城市战争变局！广深联动谁是赢家？

在大湾区时代，谁都不是孤城。

随着城市的发展，总会出现土地紧张的现象。土地扩容，资源扩散，联动周围片区发展，最终形成都市圈，已成为大城市发展的一种必然方向。

从巴黎、休斯顿，到东京、新加坡，再到北京、上海、广州，这些城市都很明显地呈现了一种扩容之路。

“成团出圈”早已成为大城市提升能级的必经之路，城市间联动发展将是时代的大趋势。

广州，二十年前就开启与周边城市串联的大幕，最为人熟知的就是广佛、广清，无论是规划还是具体落地，两者都碰撞出同城化的火花。

尽管如此，但在大多数人看来，无论广佛、广清的推进并没有十分深入。

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如今，广州在同城发展方面，有了新变化，与深圳走得越来越紧密。

在北上广深四个一线城市中，广深是比较特殊的，两个城市中心直线距离仅100公里左右，而最近的距离南沙—宝安机场约15公里。

在大湾区的框架下，这让人们对这两个城市有了更丰富的想象，首先是交通方面：

近两年，深中通道全面开建、广深港高铁开通、南沙大桥开通、深圳机场码头至广州南沙港的水上“穗深通道”开通、狮子洋通道开始筹建，广深的交通联系日益密切。

另外，地铁22号线以及28号线已确定连通广深，轨道交通相连，意味着两座极点城市大融合，大湾区资源、技术、资金、人才能在此高速运转。

天下武功唯快不破，珠江东岸、西岸城市高效联系，破局城市边界的意图很明显，交通先行可看作是广深超越地域限制的大迈步。

城市联动发展，不是给城市扩容，更不是为了城市战争。而是在日趋白热化的城市竞争中，围绕中心城市的优势产业和产业链条，提升区域经济的规模，兼顾区域平衡发展。

2020年，广深提出共建国际科技创新中心、打造国际性综合交通枢纽、共建具有国际竞争力的现代产业体系、共同引领“一核一带一区”建设等领域合作。

其一是平台联动，顾名思义这与广深科技创新走廊紧密联系。

广州方面，拥有广州科学城、中新广州知识城等高新产业片区，还有大量科研机构和优质高校资源。

而深圳则拥有光明科学城以及一众科创企业，能将高新技术运用到实际当中，具有很强的科技变现能力。

两者之间有很强的互补性，可以期望携手合作爆发出更强的力量。

其二，广深实现要素联动，主要还是人才方面。

《2020“中国城市人才吸引力排名”报告》显示，深圳和广州互为人才外流目标城市的第1位。

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流出深圳的人才中15%流向广州，流出广州的人才中18.6%流向深圳。

由此可见，广深之间已经成为人才双向互动的来源地和去向地，未来广深加强通勤便利交通建设，将实现更高效的人才流动。

在此背景下，广深能否实现真正的同城化，我们不敢断言，但比以往的合作更加密切是可以预估的。

广深牵手，实现双翼齐飞，哪里会是最值得关注的呢？无疑是与深圳物理距离最近的南沙。

事实上，南沙楼市的起飞与深圳也有很大关系。

2020年7月，深圳调控升级，不少人瞬间失去“房票”；而南沙正在实施人才优化政策，算是取得买房资格的捷径。

数据显示，在此后的三个月，南沙住宅成交的深圳客占比达43-67%，为南沙带来强劲的买房需求。

从全市成交来看，南沙成交量更一度超过增城，月成交量达3318套，环比上涨16%，成为广州销冠。

随后，南沙收紧人才优化政策，堵住了深圳客的买房捷径，成交量插水式下降，众多一手房开启了降价模式。

一个明显的对比，2021年国庆7天，南沙新房网签量为63套，同比下跌80%。

从爆火到熄火，南沙楼市的浮沉与深圳息息相关，难怪有人会说，深圳人比广州人更认可南沙的价值。

正因如此，可以预期，广深两城未来深化联动，南沙将又一次站在风口之上。

就一手房而言，有三个板块值得关注。

其一，横沥岛板块，该板块规划、潜力都没有问题，问题在于发展稍微慢了一点，而且未来供应量比较大。

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为什么值得关注呢？因为横沥岛是在南沙熄火后入市的，也就是说在时间上错过了一波深圳客，外来的需求没法真正反映在市场上。

在个盘上，18号线横沥站旁的葛洲坝湾区·金融城，未来同样能享受22号线通达深圳的交通优势。

约70-135㎡二至四房户型，面积段选择较广，无论是关注低总价的投资需求，还是注重舒适度的自住需求，都是不错的选择。

从最近的楼市利好来看，政策松动或许是时间问题，未来南沙再一次吸引深圳客之时，便是横沥岛升温之日。

其二，南沙湾也值得关注一下，自南沙湾地价进入2万+时代，其一直被人寄予厚望，但事实是4、5万+的房价没有如期而至。

海景、山景，加上游艇会、高尔夫、邮轮码头等高端配套，南沙湾一直是南沙的高端板块，可是近年被灵山岛、横沥岛抢了不少风头。

南沙湾板块基本面尚可，配套成熟，唯独生活气息少了点，但未来在板块轮动下，依旧有翻身的机会。

其三，是庆盛枢纽板块，可能大家对此比较陌生或意外，庆盛枢纽除了高铁站还有什么拿得出手的？

的确，从目前来看庆盛板块周边缺乏配套以及产业，但未来预期还是值得看高一线。

首先，香港科技大学（广州）将于今年9月开学，这所本部在QS全球大学排名第34名的学府，将推动庆盛成为科技创新节点。

其次，庆盛TOD项目由新鸿基操刀，这个打造出广深港高铁西九龙站ICC项目的港企，让人对板块有了更多期待。

因为目前广州大多数TOD项目，要么只专注卖房，要么就是烂尾，真正的TOD项目还没有成功案例，拥有成功开发经验的房企操刀自然会被看高一线。

打破城市边界，是粤港澳大湾区共同发展的愿望，这一点是毋庸置疑的，但过往事实也告诉我们，实际执行与效果会比较慢，广深融合也不例外。

如今交通跑在最前，接下来可以期待广深产业互补联动，以及医教资源互通等方面的合作，这比两城拼个你死我活更有意义。

毕竟在国家的大格局中，广深之间良性竞争，相互促进将是一大看点。南沙，作为区位、交通的桥头堡，价值预期不容小觑。