

整体来说连霍以北区域现在房价已经趋于稳定，价格15000元-16000元/平是主流，并且某些项目价格有小幅度回落，当然想着大面积的降价也是不可能的，仅仅是那些项目有硬伤的才会稍微的出现价格松动。但即便是这样，对于目前整个郑州市场环境而言，北区更适合居住，投资价值相对减弱。

1、和昌林与城

二少点评：1、开发商和昌在郑州开发过怡丰森林湖、和昌湾景国际、和昌盛世城邦等项目，其中怡丰森林湖项目让其名声大噪，俘获了不少客户。

2、和昌林与城的容积率仅1.99，再加上产品多为小高层，其社区内部居住舒适度相对来说较高。再加上项目距离索须河较近，以及北部的黄河湿地，整体来说周边的环境还是不错的。

3、产品方面高层多为2T4户和2T3户，洋房为英伦风格，退台设计，首层143平方米，赠送地下室、庭院、双车位。顶层复式设计，客厅、餐厅挑空，赠送大露台。

4、社区内的配套有580亩康体娱乐用地、67亩医疗用地，同时还引入社区蓝卡医疗、社区食堂、第五就餐空间等，其中的25000㎡跳跳云主题乐园为目前全国最大，目前已经投入使用，在建的2.5万方大型艺术运动公园为河南省首个创意主题类公园。

5、目前项目价格大概在1.22W/平左右，适合资金比较欠缺的刚需客户，需要提醒的是现在项目周边公共交通还较为欠缺，后期3号线延长线修建之后会好不少。

2、融创城开中原宸院

二少点评：1、项目为胖庄城中村改造项目，总占地700多亩，分5期开发，首期位于开元路与胖庄路交叉口，容积率为2.997，由8栋高层、8栋洋房组成，户型高层为89-143平米，洋房为127-141平米。

2、项目东侧紧邻惠济区政府、古树苑，交通方面门口的地铁2号线预计2019年通车。周边还有惠济万达、实验幼儿园、郑州市第三人民医院北院，生活和交通配套相对成熟。

3、中原宸院的装修标准对标天津全运村，采用的多种高科技配置，新风系统、地暖和中央空调等配置也都是对标一线城市水准，基本上各方面标准都是严格参照大河宸院来的，是融创全力打造的又一个精品高端住宅。

西：常西湖新区

对于常西湖新区二少一向是看好的，上次我们写过一篇关于该区域内地铁的文章，文章讲述了常西湖新区虽然占总在建地铁覆盖面积的2.6%，但是地铁的投入就已经占了总地铁规划投入的10%，另外地铁10号线和16号线的提前修建，都足以见得决策者对这块区域的重视。→_→详细文章点击这里查看。

除此之外该区域的四大中心以及地下连廊得到的最新消息预计都将在2018年完成，到时候各项高大上的功能齐聚一堂，再加上市政府的西迁，对常西湖新区来说都是重大利好。相信在未来几年的时间内，常西湖新区作为“生态宜居城”必然会是郑州崛起最快的区域。

目前区域内已经汇集了恒大、碧桂园、融信、名门等实力房企，在售和待售的项目有华瑞紫韵城、汇泉景悦城、旭瑞和昌城市之光等。除了区域内的项目，其实常西湖新区周边的不少楼盘也可以重点关注下，比如永威西郡、碧桂园西湖、汇泉西悦城等都可以享受到该区域的发展红利。

1、碧桂园西湖

二少点评：1、碧桂园西湖占地大约一万亩左右，除了安置房和湖面等公共用地，大概还有3500亩，其中雕塑公园一带还将挖成一个大湖，总之环境方面很不错。

3、其环湖将会按照新加坡湾区的标准规划，建设超级商业中心、超五星级酒店、国际学校、体验式滨湖商业、超过300米的超高层地标，建成超过10公里的人行步行滨湖廊道。这些听起来都好像很高大的样子，按照碧桂园河南总裁杨海波的说法，整个项目将会打造成西区中心，和东区龙湖CBD形成郑州的“双中心布局”，计划总投资超过500亿元。

4、目前已经开盘的一期地块周边配套匮乏，并且临近农业路高架和西三环，这是项目的优点同时也是它的痛点。但是其自身规划有3所小学、2所中学、1所高中、还有多所幼儿园。

5、1.65W的单价加精装修，要说这个价格已经大大降低了项目的性价比，但是看其高大上的规划以及丰富的景观资源对于偏改善客户还是可以考虑的，98、115、135平为主的户型也说明这一点。

2、汇泉景悦城

二少点评：1、项目地处中原区滨河景观路以东，陇海以北，西三环以西，长城路以南，是中原区重点推进的项目。村庄参与改造用地约为55.35公顷，实际用地面积32平方米（约480亩），含中小学教育用地8.1平方米（约121.5亩）。

2、项目总建筑面积127万平方米，其中安置房建设体量43.8万平方米，中小学建筑面积5万平方米。项目将被打造成为集高层居住、商务办公、集中商业为一体的大型城市综合体。

3、目前景悦城售楼部已经建好，风格和西四环的西悦城差不多，预计也是定位刚需走快销流，想在西区置业的刚需客户可以关注下。

南：二七新区

关于二七新区的概念提出由来已久，其规划范围北起南三环，南抵新郑，西至郑密路―绕城高速―郑尧高速引线，东接管城，总面积约为28平方公里，规划人口30万人。重点核心区域是以"三纵"(京广南路、大学南路、嵩山南路)、"三横"(南三环、南水北调中线运河、南四环)所覆盖的12平方公里。

其实二七新区应该是目前郑州比较热门的新区中发展最为滞后，房价也较为落后的一个区域了。区域发展规划一改再改，距离陵园较近，再加上大体量的物流市场，批发市场、大货车横行、基础设施落后等都是阻碍其发展的原因。

然而这些问题并不能影响众多房企对它的喜爱，亚星、融侨、康桥、招商、旭辉、东原、昌建、盛润等众多开发商凭借自己的产品在二七新区混战已久，硝烟弥漫。

目前二七新区内的房价毛坯高层在12000—13000元/㎡，精装高层13500-14000元/㎡之间。这价格基本上还维持在2017年上半年的房价水平，这其中除了有政府不断加码的调控压力之外，还和区域认可度、无开通地铁线、环境等有很大关系。

从另一个方面来看这些并不全都是不利的一面，正是因为价格低这里已经慢慢的成为刚需外溢聚集地，同时也是二七新区作为价值洼地的一个佐证。

1、盛润运河城

二少点评：1、盛润为河南本土开发商，在郑州北区开发有新鑫家园、四季花城、小城之春，在西区开发有锦绣城、美丽源等项目，有一定开发经验。目前盛润集团涉足产业领域广泛，并凭借良好的产业基础和多元化产业布局，资产规模不断提升，资本实力雄厚，有开发大盘的实力。

2、项目地块属于郑州二七新区贾砦村城中村改造项目用地。其实早在2010年，河南盛润集团就与二七区政府签订贾砦城中村改造项目，项目总投资约120亿元。

3、运河城规划建设多座150米地标超高层，集高端住宅、大型商业、星级酒店、商务办公及服务公寓等多种物业形态于一体的450万㎡复合型生态城市综合体。容积率不超过3，一期规划7栋高层6栋洋房。

4、运河城前段时间搞过内购，精装价格在12000，但是首付分四十万和五十万两个阶段。但是对于内购二少一向是建议谨慎对待，虽然有诱惑，但是还是要保持住购房底线。

2、旭辉正荣首府

二少点评：1、作为旭辉进入郑州的第一个项目，首次开盘相信会给大家一个惊喜的。并且作为全国TOP20房企，实力和品质也有一定保证。

2、2.5的容积率，16-19F纯粹小高层社区，后期的居住氛围较为纯粹，从设计规划上来看定位改善，但是其最近的去化情况似乎有点难以支撑其改善的定位。

3、项目自身配套较为齐全，有学校、有商业，但是这些都需要等待，现成的配套较为欠缺。

4、周边环境目前来说较为杂乱，交通方面如果对物流大车加以限制会好很多。

5、小区设计整体抬高3.5米，很好的保证了一层的私密性，同时地下车库也提高了不少，进车库的坡度也比较平缓。

6、户型设计不错，并且还是精装修，对于旭辉入郑的第一个项目还是值得期待的。

7、规划中的9号线同样也路过旭辉正荣首府，除此之外就只能依靠南四环以北的B60了，所以住在这里还是要有辆车比较方便。

东：中牟片区

关于绿博二少在上一篇文章中已经详细的说过，详细内容点击这里。今天主要谈一谈区域内的两个项目，普罗旺世理想国和康桥香溪郡。

1、罗旺世理想国

二少点评：1、项目总占地面积5500亩，总开发用地近4000亩，总建筑面积约350万平方米，算是一个超级大盘了。规划有住宅区、商业区、教育区、生态网络休闲区以及产业集聚区，商业区以奥特莱斯、宜家家居为主导，教育区以国际中小学及双语幼儿园为主导，生态休闲区以文化艺术公园为主，产业集聚区以创智工坊和创意文化产业园区为主，并配以酒店、商业、学校等各种配套设施。

2、项目位置较偏，已经处于绿博更靠东的大孟镇，周边配套匮乏，现状较为荒凉。即便我们说城市向东，但是也需要一定的时间。

3、项目内配套有艺术文化中心、图书馆、小人国、家庭医疗等先进理念，还有自家无公害有机农场供应的社区食堂、宴会厅、下午茶的场所等等。这些基本在社区内可以满足一切生活需求，给人一种世外桃源的感觉。

4、社区内部除了自建的公园，南边还有一个郑汴中央公园。整体来说社区内和周边的环境还是不错的，适合居住。

2、康桥香溪郡

二少点评：1、香溪郡总占地约500亩，建筑面积80万㎡，产品涵盖洋房、高层，总共8个地块。项目推盘节奏很快，目前已经推到3期5号院。5号院总占地面积124亩，容积率2.49，总建筑面积为27万方，共规划17栋高层建筑。主力户型91－142㎡，在整个香溪郡中属于偏刚需的组团定位。

2、五期的地块位置相对来说较差，偏离了绿博组团的核心位置，户型方面五期做的还是不错的，面积适中，舒适度也有保证。除了92的小三房，所有户型都做到南北通透，餐客一体连成大宽厅，南北双阳台，南向连体大阳台附赠率相当高，

3、社区内部和附近规划有幼儿园及中小学用地，教育资源丰富，同时其正对面就是省妇幼保健院新院址，医疗有保障。

4、香溪郡有康桥品牌做背书，再加上其规划理念到建筑设计都比较突出，预计精装修均价13000元/㎡，性价比还是不错的。

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整体来说北区的房价已经稳中有小幅度下降，目前无论是投资还是自住都有不少机会，但是也有不少大坑，投资的话依然建议选择优质项目，不要过于纠结三五百的差价，刚需自住可以选择尽量有地铁、后期能有足够配套的区域，为了钱而牺牲部分等待时间是可以的，前提是不要赌，因为目前限购高利率，还限售的前提下，输不起；而常西湖新区的房价稳中有涨，再加上后期地铁的开通、四大中心的建成，相信房价还会有进一步提高，不过由于目前整个常西湖新区所有的工程进度在为明年的少数名族运动会做准备，所以相应的项目进度有所延迟。

二七新区的价格目前可以勉强说是一个价值洼地，但是最大的问题是这点优势已经不够明显了。去年与大北区能有三千多的差价，但是后续的随着北区的房价逐步稳定甚至有所降低的前提下，南区被热炒，差价已经缩短到了不到两千，该如何选择这是一个问题。而绿博组团适合在东区上班的客户，或者说改善养老型为主，距离虽然不近可是随着郑州整体大趋势往东的不断推进，东边的发展必将一步步落实。目前整体价格适当，投资兼自住可以重点关注下，刚需自住的话短时间内配套可能会跟不上，尽可能地选择白沙或者绿博的核心组团区域，大品牌集中，发展速度更快。