沈北那么大，却容不下一个万科！

在沈阳，一路向北是沈北，沈北再往北还是沈北（虎石台）！沈北（虎石台）再往北还是沈北（新城子街道）。沈北新区的辖区面积是819平方公里，户籍人口42.3万人。在辽中撤县设区之前，沈北新区是沈阳最大的行政区域。沈北新区的面积比新加坡还大，只比柏林略小。

然而，这么大的沈北新区却没有一个沈阳人心心念念的万科盘，甚至连华润、金地也没有。只有龙湖、融创等几个大开发商有几个赔的亲妈都不认识的楼盘。是不是很奇怪？为什么这么大的一个区，却鲜有大开发商来投资？连苏家屯都有万科明日之光和华润商业项目，沈抚新城都有万科金域蓝湾，瞧不起我大沈北？

距离沈北新区最近的是位于北皇姑的万科金域华府，这里还有华润、金地、保利等。这是沈北新区的大开迷们最好的选择了。北皇姑发展至今已经成了规模，大开发商齐聚，高校林立。很多人误以为沈师这片儿是沈北新区，其实这里很大一部分都是皇姑区的。

眼光独到？

有人说，浑南全运板块也没有万科啊，不只是沈北新区没有万科。全运板块确实没有正儿八经的万科盘，这也侧面上反映出万科高层投资眼光的独到之处。事实证明，全运会期间投资全运的开发商基本都赔了。现在全运火了，再想拿地就费劲了。

万科究竟为什么不在沈北新区拿地是一个很难回答的问题，可能连沈阳万科老大也没法给出一个确切的说法。有人说，沈北新区房价太低，万科看不上。那为什么房价更低的沈抚新城和苏家屯却有万科的身影呢？有人说沈北新区的开发商都是地头蛇，万科压根进不来。那融创、龙湖怎么进来的呢？

万科的拿地策略

万科的拿地策略分为：区域单中心城市阶段、区域中心城市大都市化阶段、城市群阶段3个层级。我们悲观的认为，沈阳目前只是区域单中心城市阶段这个第一层级。有人说，沈阳和大连明显是双中心。但沈阳和大连距离较远，并不构成直接竞争。

沈阳明显在向规模膨胀，不断向外沿扩张的大都市化阶段的第二层级过度。所以万科在沈阳的拿地策略是：区域中心城市取地，兼顾在区域中心城市近郊取地。简单来说万科在沈阳拿地基本只考虑市里的好位置和发展潜力大的近郊考虑。显然过去的长白岛、张士、于洪、北皇姑，现在的白塔堡、曹仲都是万科认为的近郊。很遗憾，沈北新区没入万科的法眼。

路在何方

沈北新区实在是太大了，讨论整体的未来发展意义不大。沈北新区辖14个街道：新城子街道、清水台街道、辉山街道、道义街道、虎石台街道、财落街道、望滨街道、兴隆台街道、清泉街道、沈北街道、黄家街道、石佛寺街道、尹家街道、马刚街道。就房地产投资的角度来看，有发展前景的只有道义街道。其他街道与主城区太远，不具备单独发展的可能性。和道义街道相邻的虎石台街道自成一体，有了南北快速路后交通十分方便，未来可能会有一丝发展机会。

某种意义上说，作为几乎最早的三环外板块，道义的初期基本盘是沈北新区其他区域的居民。与同体量的苏家屯相比，沈北对周边城市的辐射力度不够——苏家屯站和新南站让辽宁南部的大城小镇都极为方便的来往苏家屯，新南站在明年更是增加了停靠车次，这边新城子站和虎石台站却不再载人，盛京站啥时候盖还没扯明白。北部城市距离沈北近，来往却要更久的时间，这个问题亟待解决。

道义街道自从大规模动迁至今，已经有接近20年的时间了。目前已经发展的比较成熟，有学校、主题乐园、温泉度假、OUTLETS等产业布局。是沈阳唯一的以大型游玩购物等第三产业为主导的区域。其他区域都没有如此成规模的第三产业布局。在年轻人作为消费主导，流行周边自驾游的市场环境下。都在节假日驱车前往沈北方特、水世界、清河半岛、OUTLETS游玩成了一种趋势。

沈北新区在本轮楼市上涨总只能算喝了点汤。在沈河、和平、浑南纷纷大涨的情况下，沈北新房有所上涨，二手房举步维艰。区域整体活力不够，开发体量过大，品质不足是主要原因。但是沈北相对于沈阳就好比沈阳相对于全国。低价就是王道。

房地产投资中，对洼地的挖掘尤为重视。单纯从投资回报率来看，几乎所有人都认为，房价越低，潜力越大。沈北新区的潜力是巨大的，尤其是大学城、地铁沿线的楼盘。

25日的挂牌交易，沈北3宗重要地块以底价被新城控股拍得。上文的低价有潜力，之前文章提到的放弃商业梦想、招几个大开发商都将一一成为现实。

至于万科，不来又有何妨？万科在沈阳近期的负面还少吗？