救市何时来？对深圳楼市的十点看法

最近连续做了几场内部的粉丝分享会，系统阐述了对于深圳当前楼市形势的看法。核心是几点：

1、深圳预计会救市，出台稳定楼市的新政策。

2、深圳有必要救市，房地产数据太难看了，经济也有压力，一季度GDP2%，预计二季度数据会好看一些，但全年目标是6%，需要房地产发挥作用。

3、清明后楼市有所回稳，但是对需求的严重压制依然存在，如果没有实质松绑，靠预期和喊话，无法持续。

4、二季度出台政策最合适。如果要稳，就需要果断，因为存在政策时滞，还需要观察效果，太晚了来不及。可以关注下一些特殊节点，如530。

5、最有效的实质救市办法主要包括降首付、松限购两大类（松指导价实质也是降首付），比如降低首套首付、降低贷款还清买二套的首付，深户3年社保改为2年等等。

6、为了防止救市后反弹太厉害，可以控制“降首付”、“松限购”的力度。过去政策确实对合理需求有误伤，应适度松绑。

7、现在，2季度，赶在救市出台前，真的是买房的好时机，尤其是换房的好机会。把自己老旧小、偏远的房子卖掉，换新的、大的、中心的房子。

为了防止卖掉房之后，政策突然出台，买二手房衔接不上（反价、业主不卖等），建议买新房，新房限价不能提价。

8、如果要打新，二季度比下半年更稳妥，越往后踏空风险越大。有些朋友只盯着四季度几个网红盘，其实有很大踏空风险，因为如果市场反转，下半年网红盘估计又是挤破头，积分需要很高。

买得到的才是自己的，与其盯着年底四季度的，不如好好看看二季度的新盘。

9、如何选房？区域看，200乃至300平米以上的顶豪大平面，淘哥最看好红树湾——深圳湾——蛇口——太子湾这一条海岸线，因为这里顶豪扎堆，有聚集效应。今年深圳的楼王，应该就出现在太子湾。

10、普通豪宅、或者叫高尚住宅、改善型住宅，今年的大机会依然在前海。（这里指蛇口、太子湾、赤湾、妈湾、前湾、桂湾、宝中，扩容前的前海蛇口自贸区）

前海这类产品未来的整体估值，至少应该是和后海、华润城、香蜜湖等同级别区域、同类产品等同，但是目前新房限价9-12万，明显有空间。

淘哥推荐一个即将发售的前海新盘：前海宸湾。不仅各方面综合素质很高，地铁口、学校、产品、户型、配套齐全，限价红利大。

而且，入市时机对购房者很有利，刚好是市场即将上升，救市政策将出未出之际，等于刚好是在市场起飞点，未来获得的市场时机红利也大。

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为方便各位朋友讨论交流

01.

左手前海湾 右手蛇口湾

附近新盘倒挂约5万/平

前海宸湾位于前海蛇口半山豪宅板块，关于区域特性有三大亮点：

1、山海合一。

前海宸湾周边被大、小南山，赤湾山包围，享有深圳湾-前海湾约31公里的国际滨海长廊。

三面环山、三面向海，可谓山海合一、底蕴深厚。

其实，整个南山来看，能拥有山景+海景的区域，并不太多，比如前海的三大板块中（妈湾、桂湾、前湾），也就妈湾拥有山海合一的素质。

所以前海宸湾这种依山傍海的自然资源，就像人的天赋，是可遇而不可求的东西，可谓天生不凡。

2、享前海湾+蛇口湾双重辐射利好。

前海宸湾位于前海和蛇口的双湾交汇之处，这两大深圳龙头区域的实力已有目共睹：

前海湾，中国特色社会主义先行示范区核心引擎，大湾区国际化城市新中心，目前聚集了约359家世界500强，拥有前海石公园、桂湾公园、前海城市新客厅、前海演艺中心、伯克利音乐中心等国际级别的公建配套。

蛇口湾，深圳改革开放的起点，深圳最早的涉外富人区，聚集了苹果、IBM、飞利浦等众多世界名企，以及海上世界艺术中心、太子湾邮轮母港、游艇会、观复博物馆、大成艺术中心等国际配套。

被实力如此强大的龙头区域包围，意味着前海宸湾能便捷享受深圳超一流的景观、交通、商业、公建配套、就业机会等资源，将成为大湾区的超级生活中心。

3、区域去年入市的新盘，倒挂空间约5万/平。

前海宸湾周边有一定参考价值的项目是山语海苑，此项目当下的二手房指导价是10.8万元/平。
按照今年最近放风二手指导价格要提高3%-5%推算，山语海苑指导价预计可以到11.34万元/平；根据实际情况，山语海苑的二手房成交价在高峰期能去到15+万/平。
而去年山语海苑附近的住宅新盘半山臻境，备案价仅在10.14万/平，相对于山语海苑实际的二手成交价格，有接近5万/平的倒挂空间。

而且，山语海苑居住价值比较高，业主相当惜售，链家平台放盘量仅11套，可见区域的标杆住宅非常稀缺。



拥山揽海、地段稀缺、倒挂空间明显、业主惜售、成长空间大，这些综合素质，决定前海宸湾大概率会非常抢手。
市场反应也在证明这一点，4月29日，作为2022年前海开放第一盘，前海宸湾展示中心暨展示空间首次开放，短短数小时便接待客户逾几百人次参观，现场人潮涌动，热闹非凡。
项目开放当天

02.

双地铁上盖+太子湾K11

前海宸湾生活水平接轨国际

前海宸湾属于地铁2/5号线交汇站的上盖物业，同时邻近12号线（建设中），从赤湾站出发，能直达太子湾、海上世界、前海、后海等各大龙头区域，通勤优势明显。
地铁上盖物业，不仅意味着便捷的通勤，更直接决定了项目的增值潜力。
全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯发布的研究数据显示：离地铁站0-500米的物业价值提升可达20%—25%！
地铁站三公里范围内，向外每辐射1公里住宅价格下降6%—9%，因此越靠近地铁站的地方，更加保值，也容易升值。

同时，地铁上盖物业流通性也很好，无论是自住和投资都非常合适。
贝壳研究院数据显示：地铁房成交价格指数比非地铁房高出26.7%，而且地铁房的流通性比非地铁房高出30%以上。
所以，地铁上盖+山海环境的前海宸湾，可谓得天独厚，是真正的天时地利人和之作，其未来价值，用“不可预估”来形容都不为过。

此外，前海宸湾还拥有非常丰富的商业、人文、教育等配套。

项目一路之隔就是建面约4.6万平的赤湾汇购物中心（在建中），此商圈一旦落地，将与约22万平的太子湾K11商圈（在建中，预计今年10月开业）、约13万平的海上世界商圈连成一片，其商圈品质将达到真正的国际级别，说超越万象天地、海岸城也不为过。

海上世界 图源招商蛇口

教育资源也非常雄厚，项目所在片区，云集了9年制的南二外赤湾学校、15年一贯制国际学校、蛇口SIS国际学校等多所优质学校。（注：具体学区划分，以教育局公布为准）

娱乐配套更是可圈可点，项目周边不仅汇聚赤湾国际海洋文体中心（规划中）、湄南河体育小镇、文化艺术博物馆、V&A国际美术展馆、蛇口价值工厂等休闲配套，还分布着文天祥纪念公园、赤湾左炮台、林则徐铜像、宋少帝陵、赤湾天后宫等历史遗迹，文化底蕴深厚。

以上，仅仅是项目周边的配套，其实凭借强大的交通体系，前海宸湾完全可以便捷享受前海-蛇口-深圳湾沿线的顶级城市资源，轻松拥有接轨国际的生活水平。

03.

150米云台+精装交付

约109平做大3房 仅260套

前海宸湾集住宅、酒店、商业、办公于一体，在设计打造上对标新加坡范本，是区域当之无愧的新地标，亮点很多。

比如外立面融合山、海、云、林元素，打造海浪状泛光立面，尽显大师手笔；比如采用台地设计形成了“卧山水”的尊崇格局；比如打造了车位比约1:1.3的空中阳光车库，最大程度避免了无车位可停的烦恼。

最惊艳的是，项目打造了一个150米高空云台，此云台堪称前海湾豪宅带上的环幕观礼台，云集空中酒店、荧光跑道、无边际泳池等奢配。

立于此处，伶仃洋的万千气象、赤湾港的落日余晖、赤湾山的郁郁葱葱，深圳湾和香港的璀璨流光，变幻多姿、奇繁璀璨、犹如世界名画般的美景，全部尽收眼底，颇有“云上观山、海上漫步”的意境。

品质卓越之外，户型也可圈可点。
前海宸湾主力户型为约109-143平的3-4房，圈层氛围纯粹，而且总共只有260套，可谓十分罕有。
特别是109平户型，在3房2厅2卫的基础上，竟然还打造了舒适宽景双阳台，而且主卧配备双衣橱，空间利用非常到位，展现了普通120平户型才能呈现的空间尺度，就算是三代同堂，也完全够用。

而且为彰显空间阔度，前海宸湾不惜建造成本，层高做到了约3.15米，享受“巨幕般视野”。
此外，前海宸湾采用精装交付，不仅引入一线欧系大牌，还充分考虑人的需求，搭载智能家居系统、人性化收纳体系、适老亲幼关怀系统等科技平台，从细微之处，大幅提升了居住品质。
展示空间实拍

04.

多为自住兼投资+改善型需求

房地产专家、香港买家都出手了

前海宸湾的优势并非纸上谈兵，据实地探访了解，项目已经吸引了房地产行业专家、香港买家、纯粹关注学位的家长等众多客户的高度关注。

1、全深圳紧盯前海住宅的忠实粉丝
一位来自罗湖的客户表示，在罗湖住了十来年，身边朋友一直在耳边叨叨，有条件一定要在前海买套住宅，才能跟上深圳未来几十年的发展势头。

还有一位住在新安的客户，这几年因为前海概念，名下物业价值一路增长，今年就准备买个正前海核心物业，以做资产配置。


2、前海工作缘客户
在前海工作几年的客户说，前海宸湾上班通勤交通便利，坐地铁5号线，2站妈湾4站前湾6站桂湾，开车走小南山隧道，上兴海大道几分钟就直到前海石公园，全程没有红灯，非常方便。

3、蛇口和赤湾本地客户
住在前海宸湾附近的张女士，一直在等片区内的住宅新盘，早年错过了山语海的前景，去年半山臻境又没有选到自己想要的楼层，仅仅稍微考虑一下就没房了，一再错过，所以就一直盯着前海宸湾的进度。
当时看到这个项目现场施工很特别，基地整体高于四周市政道路，还专门请教了懂行的朋友，了解到这是台地“卧山水”格局，视野开阔风水好。
实地看了样板房后，特别喜欢109平的3房，总价刚好能承担，但是很担心开盘买不到这个户型。

4、全深圳房地产行业专家，建筑行业的设计师、工程师

这部分行业专家表示，前海房子虽然好卖，但我们内行买房还是要挑品质，挑细节，楼盘见得多了，对自己要买的房子就多了一些挑剔和苛刻。
而前海宸湾真的是在用心做产品，150米云台的设计，理念前沿、效果惊艳，约109平大3房的户型设计，在前海更是屈指可数。

5、纯粹为了学位的深圳家长
现场还有一群深圳家长在看房，他们在深圳看了很久的学区房，要么总价太高，超出能力范围，要么房子老破旧，毫无居住价值。
比如八卦岭的宿舍学区房，老破小，居住体验很差，价格还高，基本去到了12-15万/平。

现场采访的家长刘女士，对挑学区房特别有心得，她认为，南山已经功成名就的好学区房，没有17-18万的单价根本拿不到，要想用较低的成本撬动好学区房，重点要看学校是否拥有快速成为“名校黑马”的潜力。
据她分析，南二外办学口碑非常好，培育名校路径稳健可靠，而未来南二外赤湾学校扩建项目建好，扩建面积近一倍，能感受到办名校的决心和担当，很可能就是南山下一个”黑马学校“。
6、香港客户
热衷前海的香港客户特别多，他们买房就是要买前海，他们认为，前海住宅往往就是未来深圳房价的风向标，而前海宸湾在前海的资源非常丰富，伴随未来深港互动空间加大，是非常优质的配置资产。
最后，淘哥再次提醒，像前海宸湾这种拥有优越山海资源的深圳核心豪宅，卖一套少一套，本次推售的260套住宅刚开放就吸引高度关注，预计正式开售时会更加火爆，到时候免不了要拼手速，建议感兴趣的粉丝保持密切关注。
（注：本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）