最好的地却建了最“烂”的盘？8月底“浐灞之心“自然界卷土重来

这是AI君的第224篇原创文章，觉得有用可以转发到购房群，捎给更多迷茫的购房人。

今天AI君测评的这个盘有三宗“最”。

浐灞最大的盘，占了浐灞最好的地，做了最“烂”的项目。

对，AI君今天给大家深度剖析的是就是西安网红，话题王者的自然界。

本文较长，干货满满，因此提纲如下，文末有彩蛋！

提纲：一、销售动态二、项目简介三、户型分析四、项目配套五、AI君有话说——所谓“最好的地，最差的项目”销售动态

自然界位于浐灞浐河东路中段（浐河与灞河交接处），预计8月底新推五期云宸。

自然界云宸整体包含3栋高层，5栋小高层及14栋洋房三种产品类型,总计22栋楼。

高层面积区间为97平，122平，130平，高层层高为27层，2T4户；

小高层面积为142平，高层层高为18层，2T2户；

洋房面积区间为156平，177平及198平，洋房层高为8+1或6+1层，1T2户。

均价待定。项目可公积金，对接银行为兴业银行及浦发银行。目前工程进度尚未出正负零，预计2020年交房。

项目简介13854亩大盘

自然界位于西安东北部浐灞生态核心区，西临浐河，东接灞河。自然界整体规划占地约3854亩，共分5期开发。一期A5、A6，共32栋；二期A10、A15，共34栋楼；三期A13、A14共50栋楼；四期A4、A11共32栋楼。前四期均已交房入住。前四期项目名称为“浐灞半岛”， 从五期因开发商变更，开始更名为“自然界”。

自然界共分A2，A3，A12地块，目前1个小区待售，即本次自然界新推云宸（A3-1/2）。其余4个小区已售完。忘岳（A3-10）【交房】，城墅(A3-3)【交房】，云栖（A3-5/6）【年底交房】以及优越（A12）【预计2020年交房】。

2自然界云宸

自然界云宸在自然界的西侧，是离浐河最近的住宅区，距离灞河三百米，一路之隔在北侧有两个五星级酒店（西安锦江国际酒店和西安艾美国际酒店已运营），西北方向一桥之隔是欧亚国际大楼，位置相当不错，但是距离地铁站口就要2.4公里。自然界云宸整体包含3栋高层，5栋小高层及14栋洋房，容积率为2.0，绿化率35%，楼间距30米。

3物业公司

自然界云宸目前物业公司待定。但值得注意的是，加上之前的浐灞半岛，自然界已经有3个物业公司。

第一，浐灞半岛的物业是中新嘉业物业管理服务有限公司为二级物业资质，物业费为1.2元/平/月。

第二，自然界已交房的城墅及忘岳物业为上海上实物业管理有限公司（一级物业资质），物业费为1.5元/平/月。

第三，到2018年5月开盘，目前还未交房的的A12组团优越，已经换为了市场品牌物业——龙湖物业（一级物业资质），物业费为1.9元/平/月。

可以看出，在之前备受业主质疑的物业方面，自然界一期比一期优质，当然物业费也水涨船高（但物业费嘛，还是收费水平越高，性价比越高）。

4关于开发商

自然界是由开发商上海实业城市开发集团有限公司投资建设的，上海实业城市开发集团有限公司（简称“上实城开”）由上海实业集团旗舰企业——上海实业控股有限公司控股，在香港联交所主板上市， 属于上海资深国企。

上实城开前身为中新地产，由上实控股于2010年6月收购其45.02%股份，并完成公司更名及整合。根据上实官网显示，上实城开2017年位于中国房地产百强企业第64位。

户型分析

户型图由群友提供，供大家参考。

97平三室两厅一卫

优势：

①户型方正，布局紧凑，无浪费面积，全明通透；

②主卧、次卧，客厅三室朝南，采光好，阳光充足；

③餐客一体，增强空间的视觉感；

④ 客厅大阳台，居住舒适度较高。

劣势

①活动区域跟休息区域无明显区分；

②三室共用一个卫生间，上班时间会有些尴尬；

③次卧去卫生间要经过客厅，有点不方便。

122平三室两厅两卫

优势：

①户型方正，布局紧凑，无浪费面积，南北通透；

②主卧、次卧，客厅三室朝南，采光好，阳光充足；

③餐客一体，增强空间的视觉感；

④ 动静分离。

该户型算总体来看，算是市面上设计比较合理且居住舒适度较高的户型，

个人感觉无缺点。

130平三室两厅两卫

优势：

①户型布局紧凑，全明通透；

②主卧、次卧朝南，采光好，阳光充足；

③餐客一体，增强空间的视觉感；

④ 客厅观景阳台，居住舒适度较高。

劣势

①活动区域跟休息区域无明显区分；

②次卧去卫生间要经过餐厅，有点不方便。

142平四室两厅两卫

优势：

①户型方正，布局紧凑，无浪费面积，南北通透；

②主卧、次卧，客厅四室朝南，采光好，阳光充足；

③餐客一体，增强空间的视觉感；

④ 客厅超大阳台，居住舒适度较高；

⑤主卧设计有衣帽间及卫生间且与北向次卧打通，居住舒适度很高；

⑥动静分离。

该户型算总体来看，算是市面上设计比较合理且居住舒适度较高的户型，个人感觉无缺点。

项目配套

教育配套【2所幼儿园，1所小学，1所中学】

项目内部配有

两所幼儿园：新加坡品格双语幼儿园及浐灞第二幼儿园；

一所小学：浐灞第二小学；

一所中学：交大附中浐灞欧亚中学。

学校均已开学，其中除去新加坡品格幼儿园是私立学校之外，其余都是公办学校。

1浐灞第二幼儿园【2017年已开园】

浐灞第二幼儿园是由浐灞管委会举办的公办幼儿园，2017年已开园，并于2017年晋升为西安市一级幼儿园。

值得一提的是浐灞第二幼儿园早在2016年起，业主就需要摇号入学了。 资料显示2017年，幼儿园面向社区居民招收52人。如此少的名额，看来业主只能去私立的品格幼儿园或者周边其他幼儿园入学了。

AI君查了下，还好项目周边的幼儿园还是挺多的。距离本次新推云宸三公里范围内位于欧亚大道的幼儿园有至少5所幼儿园。

2浐灞第二小学【公办已开学】

浐灞第二小学是由上实城开投资建设，浐灞生态区管委会引进后宰门小学办学管理的省级名校。该小学位于上实城开自然界A3-11地块，占地约40亩，总投资约7000万元，建筑面积约1.6万平方米，共5栋建筑单位，包含4栋教学楼、一栋行政楼、餐厅、风雨操场，另有300米跑道田径场、篮球场、排球场等室外体育运动设施及其他配套设施，办学规模36个教学班（最大容量可扩充至48个班），最大可容纳学生2160人。浐灞二小已于2016年9月份正式开学。

根据2018年学区划分显示自然界属于浐灞二小学区范围。

附：浐灞二小2018年新生入学登记工作安排

3交大附中浐灞欧亚中学

浐灞欧亚中学，是浐灞生态区核心区域的首所公办性初级中学，目前学校在办仅有初中部，高中部规划为国际学校。浐灞欧亚中学是西安交通大学附属中学和浐灞生态区管委会以及上海实业城市开发责任有限公司共同创办的一所初级中学， 学校占地43亩，总建筑面积1.8万平方米，设36个教学班，办学规模预计可达到1800人。学校2014年已经开学。浐灞欧亚中学是作为浐灞半岛以及浐灞核心区域的第一所中学面世。

交通配套【虽然小区在地铁口但到云宸2.4公里】

地铁线路：因项目本身较大，距离项目最近的地铁站为地铁3号线桃花潭站及浐灞商务中心站，项目西南部距离桃花潭站约700米，项目东南部距离浐灞商务中心站约500米。本次新推云宸距离地铁3号线桃花潭站约2.4公里，距离浐灞商务中心站约2.6公里。

公交线路：距离项目最近的公交站点为浐灞半岛站。有47,262,931及浐灞1号线这4路公交，另外还有3趟公交在小区里边有站点，分别是530路，浐灞2号线，浐灞四号线。

本次新推云宸有其中530路、浐灞2号线、932路跟931路这4条公交线路。

行车线路：项目北临欧亚大道，项目沿欧亚大道向西与北辰路相交，再向西与凤城五路相接。项目南侧距离东三环1公里。

其他：小区内有公共自行车及共享单车停放，方便业主使用。

腾讯双创小镇【万众瞩目的腾讯】

腾讯双创小镇距离本次新推的云宸约3公里。【未来自然界超好租啊】

腾讯双创小镇选址位于欧亚三路到欧亚六路之间，临近灞河。项目总占地约1000亩，总投资约160亿元，建筑面积约110万平方米，将建设总部办公、国际创新中心、青腾园、企鹅号文创基地、青腾大学、云计算中心、互联网+城市服务中心、互联网金融中心、电子竞技馆等11个产业。预计未来5年内，项目将引进孵化入园企业500家以上，其中上市公司10家以上；引进优质企业80家以上，包括行业龙头企业15家；吸引创业人才2万人以上，申报专利500项以上，带动就业人口10万人，实现产值估值500亿左右。项目建成后将成为集研发、孵化、加速、产业化、培训、金融投资、生态社群等于一体的立体化、全要素腾讯双创生态国家级示范区。据官方回复，项目展馆位于广运潭公园周边，目前正在建设中。

商业配套

小区内部：浐灞半岛均已交房入住，底商已较为成熟，除此之外项目A12地块规划建有3.3万方的商业综合体，目前综合体已确定有永辉，奥斯卡国际影城，瑞力健身入驻。预计2019年年底建成。

小区外部：【距大型商业综合体2.5公里】

项目距离砂之船奥特莱斯约2.5公里，距离麦德龙浐灞店约3.3公里，红星美凯龙辛家庙店约3.6公里，距离大明宫万达广场约6公里。

医疗配套

小区内部有未央浐灞强森医院，项目东南方向约6公里距离为西安唐都医院（三级甲等），距离西京医院约8公里（三级甲等，地铁3号线通化门站直达）。

公园配套：【4个公园+1个广场】

项目周边有4个公园+1个广场，项目一条马路之隔为浐灞城市广场（已建成）。距离项目东南方向世园会遗址公园约2.3公里，距离项目南侧桃花潭公园约2.5公里，距离项目北侧广运潭公园约4公里以及距离浐灞湿地公园约10公里。这4个公园目前除广运潭公园还在建设中，其余均已建成投入使用。

其他配套

项目整体处于浐河与灞河交接区域，本次新推的云宸，与浐河一路之隔，与灞河相距约360米。可谓真正的河景房。云宸北部一路之隔为两个五星级酒店-艾美酒店及西安锦江国际酒店。

AI君有话说

几年前有人说，“浐灞半岛占了浐灞最好的一块地，却做了最烂的项目。”

要理解这句话，首先就要理解什么是浐灞最好的地。

顾名思义，最好的地就是发展最快的地块——具备不可复制的行政地位、贯通区域的衔接地位、紧邻或容纳区域地标、占据区域内丰富的人口资源。

其实看一下浐灞半岛【自然界】的区域配套就能一目了然。

图 | 点击图片看大图

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（1）行政地位：

如今百度浐灞生态区的定义中，整个生态区区域呈“一心三翼”的布局。一心就是指：以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域。即浐灞半岛所处位置，就是浐灞之心。此外浐灞半岛南侧紧邻浐灞管委会和西安领事馆。所处行政地位可见一斑。

（2）区域地位：

浐灞半岛在浐河与灞河的交汇处的三角地带，位于浐灞生态区与城东交汇处，地铁3号线浐灞中心在自然界东南侧，桃花潭站在自然界南侧，东西向的广安路和南北向的东三环铺陈其中，将曲江、城东、浐灞和国际港务区全部链接在一起。即浐灞半岛所处位置，为四区发展绕不过的核心区域。

（3）区域地标：

华润正在紧锣密鼓建设中的丝路国际会展中心，配套建设星级酒店群，引进华润大厦（华润西北总部）、华润商业综合体、华润万家结算管理中心、华润医药等项目，延伸会展经济价值产业链，建设“丝路会展小镇”。浐灞新地标与浐灞半岛隔河相望。此外北侧3公里还有腾讯双创小镇。

（4）规模效应：

整个浐灞半岛占地3854亩，是城东体量最大的楼盘。目前浐灞半岛已入住的四期，已容纳15000多户。按照占地粗暴计算，全部入住后人口将到达4万户左右，此外，周边品牌开发商聚集，包含恒大、紫薇、中南、绿城、碧桂园、华润、中铁、建工等形成集约效应。

这至少是独立作战，号称“浐灞王盘”的御锦城难以做到的。

但最烂的项目呢？

浐灞半岛维权历史百度自行搜索了解一下，涉及质量及延期交房问题。而且物业负面刷屏。

但好的一点是至少物业，是能看到明显的改善的。

浐灞半岛的物业是中新嘉业物业管理服务有限公司为二级物业资质，物业费为1.2元/平/月。到了自然界已交房的城墅及忘岳物业，就变成上海上实物业管理有限公司（一级物业资质），物业费为1.5元/平/月。

二级物业变成了一级。

到2018年5月开盘，目前还未交房的的A12组团优越，已经换为了市场品牌物业——龙湖物业（一级物业资质），物业费为1.9元/平/月了。

本次推出的云宸物业目前待定，据置业顾问透露，物业公司有较大可能是龙湖物业。

价格预测

自然界项目本身优劣势可以说是很明显了，项目本次新推云宸价位待定，不过大家可以参考之前项目的备案均价，2018年4月27日，西安市物价局公布了自然界A12组团项目备案价，项目整体精装备案均价为13063元/平，本次新推云宸为毛坯，所以AI君预计项目均价应该在1.1万-1.2万元之间。欢迎大家留言说下你对自然界的看法哦~