• 11月17日 星期日

收藏!南山科技园实地踩盘内容实录

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南山是深圳房价最高的板块,南山到底好在哪儿?

为什么南山科技园的房子那么贵?是泡沫还是红利?

润府和润玺都是华润旗下的楼盘,哪个更好些?

南山科技园南区和北区,哪边的房子更有价值?

南山外国语学校的学位房值得买吗?应该遵循什么原则?


6月26日的南山科技园实地踩盘已经落幕。在这次踩盘中,我花了四个小时的时间,顶着36度的高温天气,向大家详细讲解了南山科技园的房产价值和未来房价走势。具体踩盘路线如下:


南山党建公园→科兴科学园→住宅区-科技园三十四区、四十八区、五十八区等,科苑公园等→南山外国语文华学校→楼盘群-城市山谷、润府、润玺、英伦名苑、大冲城市花园等→上市公司群-TCL、迈瑞医疗、德赛、中兴等→科技园南区


下面,我们按照路线,详细分享下踩盘中的干货知识点。


另外,如果你有更多的房产疑问,也可以私信留言,作为见面礼,我的助理会免费赠送给你一份《买房避坑七节课》。


01

·序章


为什么我要定期组织踩盘?

买房是人生最重要的事情之一,结果的好与坏,与我们的切身利益正相关。在这个过程中,不要相信任何规划,不要相信任何卖房子的人,你应该在现场感受和体验它的价值。


我希望通过踩盘演示的方式,把判断房产价值的方法传授给粉丝们,让大家通过这种方法,买对房、不当韭菜。

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为什么要来南山科技园踩盘?

最近在后台看到很多粉丝留言,说深圳房价这么高,也知道南山、福田好,但是房价动辄十多万/平,这种房子还能买吗?


尤其是现在的经济环境下,房价这么高,会不会跌下来?


这种恐高的情绪,无外乎是无法正确理解价值板块与非价值板块的区别,甚至因此卖掉优质房子转而买劣质房子。


要驾驭好房子,首先要把房价趋势搞明白。为什么选择南山科技园,这里有深圳最好的产业、收入最高的人群,来科技园踩盘,正是希望借科技园的产业,帮助大家理解到深圳的未来方向。


为什么南山科技园的房子很旧,房价却那么贵?

很多人挑房,第一反应是看楼龄,通过房子的新、旧判断价格。


某种意义上,这有正当之处,但并不全面。因为它只从居家的角度判断房产价值,而只从这个角度,看深圳很多地方的房子,会吃大亏。


房子本身只是砖头、钢筋和混凝土,这些材料的成本是固定的,真正决定房子价值的东西,最重要的标准是:


产业!产业!好产业!

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02

·南山党建公园


跟其他区域相比,南山科技园有什么特别的地方?


深圳十个板块中,有五大价值板块。分别是:

一类价值板块:南山区、福田区;

二类价值板块:宝安区、龙华区、罗湖区。


在寸土寸金的深圳,越是核心的地方,越是有好产业的地方,深圳就越大方。


南山科技园的园区面积只有0.7平方公里多一点,为什么还会给它配公园?这是城市的基础设施配套,也是城市营商环境的组成部分。


南山科技园是怎么发展起来的?

2021年我带大家去招商蛇口踩盘,很多朋友才知道,招商蛇口当年在深圳的地位,不亚于盐田和罗湖。


南山科技园也是这样,它真正大力建设是在2001年,高速发展期在2004年-2005年左右,是伴随着深圳经济发展的脚步,一步一步崛起的。

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中国一共有六个城市的高科技中心,并列为国家“建设世界一流高科技园区”的试点园区。排名不分先后,分别是:


北京中关村,上海张江高科,成都高新区,苏州工业园区,武汉东湖高新区,以及深圳南山科技园。


国家对这六家园区的期望,是希望它们能够对标世界级园区,但承担的职责不同。比如:


苏州工业园区,以芯片制造、IC产业为主,对标新加坡产业园;成都高新区的产业集中在IC、半导体;武汉东湖高新区则以5G等通信技术为主……这些产业园区有一定的同质化,也有相互竞争的地方,但功能定位有所区分。


南山的房价为什么这么贵?

尤其在北上广深等大城市,仅仅局限于房子本身判断房产价值,不可能判断准确。


真正有房产价值的地方,需要有高收入人群,有大量的就业机会,地段内有资源、产业,这些才是城市的核心竞争力。不管在什么城市,只要关心房子,一定要关心所在城市的板块和产业,这些比房子要重要得多。


关于买房的具体安全线,以及深圳哪些板块未来有发展、哪些地方房产有价值,可以加入我的《买房换房特训营》,这是我花大半年的时间,专门提炼的房产价值内容。


其中第一天的主题,就是如何判断房价趋势。点击上方的链接,就可以进入。


03

·科兴科学园


如何看待近期的大厂裁员?

平常心看待。腾讯裁员,以及阿里、华为等各个大厂都在裁员,是经济环境不好,企业为了维持财务状况稳定,做出的业务线收缩决定。但只要腾讯这些好公司在,每年成千上万的大学生,仍然把这里视作优越的就业机会地点。


以后形势好了,这些公司还可以再招人。裁员、招人,本质上也是一个优胜劣汰的过程。


之前有粉丝留言,说也在科技园上班,但是干了十年仍然买不起房子,准备去成都、武汉找机会,问应不应该这样做。但是,深圳有最好的工作机会,也有最好的高收入机会,有大把的人在门口等着人出来、自己进去,永远不要觉得深圳缺了某一个人,就会变得衰落。


踩盘时,如何判断地方是否繁华?

周一到周五早上八点到九点半,晚上六点到八点之间,是早晚高峰期,可以看写字楼的人流量。如果地铁的人很多,说明在这里上下车的人很多;如果还有很多班车,说明人流量要更多。

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另外,周一到周五晚上八点以后,还可以看大厦的亮灯率。假如亮灯率很高,说明加班多,以南山科技园为例,高科技企业加班多,说明收入也高,对房价也是强支撑。


南山科技园买房的两条红线

大趋势上,科技园的房子房价一定是长期向上的。但期间不同的房子、相同楼盘不同户型的房子,都会发生分化。


首先科技园属于产业中心、居住中心混搭,在科技园买房的第一条红线,就是不能超过144平,否则,144平以上的房子未来下跌很难,但升值也很难。


其次,一些上世纪90年代的房子,未来房价也不至于下跌,但受大学区化、名校集团化影响,未来房价的涨幅和涨速都不尽人意。


另外,在我的《7天买房换房特训营》中,第二天就会专门讲解未来十种房价会下跌的房子,并且专门教大家如何避坑。最新一期的日期定在7月1日,如果你想在深圳买房,或者不知道怎么避开买房风险,欢迎加入我的特训营学习。


04

·住宅区-科技园三十四区、四十八区、五十八区等,科苑公园等


科技园三十四区的老房子,未来有升值的希望吗?

这是早期南山科技园还没有建设好的时候,就盖成的房子,也是既能上好学校,又能搏旧改拆迁的房子。但是旧改拆迁的难度很大,未来房价很有可能横盘,甚至微跌。


为什么科技园四十八区的房子,能卖到十几万/平?

首先是产业的特殊性,科技园集中的IT人才,人相对比较安静、封闭,同时,程序员行业集中的人群,大部分是原生家庭比较一般的,真正富裕的家庭,不会让孩子从事IT行业,太苦了。

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而对这些IT人士来说,住在科技园四十八区,距离合适,房子虽然旧点,但比起老家的房子,这里不仅更好,孩子也有学校上,已经很满足了。


我以前在IT行业工作时,有一个同事从上海交大毕业,做数据分析师,他当年的成长环境是,每天早上四点钟起床,先用大锅煮一堆东西,喂猪,然后再煮自己的饭,再盛一些到小饭缸里当午饭,走一个多小时的山路去上学。对这些人来说,房子的新、旧并不重要,再旧也比以前住的房子好。


科技园住宅区的房子有什么优劣点?

科技园三十四区、四十八区,这些地方的房子,除了停车不方便,从生活居家的角度看,很舒适。


如果持有这种房子,未来房价下跌不太可能,但最需要注意的红线是:不能碰大户型。因为大户型房子的总价门槛高,流动性差。


同时,这种房子也会受大学区化的冲击,大学区化意味着学校资源会越来越平均,很多其他区的人可能不会再来这里买房,购买力被分流。


科技园这么多好学校,为什么不送几个给龙岗、龙华?

什么板块对深圳重要,深圳就会把好东西给谁。2021年,深圳仅核酸检测一项,支出就高达137亿,这些钱都源自深圳的产业税收。


对比之下的另一个数据是,南山科技园不足1平方公里的土地,对深圳高新技术产业的增加值超过25%。


南山科技园对深圳的重要性,不言而喻。


而作为一个高新区,最核心的命脉是如何吸引更多的优秀企业入驻、留下更多的优秀人才,为此,政策就需要帮助解决学位等资源问题。


不仅仅是深圳,北京、上海、成都等城市的高科技园区,城市都会为其配备最顶尖的资源,这是板块的价值。


科苑公园的房子怎么样?

科苑公园里面有一些小别墅,但真正为了投资、功能实用而买房的,别墅不是最好的选择。


05

·南山外国语文华学校


南山科技园和西丽的区别

西丽距离南山科技园颇近,但房价却便宜五六万/平。这是西丽的优势。


但劣势在于没有好学校。西丽以大学城、研究所为主,学生没有购买力,家长也不会因为孩子上大学,就在附近买房子,家长同样属于无效购买力。

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西丽真正的购买力是大学老师,但这一类人群,不需要买学位房,孩子也能够上好学校,想在哪里上学,打个报告就能特批。


围绕具体各个板块的学位房,我会在《7天买房换房特训营》的第一天、第三天和第四天,深入讲解学位房。如果你因为孩子,想在深圳买一套学位房,或者持有一套优质的学位房想卖掉,欢迎加入特训营详细学习。


南山外国语学校的教学质量怎么样?

南山外国语集团是南山第一梯队的学校。


不过,网上的深圳四大名校、十大名校等排名,只能够作为参考和借鉴,不能作为培养孩子的依据。因为这些名校的孩子,本身除了有相对优越的师资环境,还有各自特殊的教育背景。


比如南山外国语文华学校,是南山外国语集团的本部,培养的孩子相对优秀,主要原因有四:


一,南山科技园的家长,是学霸群体,对他们来说,世界上最简单的事情就是考试;


二,家长的教育意识比较强,会针对孩子的未来做特殊规划,如培养企业家意识,会反对死读书、上兴趣班,而如果铁心走教育路线,则会把孩子的学习档期排得满满的;


三,有一类特别智慧的父母,会根据孩子的心智年龄,调整他的学习规划和压力,比如小学、初中等各个阶段,能够承担的压力是不一样的;


四,孩子能否取得好成绩,与父母营造的家庭环境,父母是否以身作则有关。


南外本部附近的学位房,会受到大学区化的冲击吗?

会。南外本部的一些老旧房子,房产价值会被打折扣,又不容易拆迁,未来的涨幅、涨速都会下滑。


06

·楼盘群-城市山谷、润府、润玺、英伦名苑、大冲城市花园等


郊区别墅和市区别墅的区别

南山科技园的别墅,之所以珍贵,是因为它稀缺,需求远远大于供应量。


但普遍来看,尤其是郊区别墅,是未来买房的“坑王”,没有升值空间。


另外,别墅的成交本身有买家或卖家的情怀因素作祟,因此别墅的成交价格没有参考规律可言。

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润府1期是住宅还是豪宅?

润府1期是住宅。楼盘底下就是公交车的中转站,这是豪宅楼盘所不可能配置的。


这种类型的大户型房子(144平以上),也会是未来好地段升值最慢的房子之一。


怎么判断房子是豪宅还是普宅?

四个标准:

地段好,属于豪宅板块,润府是反例,位于产业中心(属于普通住宅板块);

资源好,南山科技园的产业是稀缺资源,此外还有自然景观资源、深圳湾公园类似的超级大公园等;

圈层好,即周边圈层的人群质量;

房子好,这是最后一个标准,也是最不重要的标准。


前面的地段、资源和圈层,任意一条不符合标准,房子就不属于豪宅。


高层楼盘的优劣点

科技园附近的很多高层楼盘,缘由是开发商旧改的成本很高,为了利润,需要盖更高的楼层来卖。


在未来,超高层的房子会越来越多,相对应的,“矮房子”会变得相对稀缺。

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另外,超高层楼盘的优势是房子比较新,设计也相对新潮,但缺点更严重,如电梯、车位及其他公共资源等问题,未来会随着时间的演变慢慢涌现出来。


为什么旧改的房子要盖那么高,比如润玺2期?

为了利润考虑。比如润玺2期,土地来自于大冲旧改,但华润旧改大冲的过程中,一来需要按平方每月给原住民打钱,二来建房子时要先把原住民安置好,才能盖商品房、卖房子。


这些支出的费用,都是开发商的预付款,后面一期一期的新楼盘建好,回笼资金,但是拿地的成本这么高,出于利润考虑,要么把房子建成豪宅,要么建成超高层。


而南山科技园又不属于豪宅板块,盲目盖豪宅反而有风险,因此只能选择超高层。


另外,南山科技园与红山、沙井等地方的板块价值不同,这些地方的超高层也有不同之处。欢迎加入我的《7天买房换房特训营》,在其中的第四天,我会详细讲解深圳各个板块的价值。


坂田的房子非常漂亮、居住舒适,但是为什么就是不升值?欢迎加入特训营详细了解。


润玺2期的优劣势

润玺2期的优势,在于跟1期对比,户型还不错,这需要大家在购房时小心挑选。


但劣势在于超高层。如今越来越多的购房者已经意识到超高层并不好,对它也越来越不感冒;另一方面,受名校集团化的冲击,学位房的溢价空间也更少,润玺2期的吸引力也没有那么强了。


新房和二手房的区别

打新是一种机会,但这种机会并不珍贵。深圳绝大多数机会蕴藏在二手房里面。


买房子不必可以纠结“一定要打新”。以润玺为例,2019年时很多购房者甚至卖掉房子、回笼资金,等润玺开盘,2020年深圳房价暴涨,他们少赚了几百几千万,如果最后打新又没成功,更是一场空。


在上升的市场,千万不要拿着钱等新盘,因为上升的状态不一定能一直持续。


也不要拿着所有的钱去打新,更不建议近期盲目追求打新。近期行情最大的不确定性在于,政策随时会松绑,只要一松绑,稍微有价值的房子就会迅速反弹。


润府和润玺的区别

润玺的竞争力并不强,没有别的原因,仅仅超高层一条,就够了。


07

·上市公司群-TCL、迈瑞医疗、德赛、中兴等


产业是衡量区域价值的唯一重要标准

南山科技园的高新技术产业产值,为什么能占深圳全市的四分之一?


因为这里有很多卧虎藏龙的公司。


比如:中兴、TCL、创维、研祥智能、德赛电池、康佳等等。

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以TCL为例,很多人以为它只生产电视机,实际上,TCL真正赚钱的业务是半导体。即使电视机主业不赚钱,TCL有上市的背书,只要能正常运营,有供应商上下游的采购,它可以直接入股上下游公司。


公司为什么要上市?这是资本的玩法。


跟个人为什么要在深圳买房,本质上是一样的。一套好的房子,相当于个人在深圳的个人资本运作方式。


08

·科技园南区


科技型公司和制造型公司的区别

区别主要在从业的大多数人员身上。科技公司的人均收入比较高,而制造型公司,以东莞为例,东莞一家工厂,包食宿每个月工资只有五六千,能买得起房的工人少之又少。


另一方面,很多产业工人,对工作的城市并没有归属感,他们更倾向于赚钱、回老家盖房子。


深圳没有好大学,是城市的隐患吗?

只要南山科技园足够好,有好的公司、好的工作机会,即使你在其他城市大学毕业,最后还是会乖乖来到这里工作。


没有好大学,重要吗?


城市的核心竞争力是产业,不是学校,只要有足够先进的产业、优越的工作环境,全国乃至全球的人才精英都要过来。


再换句话说,深圳有好的产业,再发展好大学仍然来得及。但如果只有好大学,再发展产业,却不是那么容易了。

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光明科学城和南山科技园有什么区别?

产业需要天时地利人和。南山科技园已经形成了高科技产业的就业、创业氛围,这不是你突然再建一个产业园区,就能立马获得的。


园区有没有高科技产业环境的“共识”,非常重要。


南山科技园南区、北区有什么区别?

北区的房子相对较新,但南区有一个北区没有的优势,即没有一个超高层。


在未来,南区、北区的房子不会因为楼龄而拉开差距,房价的表现会大差不差,但南区的居住环境要开阔许多。


为什么科技强,金融会更强?

中国最好的四个城市里面,北京、上海和深圳更好,广州要相对劣势一些,原因就在于广州的金融环境较差,而金融环境较差的原因,是它的科技不太强。


科技产业以技术研发为主驱动行业,对公司的投入成本很高,因此一家科技公司想做大、做强,就一定要做到上市,一定需要金融公司的协助。


深圳这么小面积的城市,有一千多家创投机构,这是科技、金融不分家的一个证据。


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学习的成本不高,踩坑的代价非常大

房价那么高,还能不能买?

买了会不会横盘?啥时候出手?

房产知识,既可以帮你买房避坑

也能够买到更有价值的房子

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