招商蛇口：昂贵的轻资产生意

文/乐居 秦涛

前不久，单伟建完成了一笔50亿元的投资。他是精心设计的。

根据2017年11月28日招商蛇口(SZ.001979)公告，注册于开曼的有限合伙基金 “SAP“，其将支付约50亿元人民币的对价，收购招商蛇口拥有的位于北京和上海两地三项资产相关股权。

它分别对应的是，上海招商局大厦100%股权、上海招商局广场80%股权和北京招商局大厦50%股权。

单伟建旗下的太盟投资集团持有SAP80%权益，另20%权益由招商蛇口的孙子公司利邦控股持有。公告说，本次交易不构成关联交易。单伟建曾是TPG（德州太平洋）集团董事总经理，后来自创太盟投资集团。11月21日,太盟投资已完成互联网婚介服务公司珍爱网的绝对控股权收购。

资本猎人单伟建

这笔对招商局三座大厦的投资，是一种典型的轻资产交易模式，原物业方在地产基金里必须持有小部分权益。大悦城地产也是这么干的，把一批商场物业卖给了与新加坡基金一起组建的基金，但不能完全套现。

但问题是，这个地产基金规模为16亿元，却要支付50亿元的对价。缺口34亿元怎么来？

招商蛇口的公告里没有明说，却暗含了很多信息。

先来看一看50亿元的对价，贵不贵？根据公告里披露的财务数据，三座大厦对应收购权益评估后的净资产约为31.21亿元，这笔交易的溢价率为44%。

它们的资产状况是如下：

北京招商局大厦净资产5.84亿元，评估后净资产为22.2亿元，增值率为280%。按照招商蛇口评估价计算，这次出售50%股权的价格为11.1亿元。

上海招商局大厦净资产2.44亿元，评估后净资产为8.53亿元，增值率为249%。按照招商蛇口评估价计算，这次出售100%股权的价格为8.53亿元。

上海招商局广场净资产3.12亿元，评估后净资产为14.48亿元，增值率为364%。按照招商蛇口评估价计算，这次出售80%股权的价格为11.58亿元。

从SAP的投资回报率来看，总体在。根据公告，今年前五个月，北京招商大厦、上海招商局大厦和上海招商局广场的租金收入分别为0.1944亿元、0.1404亿元和0.1779亿元。据此次出售的股权权益测算，它们合计年度租金约0.9118亿元，年投资回报率仅为1.82%。

如此低的回报率，单伟建的账，如何算得过来？

他设计一个严苛的条件。作为增信措施，招商蛇口旗下的瑞嘉对SAP的借款利息及相关费用提供连带保证担保。在没有借款逾期情况下瑞嘉担保的5年借款利息及相关费用全额约人民币11亿元。

为什么是11亿元？难道招商蛇口拿到的50亿，SAP需要11亿元的资金成本？这11亿元最终是谁来买单，公里没有说。SAP退出的机制是什么，也没有交代。

这些，都是个谜。