北京呼唤国际居住区：看指标更看历史

摩天大楼耸立的美国曼哈顿正中，占地5000多亩的纽约中央公园，是纽约最大的都市公园，也是纽约第一个完全以园林学为设计准则建立的公园。

100多年过去了，纽约中央公园边，处处可见价值千万美元的豪宅，美国人称这一带为上东区，国际上将这一区域，与伦敦海德公园、东京都新宿御苑，并称为国际居住区，只有全世界最有钱的人或名流政要才有机会住在这些区域。

纽约中央公园，123rf.com.cn正版图片

在北京，也有一片类似的涉外生活区，它的发展大概已经经历了两个阶段。

最早是在朝阳公园板块，曾经，围绕朝阳公园的基础设施和地产开发如火如荼。而如今，随着将府公园四期在扩建中，未来将府公园绿化面积持续扩大，甚至超越朝阳公园，这里与丽都连势也成了国际精英们关注的生活区。

也就是说，在这两个公园带之间的朝阳公园板块和将台板块，未来也有望成为北京高端人群聚集区，如同伦敦海德公园、纽约中央公园板块一样，似曾相识。

无独有偶，今年上半年，《北京城市总体规划（2016年-2030年）》草案发布，其显示北京到2030年，要基本建成国际一流的和谐之都，2050年全面建成，同时京津冀区域实现高水平协同发展，建成以首都为核心，生态环境良好、经济文化发展、社会和谐稳定的世界级城市群。

为了建成国际一流的和谐宜居城市，北京城市规划中构建了市域、组团、生活圈等不同层次的宜居空间形态，形成一中心城区、一城市副中心、多个新城和城市组团的城市布局。

其中，北京东北部地区以国际交往、文化中心为主导功能，朝阳区东部、北部地区，强化国际交往功能。清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所副所长彭剑波等业内专家认为，以朝阳公园和蒋台板块共同组成的东四环板块，将成为国际居住区的北京标杆。

事实上，北京已经具备很高的全球影响力。也与东京、迪拜、新加坡、香港、巴黎、上海一同被评为公认的世界一线城市。这些世界级城市都有几个共同的特征：全球商务中心、全球银行和金融中心、全球航空航运枢纽、全球性事件的产生地、全球精英人士的汇聚地。

我们不禁要问，东四环为什么能成为北京国际化住区的标杆？清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所副所长彭剑波给出了“五维四圈”的评判新标准。“尤其是’四圈’，要有能形成全球精英的社群圈，区域周边得有高端产业圈、国际综合配套服务圈，以及城市公园交汇的绿色生态圈也必不可少。”彭剑波表示。

对照彭剑波的评判标准和其它知名国际居住区的特性，我们对东四环板块进行了一次梳理。

全球精英聚集的社群圈

人居生活是彰显国际城市实力极为重要的一方面，但并不是有一两幢豪宅就能称得上高端区，也不是昂贵的房子和地段就都可以自封，其首先得有国际化的人群，也就是要有能形成全球精英的社群圈。比如纽约中央公园旁边的豪宅，就令全球不管是财富金字塔人群还是名流政要趋之若鹜。

北京的中央商务区、中央别墅区、国奥板块、万柳板块、西山别墅区、中关村、金融街、丽泽商务区等这些板块的形成，无不是经历市场多年发展，业内外约定俗成的叫法，简单准确，高端大气。中央别墅区是北京传统的高档别墅群落，万柳板块则占据着以颐和园为代表的三山五园皇家地脉，成为传统豪宅区域。

凯宾斯基酒店

东四环核心片区是北京公认的国际生活带。随着上世纪80年代北京第三使馆区相关规划文件的出台，以使馆区涉外资源为依托的燕莎商圈开始呈现萌芽状态，1992年燕莎商城建成。

2004年4月，引起各界关注的美国大使馆正式开工建设，法国大使官邸搬迁，以色列驻中国使馆新馆竣工，加上原先已经迁入的日本、文莱等国的驻华使馆新址，围绕在东四环亮马桥的第三使馆区形成，与建国门外的第一使馆区、东直门的第二使馆区依次排列，成为北京重要的外事活动区。

纯熟的国际化氛围使得这里经过多年衍生，成为北京屈指可数的原生国际化住区。而“涉外”两个字价值千金，如果一个项目拥有着成熟的涉外氛围，那么就直接意味着它将拥有众多实力雄厚的“消费群体”。

颐堤港

该区域最早诞生了棕榈泉、观湖国际等高端住宅项目；此后，公园1872、霄云路8号、泛海国际等众多豪宅。接下来，该区域还将有老牌港企九龙仓联合绿城、中交开发的高端盘壹·亮马项目入市。

国际化综合配套服务圈

氛围即圈层，国际化板块不仅仅存在于物理属性，其人文价值是一种标签和身份。

东四环核心片区有加拿大国际学校、耀华国际学校、常青藤国际学校、青苗国际学校等诸多国际学校，社科院、清华附中等国内知名教育资源，还有和睦家、美中宜和等国际化私立医院在此聚集。

798文化艺术区则早已成为北京的文化符号之一。北京798文化创意产业投资股份有限公司董事长王彦伶去年接受媒体采访时表示，2015年，798内有369家文化艺术、设计类的机构，聚集了国内最好的画廊和机构，还有63家国际一流的机构，比如尤伦斯、佩斯画廊、林冠艺术基金，一年上千场的艺术展览和品牌活动，带动了798的文化氛围。

798艺术区，123rf.com.cn正版图片

北京要成为国际一流城市，其中的一个定位也包括世界文化艺术之都，798在在其中承载着重要的作用。现在，798已明确打造世界文化使馆区、国际艺术机构聚集区、艺术产业交易中心、文化旅游休闲、国际青年艺术交流平台五大功能区。

在丽都商圈，则代表着国际居住区的另外一种气质，在这里，能看到各个国家、各种肤色的人在一起畅聊，凸显了国际化居住区的包容和平等之心。

也因为东四环核心区域独一无二的地理位置，决定了其所占据的高端资源的稀缺性及含金量。机场路将东四环路和亮马桥路紧紧地联系，驱车去往T1、T3航站楼在30分钟以内。

周边CBD、燕莎、丽都三大商圈交集，丽都维景酒店、威斯汀酒店、昆仑饭店等高端饭店遍布其中，最为典型的当属入驻了众多国际时尚品牌的颐堤港购物中心，这些高端城市资源，为居住在此的高端人群建起了国际化的生活圈。

国际化高端产业圈

国际化住区不止宜居，还要宜业。东四环的将台酒仙桥板块在中国计算机工业发展史上具有里程碑意义。

1952年，我国第一个五年计划期间，将台酒仙桥相继建成中国第一座现代化电子管企业—北京电子管厂（774厂，现中关村电子产业园东区）、华北无线电联合器材联合厂（718联合厂，现798艺术园区）等。

将台板块成为了新中国最大的电子工业基地，中国第一颗原子弹和第一颗人造卫星的许多零部件是这里生产，第一台电子计算机和第一台电子交换机等产品在这里诞生。

随着区域产业升级改造，如今这里吸引了诸如360、赶集、特斯拉等一系列新兴的创新型互联网公司入驻。而“十三五”期间，该板块内的中关村科技园，将聚集以国际研发中心和研发型总部为主要形态，以产业链、价值链高端环境为主的跨国企业，换而言之，未来，将台板块将被进一步打造成国际研发创新聚集区。

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将台板块北京国际文化硅谷项目则在去年启动，所谓国际文化硅谷，即是指未来将是国际文化产品的研发地、国际文化商品的集散地、国际文化人才的聚集地、国际文化艺术的展示地和国际文化创意产业基地。

由此可见，未来的东四环将有望成为具备商务艺术、文化创意、公园宜居、电子通讯四大属性的区域。对比曼哈顿也同样可以发现，它不但是豪宅林立，也是诸多世界500强企业总部所在地，其所在的纽约则是美国的文化、贸易、会展、经济和金融中心。

国际化绿色生态圈

而从纽约中央公园、伦敦海德公园这些世界知名城市的人居史，其发展历程极其相似，无一不印证了城市核心区公园物业的居住价值。

东四环核心区除了朝阳公园，还有将府公园、东风公园、四得公园等多个城市公园，在繁华的城市核心区构建了生态绿心。

朝阳公园

需要指出的是，按照一般世界城市发展经验，国际居住区的诞生，并不是意味着将推高房价，他们还有其他一些特征与魅力。研究显示，国际一流城市对旅客有吸引力，并产生连锁反应，吸引包括房地产在内的各类投资。同时这些国际化程度最高的城市拥有最大的过夜国际旅客群体，尤其是商旅人士。

实际上，根据国内外专家的研究，目前国际上公认的世界城市只有三个，即纽约、伦敦、东京，显而易见的是，它们在世界金融体系及世界经济事务中发挥着核心作用。

放眼未来，业内专家认为，北京要增加全球影响力，依托于高品质国际居住区作为载体，如彭剑波所言四圈交汇的东四环板块，作为北京高品质“国际居住区”的形象已呼之欲出。