收藏！南山科技园实地踩盘内容实录

南山是深圳房价最高的板块，南山到底好在哪儿？

为什么南山科技园的房子那么贵？是泡沫还是红利？

润府和润玺都是华润旗下的楼盘，哪个更好些？

南山科技园南区和北区，哪边的房子更有价值？

南山外国语学校的学位房值得买吗？应该遵循什么原则？

6月26日的南山科技园实地踩盘已经落幕。在这次踩盘中，我花了四个小时的时间，顶着36度的高温天气，向大家详细讲解了南山科技园的房产价值和未来房价走势。具体踩盘路线如下：

南山党建公园→科兴科学园→住宅区-科技园三十四区、四十八区、五十八区等，科苑公园等→南山外国语文华学校→楼盘群-城市山谷、润府、润玺、英伦名苑、大冲城市花园等→上市公司群-TCL、迈瑞医疗、德赛、中兴等→科技园南区

下面，我们按照路线，详细分享下踩盘中的干货知识点。

另外，如果你有更多的房产疑问，也可以私信留言，作为见面礼，我的助理会免费赠送给你一份《买房避坑七节课》。

01

·序章

为什么我要定期组织踩盘？

买房是人生最重要的事情之一，结果的好与坏，与我们的切身利益正相关。在这个过程中，不要相信任何规划，不要相信任何卖房子的人，你应该在现场感受和体验它的价值。

我希望通过踩盘演示的方式，把判断房产价值的方法传授给粉丝们，让大家通过这种方法，买对房、不当韭菜。

为什么要来南山科技园踩盘？

最近在后台看到很多粉丝留言，说深圳房价这么高，也知道南山、福田好，但是房价动辄十多万/平，这种房子还能买吗？

尤其是现在的经济环境下，房价这么高，会不会跌下来？

这种恐高的情绪，无外乎是无法正确理解价值板块与非价值板块的区别，甚至因此卖掉优质房子转而买劣质房子。

要驾驭好房子，首先要把房价趋势搞明白。为什么选择南山科技园，这里有深圳最好的产业、收入最高的人群，来科技园踩盘，正是希望借科技园的产业，帮助大家理解到深圳的未来方向。

为什么南山科技园的房子很旧，房价却那么贵？

很多人挑房，第一反应是看楼龄，通过房子的新、旧判断价格。

某种意义上，这有正当之处，但并不全面。因为它只从居家的角度判断房产价值，而只从这个角度，看深圳很多地方的房子，会吃大亏。

房子本身只是砖头、钢筋和混凝土，这些材料的成本是固定的，真正决定房子价值的东西，最重要的标准是：

产业！产业！好产业！

02

·南山党建公园

跟其他区域相比，南山科技园有什么特别的地方？

深圳十个板块中，有五大价值板块。分别是：

一类价值板块：南山区、福田区；

二类价值板块：宝安区、龙华区、罗湖区。

在寸土寸金的深圳，越是核心的地方，越是有好产业的地方，深圳就越大方。

南山科技园的园区面积只有0.7平方公里多一点，为什么还会给它配公园？这是城市的基础设施配套，也是城市营商环境的组成部分。

南山科技园是怎么发展起来的？

2021年我带大家去招商蛇口踩盘，很多朋友才知道，招商蛇口当年在深圳的地位，不亚于盐田和罗湖。

南山科技园也是这样，它真正大力建设是在2001年，高速发展期在2004年-2005年左右，是伴随着深圳经济发展的脚步，一步一步崛起的。

中国一共有六个城市的高科技中心，并列为国家“建设世界一流高科技园区”的试点园区。排名不分先后，分别是：

北京中关村，上海张江高科，成都高新区，苏州工业园区，武汉东湖高新区，以及深圳南山科技园。

国家对这六家园区的期望，是希望它们能够对标世界级园区，但承担的职责不同。比如：

苏州工业园区，以芯片制造、IC产业为主，对标新加坡产业园；成都高新区的产业集中在IC、半导体；武汉东湖高新区则以5G等通信技术为主……这些产业园区有一定的同质化，也有相互竞争的地方，但功能定位有所区分。

南山的房价为什么这么贵？

尤其在北上广深等大城市，仅仅局限于房子本身判断房产价值，不可能判断准确。

真正有房产价值的地方，需要有高收入人群，有大量的就业机会，地段内有资源、产业，这些才是城市的核心竞争力。不管在什么城市，只要关心房子，一定要关心所在城市的板块和产业，这些比房子要重要得多。

关于买房的具体安全线，以及深圳哪些板块未来有发展、哪些地方房产有价值，可以加入我的《买房换房特训营》，这是我花大半年的时间，专门提炼的房产价值内容。

其中第一天的主题，就是如何判断房价趋势。点击上方的链接，就可以进入。

03

·科兴科学园

如何看待近期的大厂裁员？

平常心看待。腾讯裁员，以及阿里、华为等各个大厂都在裁员，是经济环境不好，企业为了维持财务状况稳定，做出的业务线收缩决定。但只要腾讯这些好公司在，每年成千上万的大学生，仍然把这里视作优越的就业机会地点。

以后形势好了，这些公司还可以再招人。裁员、招人，本质上也是一个优胜劣汰的过程。

之前有粉丝留言，说也在科技园上班，但是干了十年仍然买不起房子，准备去成都、武汉找机会，问应不应该这样做。但是，深圳有最好的工作机会，也有最好的高收入机会，有大把的人在门口等着人出来、自己进去，永远不要觉得深圳缺了某一个人，就会变得衰落。

踩盘时，如何判断地方是否繁华？

周一到周五早上八点到九点半，晚上六点到八点之间，是早晚高峰期，可以看写字楼的人流量。如果地铁的人很多，说明在这里上下车的人很多；如果还有很多班车，说明人流量要更多。

另外，周一到周五晚上八点以后，还可以看大厦的亮灯率。假如亮灯率很高，说明加班多，以南山科技园为例，高科技企业加班多，说明收入也高，对房价也是强支撑。

南山科技园买房的两条红线

大趋势上，科技园的房子房价一定是长期向上的。但期间不同的房子、相同楼盘不同户型的房子，都会发生分化。

首先科技园属于产业中心、居住中心混搭，在科技园买房的第一条红线，就是不能超过144平，否则，144平以上的房子未来下跌很难，但升值也很难。

其次，一些上世纪90年代的房子，未来房价也不至于下跌，但受大学区化、名校集团化影响，未来房价的涨幅和涨速都不尽人意。

另外，在我的《7天买房换房特训营》中，第二天就会专门讲解未来十种房价会下跌的房子，并且专门教大家如何避坑。最新一期的日期定在7月1日，如果你想在深圳买房，或者不知道怎么避开买房风险，欢迎加入我的特训营学习。

04

·住宅区-科技园三十四区、四十八区、五十八区等，科苑公园等

科技园三十四区的老房子，未来有升值的希望吗？

这是早期南山科技园还没有建设好的时候，就盖成的房子，也是既能上好学校，又能搏旧改拆迁的房子。但是旧改拆迁的难度很大，未来房价很有可能横盘，甚至微跌。

为什么科技园四十八区的房子，能卖到十几万/平？

首先是产业的特殊性，科技园集中的IT人才，人相对比较安静、封闭，同时，程序员行业集中的人群，大部分是原生家庭比较一般的，真正富裕的家庭，不会让孩子从事IT行业，太苦了。

而对这些IT人士来说，住在科技园四十八区，距离合适，房子虽然旧点，但比起老家的房子，这里不仅更好，孩子也有学校上，已经很满足了。

我以前在IT行业工作时，有一个同事从上海交大毕业，做数据分析师，他当年的成长环境是，每天早上四点钟起床，先用大锅煮一堆东西，喂猪，然后再煮自己的饭，再盛一些到小饭缸里当午饭，走一个多小时的山路去上学。对这些人来说，房子的新、旧并不重要，再旧也比以前住的房子好。

科技园住宅区的房子有什么优劣点？

科技园三十四区、四十八区，这些地方的房子，除了停车不方便，从生活居家的角度看，很舒适。

如果持有这种房子，未来房价下跌不太可能，但最需要注意的红线是：不能碰大户型。因为大户型房子的总价门槛高，流动性差。

同时，这种房子也会受大学区化的冲击，大学区化意味着学校资源会越来越平均，很多其他区的人可能不会再来这里买房，购买力被分流。

科技园这么多好学校，为什么不送几个给龙岗、龙华？

什么板块对深圳重要，深圳就会把好东西给谁。2021年，深圳仅核酸检测一项，支出就高达137亿，这些钱都源自深圳的产业税收。

对比之下的另一个数据是，南山科技园不足1平方公里的土地，对深圳高新技术产业的增加值超过25%。

南山科技园对深圳的重要性，不言而喻。

而作为一个高新区，最核心的命脉是如何吸引更多的优秀企业入驻、留下更多的优秀人才，为此，政策就需要帮助解决学位等资源问题。

不仅仅是深圳，北京、上海、成都等城市的高科技园区，城市都会为其配备最顶尖的资源，这是板块的价值。

科苑公园的房子怎么样？

科苑公园里面有一些小别墅，但真正为了投资、功能实用而买房的，别墅不是最好的选择。

05

·南山外国语文华学校

南山科技园和西丽的区别

西丽距离南山科技园颇近，但房价却便宜五六万/平。这是西丽的优势。

但劣势在于没有好学校。西丽以大学城、研究所为主，学生没有购买力，家长也不会因为孩子上大学，就在附近买房子，家长同样属于无效购买力。

西丽真正的购买力是大学老师，但这一类人群，不需要买学位房，孩子也能够上好学校，想在哪里上学，打个报告就能特批。

围绕具体各个板块的学位房，我会在《7天买房换房特训营》的第一天、第三天和第四天，深入讲解学位房。如果你因为孩子，想在深圳买一套学位房，或者持有一套优质的学位房想卖掉，欢迎加入特训营详细学习。

南山外国语学校的教学质量怎么样？

南山外国语集团是南山第一梯队的学校。

不过，网上的深圳四大名校、十大名校等排名，只能够作为参考和借鉴，不能作为培养孩子的依据。因为这些名校的孩子，本身除了有相对优越的师资环境，还有各自特殊的教育背景。

比如南山外国语文华学校，是南山外国语集团的本部，培养的孩子相对优秀，主要原因有四：

一，南山科技园的家长，是学霸群体，对他们来说，世界上最简单的事情就是考试；

二，家长的教育意识比较强，会针对孩子的未来做特殊规划，如培养企业家意识，会反对死读书、上兴趣班，而如果铁心走教育路线，则会把孩子的学习档期排得满满的；

三，有一类特别智慧的父母，会根据孩子的心智年龄，调整他的学习规划和压力，比如小学、初中等各个阶段，能够承担的压力是不一样的；

四，孩子能否取得好成绩，与父母营造的家庭环境，父母是否以身作则有关。

南外本部附近的学位房，会受到大学区化的冲击吗？

会。南外本部的一些老旧房子，房产价值会被打折扣，又不容易拆迁，未来的涨幅、涨速都会下滑。

06

·楼盘群-城市山谷、润府、润玺、英伦名苑、大冲城市花园等

郊区别墅和市区别墅的区别

南山科技园的别墅，之所以珍贵，是因为它稀缺，需求远远大于供应量。

但普遍来看，尤其是郊区别墅，是未来买房的“坑王”，没有升值空间。

另外，别墅的成交本身有买家或卖家的情怀因素作祟，因此别墅的成交价格没有参考规律可言。

润府1期是住宅还是豪宅？

润府1期是住宅。楼盘底下就是公交车的中转站，这是豪宅楼盘所不可能配置的。

这种类型的大户型房子（144平以上），也会是未来好地段升值最慢的房子之一。

怎么判断房子是豪宅还是普宅？

四个标准：

地段好，属于豪宅板块，润府是反例，位于产业中心（属于普通住宅板块）；

资源好，南山科技园的产业是稀缺资源，此外还有自然景观资源、深圳湾公园类似的超级大公园等；

圈层好，即周边圈层的人群质量；

房子好，这是最后一个标准，也是最不重要的标准。

前面的地段、资源和圈层，任意一条不符合标准，房子就不属于豪宅。

高层楼盘的优劣点

科技园附近的很多高层楼盘，缘由是开发商旧改的成本很高，为了利润，需要盖更高的楼层来卖。

在未来，超高层的房子会越来越多，相对应的，“矮房子”会变得相对稀缺。

另外，超高层楼盘的优势是房子比较新，设计也相对新潮，但缺点更严重，如电梯、车位及其他公共资源等问题，未来会随着时间的演变慢慢涌现出来。

为什么旧改的房子要盖那么高，比如润玺2期？

为了利润考虑。比如润玺2期，土地来自于大冲旧改，但华润旧改大冲的过程中，一来需要按平方每月给原住民打钱，二来建房子时要先把原住民安置好，才能盖商品房、卖房子。

这些支出的费用，都是开发商的预付款，后面一期一期的新楼盘建好，回笼资金，但是拿地的成本这么高，出于利润考虑，要么把房子建成豪宅，要么建成超高层。

而南山科技园又不属于豪宅板块，盲目盖豪宅反而有风险，因此只能选择超高层。

另外，南山科技园与红山、沙井等地方的板块价值不同，这些地方的超高层也有不同之处。欢迎加入我的《7天买房换房特训营》，在其中的第四天，我会详细讲解深圳各个板块的价值。

坂田的房子非常漂亮、居住舒适，但是为什么就是不升值？欢迎加入特训营详细了解。

润玺2期的优劣势

润玺2期的优势，在于跟1期对比，户型还不错，这需要大家在购房时小心挑选。

但劣势在于超高层。如今越来越多的购房者已经意识到超高层并不好，对它也越来越不感冒；另一方面，受名校集团化的冲击，学位房的溢价空间也更少，润玺2期的吸引力也没有那么强了。

新房和二手房的区别

打新是一种机会，但这种机会并不珍贵。深圳绝大多数机会蕴藏在二手房里面。

买房子不必可以纠结“一定要打新”。以润玺为例，2019年时很多购房者甚至卖掉房子、回笼资金，等润玺开盘，2020年深圳房价暴涨，他们少赚了几百几千万，如果最后打新又没成功，更是一场空。

在上升的市场，千万不要拿着钱等新盘，因为上升的状态不一定能一直持续。

也不要拿着所有的钱去打新，更不建议近期盲目追求打新。近期行情最大的不确定性在于，政策随时会松绑，只要一松绑，稍微有价值的房子就会迅速反弹。

润府和润玺的区别

润玺的竞争力并不强，没有别的原因，仅仅超高层一条，就够了。

07

·上市公司群-TCL、迈瑞医疗、德赛、中兴等

产业是衡量区域价值的唯一重要标准

南山科技园的高新技术产业产值，为什么能占深圳全市的四分之一？

因为这里有很多卧虎藏龙的公司。

比如：中兴、TCL、创维、研祥智能、德赛电池、康佳等等。

以TCL为例，很多人以为它只生产电视机，实际上，TCL真正赚钱的业务是半导体。即使电视机主业不赚钱，TCL有上市的背书，只要能正常运营，有供应商上下游的采购，它可以直接入股上下游公司。

公司为什么要上市？这是资本的玩法。

跟个人为什么要在深圳买房，本质上是一样的。一套好的房子，相当于个人在深圳的个人资本运作方式。

08

·科技园南区

科技型公司和制造型公司的区别

区别主要在从业的大多数人员身上。科技公司的人均收入比较高，而制造型公司，以东莞为例，东莞一家工厂，包食宿每个月工资只有五六千，能买得起房的工人少之又少。

另一方面，很多产业工人，对工作的城市并没有归属感，他们更倾向于赚钱、回老家盖房子。

深圳没有好大学，是城市的隐患吗？

只要南山科技园足够好，有好的公司、好的工作机会，即使你在其他城市大学毕业，最后还是会乖乖来到这里工作。

没有好大学，重要吗？

城市的核心竞争力是产业，不是学校，只要有足够先进的产业、优越的工作环境，全国乃至全球的人才精英都要过来。

再换句话说，深圳有好的产业，再发展好大学仍然来得及。但如果只有好大学，再发展产业，却不是那么容易了。

光明科学城和南山科技园有什么区别？

产业需要天时地利人和。南山科技园已经形成了高科技产业的就业、创业氛围，这不是你突然再建一个产业园区，就能立马获得的。

园区有没有高科技产业环境的“共识”，非常重要。

南山科技园南区、北区有什么区别？

北区的房子相对较新，但南区有一个北区没有的优势，即没有一个超高层。

在未来，南区、北区的房子不会因为楼龄而拉开差距，房价的表现会大差不差，但南区的居住环境要开阔许多。

为什么科技强，金融会更强？

中国最好的四个城市里面，北京、上海和深圳更好，广州要相对劣势一些，原因就在于广州的金融环境较差，而金融环境较差的原因，是它的科技不太强。

科技产业以技术研发为主驱动行业，对公司的投入成本很高，因此一家科技公司想做大、做强，就一定要做到上市，一定需要金融公司的协助。

深圳这么小面积的城市，有一千多家创投机构，这是科技、金融不分家的一个证据。

学习的成本不高，踩坑的代价非常大

房价那么高，还能不能买？

买了会不会横盘？啥时候出手？

房产知识，既可以帮你买房避坑

也能够买到更有价值的房子

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