印力汇德隆奥体印象城封顶，这个杭州项目的确「很有聊」

对商业的进步永葆好奇心

5456characters/27pics, reading time ±14mins

Copywriter: CHI&Violet, Editor: Terry

商业综合体的创新，一直以来都在突破着我们的想象。
从大阪难波公园的城市峡谷到Heatherwick的巨型玻璃藤架，从曼哈顿中城的高线公园到樟宜机场40m室内瀑布，商业设计一直在「颠覆已有认知」，探索空间与人关系的多种可能性。
商业业态方面也常有惊喜，「餐饮 x 体验」、「零售 x 体验」等跨界融合成为常态，力求通过体验类业态让消费者在同一空间内体会多元场景；聚焦具有不同消费需求的客群，不断延伸消费业态的广度和深度。
基于浩瀚无垠的「未来生活创想」，商业用全新的未来理念「挑战城市的想象力」，促进「消费世界观的升维」。
这不禁让我们好奇，商业创新的极限，到底在哪里？或许，不设限，就是它的极限。

01

位置有新力

杭州的商业发展，很难三言两语说得清。
但总体而言，作为江浙沪的重点门户城市之一，产业结构清晰、发展潜力极大的这座新一线领跑城市，许久以来，都是商业领域的「兵家必争之地」。
2019年，杭州实现1.5万亿GDP，新增人口55.4万（位居全国第一）。
它不仅孕育了这个时代的科技巨人「阿里巴巴」和本土商业巨舰「银泰」，也吸引了商业地产领域的一众「高手」云集：新加坡凯德、嘉里、华润、大悦城控股、远洋、印力、龙湖、新城、融创等等。

杭州市景图 | 图据官方

由于杭州特定的地质结构和地势地形，地铁的建造难度极高，城市的发展亦呈现出「多中心发展」的局面。因此，每次去市调的时候，杭州给我的感觉都是「特别大」。

早期，杭州市内的商业大多位于城市绝对核心位置——拱墅区武林商圈，并围绕西湖形成以杭州大厦以及武林银泰等为代表的，带有城市文旅地标属性的综合型商圈。

而近十年，钱江新城商圈、钱江世纪城商圈、西溪商圈、下沙商圈、滨江商圈及萧山商圈，都以极快的速度，成长为新兴的城市CBD。

杭州商圈图 | 图据官方

在众多商圈中，钱江新城商圈及钱江世纪城商圈，因G20及亚运会等热点事件，备受关注。政府规划方案也指明，钱江新城及钱江世纪城未来将会成为「杭州城市新中心和杭州中央商务区」。

本文主角「杭州奥体印象城」落子钱江世纪城核心板块，一方面坐享各类规划利好，另一方面，则毗邻30万+办公人群的商务中心，被均价6万+的中高端住宅环绕，客群客质都相当过硬且养眼。

而通过全方位立体交通网络，项目与老城区（车行20min）及钱江新城（车行10min）之间的快速通勤，也全然不在话下。

奥体板块区位图 | 图据官方

得益于板块的高能级规划与极其便利的交通通达性，奥体印象城基本可实现钱江新城及钱江世纪城内「200万+新中产阶级与高净值家庭」的覆盖，具备站位杭州「商业新地标」的前提。

与此同时，杭州博览中心及奥体中心「年场次2000次+的会议及展览」等也持续为印象城带来阶段性客流高峰和消费狂欢，为奥体印象城成为「现象级商业」提供了极佳的契机。

这一切的客观环境和时代风潮，都给这座印象城赋予了「商业创新不设限」和「挑战城市想象力」的先天条件，让TA可以在一片潜力巨大的土地上，用全新的未来理念运维模式，实现无限可能。

02

空间有新意

说完区位，再来谈谈奥体印象城的空间。

从硬件上来看，由PHA·湃昂设计团队及泰国LCO景观设计公司操刀设计的奥体印象城，整体体量25万方，从地下1层至地上6层共计7个完整楼面，大概率是杭州钱塘江两岸商业体量最大及设施最新的商业体。

下面重点谈谈我最欣赏的几个空间亮点。

01 溯流游园 空间分割是灵动的开始

内部空间上，奥体印象城采用「溯流游园」（The Flow Garden）概念，为避免传统以层为单位的商业空间的枯燥乏味，在层与层及每层内均采用巧妙的「分割」，在建筑内部多处设置「大爬梯」，在钢筋水泥的楼宇中修筑了层层梯田，让空间变得「有趣且灵动」。

奥体印象城剖面图 | 图据官方

在实际功能使用层面，也为开业投入运营后，准备了更多的「差异化玩法」的可能。

比如，沉浸式物料美陈的设计与视觉串联，抑或是线下活动时的「空中规划」与互动，甚至还为整个项目空间参与趣味性娱乐节目拍摄，提供了更多的场景化可能。

或许，「一起爬梯（Let's party）」会成为奥体印象城的「秘密活动口号」。

02 遇花园 光线是最好的空间滤镜

为克服传统大体量商场层内空间动线过长的问题，奥体印象城在每层动线设置「空间节点」，根据空间特征设置不同业态属性，增强客户体验感。在这些空间节点中，「遇花园」的设计尤为巧妙。

「遇花园」位于商场的最高层（L5-L6），是高层中最直接且最大面积接触阳光的区域，奥体印象城利用「阳光带来的通透感」，结合水景、包柱及植物等元素，孕育错落有致的「光影效果」。

遇花园效果图 | 图据官方
「光线是空间最好的滤镜」，让相遇变得更加美好。

03 屋顶反转 不同场景兼容的奇妙感

屋顶，是我个人最喜欢奥体印象城的部分。奥体印象城屋顶设置办公空间、篮球场、游乐场、跑道、攀岩、泳池、极限运动及景观等多种元素，通过「层层退界」及「分割遮挡」等设计手法，确保不同元素场景的相对独立。

屋顶整体设置「联桥」将各个场景串联，既增强了不同元素场景之间的连接感，客户走在联桥上，也将充分感受到不同场景交织的「奇妙感」。

奥体印象城屋顶场鸟瞰图 | 图据官方

庭院灯、投射灯、装饰灯带、水底灯、埋地灯、射树带及LED装饰灯等多种发光源，在每天不同时刻交替变换，如暗夜星光般闪耀。

项目方的朋友也告诉我们，后期商场运营活动中也将结合活动打造一些「特定时刻的限定灯光场景」。

奥体印象城屋顶灯光图 | 图据官方（划动查看）

重点聊几个「浪漫且精致」的场景：

「空中花园」：在城市的高空中播种森林、让心情无限反转。

空中花园意向图 | 图据官方
「空中泳池」：无边瀑布颠覆天地界限。

空中泳池意向图 | 图据官方
「真空跑道」：跑道盘旋在天际，奔跑将不同场景串联。

真空跑道意向图 | 图据官方（划动查看）
屋顶反转孕育不同场景交织的奇妙感，这不仅是空间上的突破，更是「对未来生活方式的畅想」。

04 地下挑空

最后，「地下一层8.5米的挑高」的大胆设计和高度还原，让我印象极为深刻。8.5米的地下层高远高于一般建筑，对项目成本的影响是巨大的。

目前该处计划打造「开放式绿野食集+运动旗舰大店+生活家居+颜值书店」。

出于整体效果的考虑，项目要求入驻品牌针对该层高进行量身设计，无疑对入驻品牌的设计能力提出了挑战。

但同时，在这样高标准的要求之下，相信这个「定制化空间」一定会成为项目最有记忆点、最有识别度的标志性部分。

事实上，地下挑空及中庭挑空等空间场景，定将为奥体印象城未来的IP活动及主力品牌空间运营，留下巨大想象空间。

有意思的是，我们获悉地下空间初步定位「艺术」和「宠物」，这就意味着如此特别的「定制式」挑高空间，将为不同艺术家作品的布展，和更多有趣的活动场景，提供更加多维的可能性。

奥体印象城地下一层效果图 | 图据官方

如果说前不久刚刚在上海嘉定南翔开业的印象城MEGA，让我们看到了印力在空间创新方面的强大实力的话，那么杭州的这座奥体印象城，或许会再一次刷新我们对印力商业的想象力和执行力的认知。

03

品牌有新料

杭州钱江板块，总让我联想起上海徐汇滨江：二者都是位于城市核心区位，商场布局紧凑，竞争激烈。

落位于这样的区域，对于商场来讲有利有弊：成熟的商圈会形成天然的聚客氛围，但想要脱颖而出，自然也是难度加倍。

两个区域的商业也存在一定的差别：上海商业更为成熟，因此商场多针对细节进行深入挖掘，而杭州商业仍处于上升期，存在大刀阔斧变革的可能性。

面对商业竞争激烈的难题，奥体印象城的破局之道是「升维消费世界观」。

奥体印象城希望引导消费者建立更高维度的世界观，探索浩瀚无垠的未来生活创想。具体来讲，是通过业态规划和品牌组合的创新来实现：

01 业态规划：大而全+最新鲜

只有在商业非常成熟的地区，小而精可以通过差异定位博得一席之地，其他地区大而全的业态都具有无敌杀伤力。

奥体印象城得益于自身的超大体量，其常规业态具有超高完整度，从而可以为消费者提供轻松愉悦的一站式购物体验。

奥体印象城大而全的业态规划，有助于把握客群基本盘，但是要达到「升维消费世界观」的目的，则需要通过挖掘小众新兴业态来引领消费趣味。此次引入的Ume play逃脱艺术，就是一个最好的体现。

「Ume play」此次选择在奥体印象城开出了杭州首家旗舰店。

一直以来Ume play都是密室玩家心中的圣地，是不能错过的体验剧场。它首创了「逃脱艺术」概念，结合了话剧，电影，互动，密室等多种形式，「把电影幻作真实」，让玩家以第一视角参与整个故事。

Umeplay | 图据官方

Ume play通过专业的空间设计、灯效打造，保证1:1还原真实感官场景，为玩家提供一场深度沉浸的艺术盛宴。

诸如Ume play的新尝试还有很多，待明年开业大幕拉开，一一呈现。

02品牌组合：独有性+最优质

奥体印象城预计将引入300+全业态品牌，组成涵盖零售、餐饮、生活、社交、娱乐、亲子、健康等多业态的品牌矩阵。
在品牌组合方面，奥体印象城始终坚持独有性+最优质。
独有性，主要体现在首店大力引进方面。
为了扩大辐射半径，奥体印象城重点引入了较多的城市首店、区域首店、品牌概念店等，避免同质化竞争，将首店打造成强有力的市场竞争武器。
最优质，主要体现在品牌级次方面。
奥体印象城目前引入的品牌，都是有业绩、有流量，经过市场检验的优质品牌。尤其经过今年疫情考验，大浪淘沙，能够坚持拓店计划、保持经营节奏的品牌，无疑都是各自领域的佼佼者。
目前，已确定入驻的特色品牌有：

奥体印象城确定引进品牌 | 图据官方

在今年的情势下，奥体印象城仍能在开业许久前锁定这些品牌，正反映了品牌方对项目的看好。这其中几个品牌都让我很惊喜：

「酒吞」，魔都人气日料，多家店铺均在点评上排行所在区域日料第一名。深耕上海13年，酒吞凭借着新鲜的食材、地道的料理在日料界牢牢占据着一席之地。

酒吞在南翔印象城MEGA、七宝万科广场均有入驻，此次进军杭州又选择与印力携手，无疑是对多年来愉快合作的再度肯定。

此次选择在奥体印象城开出近2000平方米的形象店，酒吞显然是有备而来，要为杭城带来一场新的美味风暴。

酒吞 | 图据官方

「Meland Club」，作为儿童业态的知名品牌，此次选择在奥体万象城开出杭州首店兼浙江首家形象旗舰店。

它主张用情景式的设计方式来进行空间表达，设置互动式的体验项目培养儿童人际关系与沟通能力。

Meland | 图据官方

此次Meland将与知名设计师李想合作，为杭州带来一个量身定制的童趣空间。李想擅长打造色彩鲜艳、想象奇谲的儿童空间，将观赏性和实用性集为一体，让瑰丽的想象变成现实。此前，李想已与Meland在华中有过合作，想必此次会更加游刃有余。

餐饮方面亮点也颇多。

「上房火锅」是我本人很爱的一个品牌，此次奥体引进了区域首店。这一次，它真的「上房」了——选择在屋顶开出2000平+的大店。

上房火锅作为魔都高端港式火锅的代表，以浓厚鲜醇的花胶鸡打响了招牌，一路从外滩开到了新天地，并且每间店的设计风格都各有特色——

建业里店融合了老上海风情与港风，古典雅致；外滩店的则走「博物馆」范儿，非常洋气。而此次结合屋顶特色会如何进行设计，更是让人心生期待。

有趣且优质的地段选择，加上大胆且有新意的空间设计，让这座印象城信心倍增：目前，计划于明年下半年开业的奥体印象城，整体招商进度已达到60%。

就今年而言，这个数据已算「学霸」。

04

布局新篇章

在杭州，印力已经落下三子：西溪印象城、金沙印象城、古墩印象城，即将开业的奥体印象城是杭州印力的第四个项目。

西溪印象城主打新生态城市潮流中心概念，是公认的潮流地标；金沙印象城则主打年轻活力，是年轻家庭、区域年轻人的消费首选地；古墩印象城则定位于精致社区邻里中心，体量虽小，业态全面，为周边家庭提供便利的购物选择。

杭州印力项目分布图 | 图据官方

此次奥体印象城的出现，是杭州印象城布局中「极具战略导向」的一步。

从区位上，奥体印象城站位「城市发展的快车道」，抢先占据因钱江新城和钱江世纪城发展带来的高端商务及办公人群，在亚运会的契机节点抓住难得的「现象级发声机会」，为其成为专属杭州滨江的一张商业名片提供可能。

从空间及品牌上，我在杭州奥体印象城中，看见了难得的「颠覆」和「挑战」。

在深埋的地下或许会修建一座艺术馆，让艺术与品位得以在空中遐想；钢筋水泥的楼宇里不仅有光影舞蹈，还有星光缱绻；盘旋在楼顶的天际跑道给予运动和自由，无边瀑布和夜晚星空交相辉映。

不囿于传统的商业动线及消费习惯的桎梏，奥体印象城「颠覆人与空间的常规关系」并「挑战既有的消费习惯及方式」，多维解构空间光影的多种可能性，让客户感受到「从未有过的未来感」和「充满魔幻色彩的空间」。

杭州奥体印象城，Fun转世界观。

fun是「享受这一刻」，fun也是「反转世界观」。

好的开发商，不仅是城市建造的「参与者」，更是城市发展的「引领者」。印力一直以来精准的布局、迅速的拓展，让它在商业地产的赛道上走的越来越稳。

奥体印象城的打造再一次印证了印力的卓绝眼光：它超大的商业容量，极致的空间设计，创新的业态组合，结合后续亚运会的召开、钱江区块的政策利好等，无疑会带来很大的看点。

印力集团「为城市倾心，让商业动人」的理念，想必也会在奥体印象城得到全新的演绎。

用心者得「新」，杭州总有「新」印象。

特别声明
本文内容为CRR原创版权，洗稿必究文中涉及图片，均由项目官方提供文章仅代表作者个人观点，与账号主体无关
- THE END -

独到视角 | 犀利表达 | 客观评述
商业地产志（Commercial Real Estate & Retail Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角的专业观点，反映行业真实的发展动态，伴随中国商业地产的健康成长。
*CRR城市合作伙伴持续招募中，详情请致电邮[email protected]。