化龙桥：下半城的屌丝逆袭之路
01
今天要聊的是一个板块，也可以说是一个楼盘。
如今“化龙桥”这个地名对于很多90后00后来讲已经非常陌生了，只能偶尔从一些老重庆人的口中听到。仿佛和“市中区”、“江北县”、“三八商店”一样，早就该和那些黑白老照片一起放进博物馆了。
现在大家更习惯把这里叫做“重庆天地”。
拆迁之前的化龙桥
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从地图上看，化龙桥地处渝中半岛的嘉陵江畔，算得上是重庆主城的几何中心。背山面水，既有得天独厚的自然资源，也有厚重而丰富的人文资源。
按理说，这样的地方应该会毫无悬念地成为被大家争相追捧的热点。然而无论是消费还是购房，化龙桥从来都不是热点。
论商业人气，重庆天地作为整个板块的发动机，常常还干不过隔壁的梁山鸡；
论楼盘人气，这里方圆几百米就一个楼盘，显然不能和大红大紫的两滨一嘴，或者是广阔的北区相提并论。
怪瑞安捏着一手好牌不会打显然是不公平的。
说实话，瑞安作为一家二流的港资房企，能够独立把重庆天地打造成现在这样已经不易了。
重庆天地仍然是重庆最具文化特色的休闲商业体；企业天地的国际范丝毫不亚于江北嘴；雍江系的住宅品质在全重庆也是能排进第一梯队的；另外还有重庆排名第一的人和街小学。
没有对比就没有伤害。看看刚退休的华人首富李超人在重庆修的些什么破玩意儿，就知道罗老板对得起业界良心这四个字。
但这样的板块怎么就是火不起来呢？
为了讲清楚这个问题，必须要扒一扒化龙桥这个板块的前世今生。
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“小崽儿你不要嚼（狂妄的意思），你妈妈住在化龙桥，好多号，十八号，打得你娃呱呱叫。”
这首儿歌一定会让很多70、80后空巢老人感到无比亲切，依稀回想起那个放学之后一边和兄弟伙在地上拍不干胶滚铁环，一边打横（huan）捶揩清鼻子的美好年代。
这首儿歌至少说明了两件事情：第一，重庆人说脏话的确是从娃娃抓起的；第二，化龙桥是一个贬义词。
虽然身在渝中区，但化龙桥却从没享受过“城里人真会玩”的待遇。因为化龙桥所在的那座城叫做下半城。
04
由于重庆是座山城，上下高差大，地势陡，因此人们把重庆城分为了上下半城。
上下半城不光有地势差别，更有高低贵贱之分。
位于上半城的是解放碑、七星岗、两路口、鹅岭、大坪，在过去它们所代表的是官府、洋行、商场、精英、名媛、达官显贵、车水马龙、灯红酒绿。
和上半城比起来，下半城简直就是小妈生的。
位于下半城的是南纪门、储奇门、化龙桥、菜园坝、李子坝、土湾……由于下半城都临江，更利于内河运输和工厂排污，因此下半城代表的是通常是厂矿、码头、批发市场、吊脚楼、纤夫、工人、城市贫民。
虽然厂矿、吊脚楼和纤夫早已不见踪影，但直到今天，这些地方的发展仍然远远落后于上半城。
菜市场边的臭水沟会发出阵阵恶臭，菜市场收了摊，流浪猫狗和老鼠相安无事的啃着地上剩下的蔬菜和骨头，苍蝇、蟑螂等四害随处可见，脏乱差被暴露得一览无余。
夜幕低垂，华灯初上。夜的黑遮蔽了世上所有的丑与恶。但夜并不寂寞，街头王姐麻将馆里的和牌声依旧清脆悦耳。杨三娃烧腊摊的食客络绎不绝。孃孃们三五成群地聚集在李五的副食店门前的黄桷树下，一边嗑瓜子一边滔滔不绝说着谁家的三长两短。一如往昔。
这是一位重庆土著所描写的记忆中化龙桥的样子。
如果不是当年的整体拆迁和瑞安的进入，今天的化龙桥也许仍会和双碑的特钢厂、大石坝的江陵厂、大渡口的重钢厂一个模样。
化龙桥老街
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除了出身问题，化龙桥的另一个短板是交通。
对于不开车的人来讲，化龙桥的公共交通的确不算方便。到化龙桥的公交线路不少，但基本都是在渝中半岛和沙坪坝之间来回跑。并且至今也没有个轨道站，对于住在江北、南岸、九龙坡的人来讲，要来一趟重庆天地，还真不太容易。
对于很多还没买车的年轻上班族来讲，在企业天地上班也是一件比较痛苦的事情。
公共交通的不完善极大地制约了化龙桥作为一个新兴的商业和商务中心的发展。
06
此外，单打独斗的开发模式也阻断了这个板块成为热点的可能。
靠一家开发商想要改变一个板块的价值，其难度是显而易见的。
看看以前的大竹林和礼嘉就明白，哪怕是像龙湖这样的大牌开发商，也很难靠一己之力支撑起整个板块的发展。
用老郭的话来讲，混身是铁能打几根钉子？混身是血能做几盆毛血旺？
单打独斗的开发模式，让化龙桥始终吸引不了足够高的关注度；让开发商的资金链捉襟见肘；让曾经的西南第一高楼嘉陵帆影不得不停工；也让瑞安不得不靠出售股份来引入新的合作伙伴。
07
2006年化龙桥整体拆迁，随着一座旧城被连根拔起，一座名叫重庆天地的新城拔地而起，下半城迎来了屌丝逆袭的机会。
但转眼间十年过去了，这座新城却始终没有进入楼市的主流。
好在十年后的今天，化龙桥迎来了再一次改变命运的机会。
08
第一个机会是交通的改善。
最早的动作是去年5月长和路通车。
这条路成为了连接山下的化龙桥和山上的大坪板块的主干道，极大地缩短了重庆天地与时代天街两大商业地标之间的距离。
除了此之外，红岩村大桥和5号线南段也将在2019年通车，而9号线一期计划在2021年通车。届时化龙桥将形成双桥双轨，两横三纵的交通格局：
沙滨路和瑞天路横向连接沙坪坝与解放碑；
嘉华大桥和红岩村大桥连接北滨路、观音桥、大石坝；
长和路连接高九路与大坪；
5号线可以从北边的光电园、照母山以及西边的火车西站导入源源不断的客流；
9号线可以连接沙坪坝与江北嘴CBD，成为企业天地与江北嘴CBD两个国际商务区之间的快速通勤纽带，而设在458米的嘉陵帆影商业裙楼里的站点，也将成为一道新的城市景观。
化龙桥就像是一只在海里蛰伏了10年的八爪鱼，现在开始慢慢地把触角伸向了四面八方，未来将不再是一个位于城市核心的孤岛。
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第二个机会是旅游资源的升级与整合。
很多人来重庆只知道磁器口和洪崖洞，却忽视了磁器口和洪崖洞之间的化龙桥。
其实从化龙桥到李子坝一线的山上山下集中了非常丰富的旅游资源：红岩革命纪念馆、佛图关公园、鹅岭公园、史迪威将军博物馆、二厂文创基地、李子坝抗战纪念公园等等。连时下最火的轻轨穿房子也在这里。
而新建的虎头岩山脊观光道、虎头岩公园、天地湖公园将有机会把这些旅游资源串联起来成为重庆新的AAAA级旅游热点。
而规划中的嘉陵江索道将进一步吸引游客的眼球，为这里导入源源不断的客流。
根据国家旅游局发布的数据，今年春节到重庆旅游的游客超过了4000万人次，比全重庆的总人口还多。
如果化龙桥可以从这块大蛋糕里分得哪怕是一小块，小小的重庆天地可能就已经招架不住了吧。
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第三个机会是嘉陵帆影的复工。
嘉陵帆影这个曾经的西部第一高楼，重庆的地标建筑，终于在去年11月宣布正式复工，凑齐了企业天地这个重庆唯一获得授牌的“国际商务区”的最后一块拼图。
看看台北的101和新加坡的金沙就能明白一个地标建筑对城市的影响到底有多大。
嘉陵帆影一旦建成，不光会给重庆增加一个新的旅游观光目的地，更有可能改变整个重庆的商务格局。
前两天，全球四大会计师事务所之首德勤刚做出一项重要决定：将“德勤全球审计交付中心”落户重庆企业天地。
除了德勤，这里还有ABB、三菱、施耐德、中美大都会、索尼、大金、通力、UBER等一系列我们耳熟能详的名字。世界500强在这里就有8家。
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第四个机会是万科的接盘。
去年5月，万科以41.33亿的价格收购了重庆天地项目79.2%的权益，成为了化龙桥的新主人。
万科的定位是城市运营商，显然对于这种大体量的造城式的开发更有经验。
万科接盘后做了两件事情：一件就是刚才提到的嘉陵帆影复工，而另一件就是把万科旗下最高端的翡翠系引入了重庆天地。
重庆的大盘和大社区有很多，但真正具有国际范的，我认为只有两个：一个是棕榈泉，另一个就是重庆天地的雍江系。
这其实挺让万科为难的。新老板接手后的第一个项目总不能比之前做得差吧？
但你一上桌子就喊梭哈，把房产证车钥匙拿出来比起，让我怎么跟呢？
于是万科也不得不亮出家底，祭出了自己的头牌。一方面是顺应了这两年各大房企纷纷把自己的TOP系引入重庆的潮流，另一方面也会让整体化龙桥板块的居住档次再一次升级。
上海的翡翠滨江和北京的翡翠花园都是区域内当之无愧的品质标杆，所以重庆天地的翡翠天麓能够达到怎样的高度，是一件非常值得期待的事情。
上海翡翠滨江
北京翡翠花园
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当这些机会一一变成现实，化龙桥将会变成什么样？
是渝中核心唯一的高品质滨江大盘？
是拥有双桥双轨和两横三纵立体路网的城市中心？
是拥有西部第一高楼和多家世界500强企业的国际商务中心？
还是拥有天地商业、过江索道、四大公园以及多个旅游景点的游客集散地？
哪一个才是你喜欢的化龙桥？
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