青客公寓传来破产声：住房租赁格局正在重塑

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道没有退市，但破产了？作为长租公寓赴美上市第一股的青客公寓，最近旗下一家企业进入破产程序，引发广泛关注。

日前，根据上海市第三人民中级法院公告，上海青客公共租赁住房租赁经营股份有限公司（简称“青客公租房股份有限公司”）正式进入破产清算程序。

据启信宝显示，青客公租房股份有限公司破产清算案件最新进展是：上海市第三中级人民法院在2022年1月4日裁定受理青客租房破产清算一案，青客租房债权人可在2022年3月20日前线上申报债权，法院将于3月30日召开第一次债权人会议。

根据启信宝信息，青客公租房股份有限公司法人代表为青客创始人金光杰，由金光杰持股74.53%的上海青客电子商务有限公司持有80%股份，上海青客设备租赁有限公司持有20%股份。上海青客设备租赁有限公司则由上海青客电子商务有限公司持股99.9%，金光杰持股0.01%。

金光杰已于2021年1月离职。21世纪经济报道记者从核心信源处了解到，由于青客旗下多家公司有未了结的投诉，目前工商登记信息还没有完成变更。

21世纪经济报道记者就此询问金光杰，其对于公司进入破产程序表示不知情，也觉得奇怪。另一名较早加入青客管理团队，目前也已离职的屈成才表示，不方便此时做回应。

事实上，这并非青客旗下公司第一单破产清算案子，此前已有南京青客公寓管理有限公司被当地法院执行破产清算；苏州青客信息科技有限公司先后被个人与银行申请破产清算，后被驳回，目前正处于申请人上海华瑞银行股份有限公司上诉阶段。

成立于2012年的青客公寓，赶上了国内长租公寓风口，持续完成多轮融资后，2019年11月在美国上市，发行价17美元，最高触及20美元。随后，因应市场变化，青客股价一路下跌。截至记者发稿时止，青客股价只有0.44美元，市值2529万美元。相比上市之初，青客股价暴跌97%以上，已经沦为仙股。

在青客的高光时刻，摩根士丹利、软银赛富等基金都曾参与其C轮股权投资。短短两年，经历疫情之后的青客股价已跌入低谷。资本投资变成一地鸡毛，创始人也以让渡控股权宣告创业失败，而新的接盘方，结局如何？

青客破产真相：实控人“金蝉脱壳”？

金光杰向21世纪经济报道记者披露，2019年12月，其以持有的青客上市公司股票为公司担保，向股东借款3500万美元短期借款。2020年1月，发生疫情，长租公寓业务全国停摆。2020年4月，金光杰因病入院手术。彼时股东提出归还借款或者接管公司。2020年6月，金光杰与股东签订股权转让协议，约定公司归大股东，由大股东发行新的CB（可转债）融资1亿美元，确保公司持续经营。

2020年7月8日，金光杰交接证照、公章，移交公司控制权。2021年1月，青客在纳斯达克公告称，金光杰辞去公司首席执行官、董事会主席、董事、董事长和薪酬委员会成员以及提名和公司治理委员会主席兼成员的职务。此外还有4名管理层离职，琼红已辞去公司董事及提名公司治理委员会成员；郑兆春、姚凯宇和罗永祥辞任公司董事。

随后，青客公寓董事、首席运营官兼副总裁屈成才出任董事会主席、首席执行官、薪酬委员会主席兼成员以及提名公司治理委员会主席兼成员。

2021年4月，金光杰告诉21世纪经济报道记者，“新的公司管理层正在积极改善公司经营”。他对21世纪经济报道记者表示，青客之所以没有走上蛋壳退市的老路，是因为“我跟股东做了一个交易，我不跑，我用自己的牺牲换自己孩子（公司）的命。自己的公司就像自己的孩子。只要孩子能活着哪怕跟了别人的姓，至少还活着。还有机会”。

据知情人士透露，青客目前第一大股东是凯欣亚洲投资集团，总部在新加坡。目前凯欣亚洲投资集团在青客公寓已投入1亿多美元，也就是前述的发债融资款项。

彼时业内人士也认为，相比蛋壳退市，青客至少还有资金进来，能够继续存活下去。遗憾的是，金光杰出让公司控股权，并没有换来青客的持续运营。

青客曾经布局上海、北京、杭州、南京、武汉、苏州等城市，房源规模在高峰时期一度高达10万套左右。

青客在资本市场遭遇重创，源于2020年疫情之后，长租公寓盈利模式短板的暴露。2021年3月份开始，青客长租公寓房东没有如期收到租金，问题逐渐爆发。2020年5月29日，青客官方承认遇到资金困难。2021年4月，建行旗下的建信出手接盘青客位于杭州的5000间房源，延缓了短期的资金压力。

此后，青客还获得一笔新的融资。2021年7月22日，青客公寓发布公告称，公司将发行本金总额1亿美元的4年期可转换债券。同时旗下子公司已与国内一家长租公寓企业签订协议，收购该公寓品牌的主要资产，此次收购预计青客将获得7.22万套租赁房源，交易总对价1.3亿美元。

疫情导致青客亏损扩大。据青客2020财年上半年数据，截至2020年3月31日，租房合同数量为98379套，而截至2019年3月31日为96061套。2020年财年数据显示，青客租房合同数量相比同期仅增加2318套，即2019年以来青客在房源规模的扩张上踩了刹车，大大减缓了扩张速度。

此前的2017年至2019年，青客营收连续上涨，但从2020年开始，青客进入下滑通道，且亏损持续扩大。截至2020年3月31日，青客净营收为6.271亿元（人民币，下同），同比增长6.5%；归母净亏损为4.168亿元，2019年同期为3.015亿元。2020财年，青客2020财年营收为12.08亿元,同比减少2.1%，归属于公司净亏损为15.34亿元，2019年同期为4.98亿元。

2021年6月，青客股价跌破1美元。而根据纳斯达克市场退市规则，股价长期低于1美元或面临强制退市风险。

或许是不堪资金压力，凯欣亚洲投资集团把青客旗下赚钱的公司和亏损的公司用法律形式做了剥离，将亏损的公司都申请了破产。这更像是实控人使出的一招“金蝉脱壳”，金光杰透露，为此他还专门给实际控制人写了一封公开信。他比喻这次股权让渡为：“就像一个父亲带着自己的孩子，倒在逃难的路边，眼看没有能力照顾他了。一个财主说，孩子跟着我可以活下去，我保证把他抚养长大。我不得已把孩子交给了财主。可现在发现财主在卖我孩子的器官”。

但截至记者发稿时止，双方并未就此继续表态。

分散式经营模式难以为继

青客的陨落表明，分散式的经营模式仍无法冲破规模魔咒。规模扩张需要大量资金，然而光靠租金组成的资金池，不足以维系运营成本。据知情人士透露，青客高峰期曾经招募了近300名IT人员，中后台成本非常高。

业内人士全雳指出，资本投资过度化，长租公寓便陷入不计成本的盲目扩张、监管断层等问题。长租公寓模式就是二房东包租模式，这导致市面上70%的租赁房源，租客很难见到房主。而所谓的互联网创新生发的租金贷等金融品种，由于缺乏监管机制，一旦二房东经营出现问题，一跑了之或者申请停业，那么最受伤的就是租客和房东。

长租公寓运营商如何盈利，多数公司仍在探索答案。目前大部分长租公寓运营商爆雷的原因可以总结为以下两点：

一是盈利模式尚不清晰，利润薄如纸。包租模式下如果单单依靠租金剪刀差来盈利，对小公寓运营商来说尚可存活；大的公寓运营商在如今各项成本居高的环境之下，只要还在规模扩张，就很难盈利。行业风口已过，资本也不再愿意“听故事”，加之目前市面上长租公寓运营商融资门槛抬高，导致新的资金注入难度加大。

二是行业法律法规尚待完善。据不完全统计，疫情之后，超过30家长租公寓品牌运营商爆雷。长租公寓行业的整体信用受损。各地陆续出台长租公寓监管机制。

2021年9月7日，住房和城乡建设部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》，对于“高收低租”的监管以及事后的处置手段未做详细规定。

长租公寓的行业洗牌与震荡还在进行当中。全雳表示，经历前几年的高速发展后，中国的长租公寓行业依然缺乏盈利模式，但融资欲望却相当强烈。

由于爆雷事件频发，2021年，多个一二线城市在长租公寓立法层面和准入门槛、保证金制度会出台相关政策，加大规范住房租赁市场。 值得一提的是，老龄化趋势对于长租公寓的选址投资和精细化运营又提出了更高的要求，过去那种野蛮式生长模式面临重塑，资本也不敢再涉足这一行业。

蛋壳与青客在美股资本市场的碰壁，就是典型案例。从2020年1月赴美上市，到2021年4月被摘牌，蛋壳仅在美股资本市场生存400多天；经历创始人出局风波之后，青客总部只留下少量工作人员，并已搬离原来租用的大半层徐汇绿地中心写字楼。

与此同时，长租公寓行业职业经理人也发生动荡：龙湖冠寓、万科泊寓、红璞公寓等均已经历过一轮人事变动。

盈利模式待考，长租公寓运营商不得不在困境中转型。2021年年中，魔方公寓、V领地开始对外输出定制化后台管理系统，收取一定服务费； 旭辉领寓开始与外部洽谈委托管理合作，包括输出租赁社区的前端策划和咨询服务；水滴公寓转型水滴管家等等。

对此，全雳指出，长租公寓的轻资产运营模式，面临三大风险：一是租金波动风险，长租公寓运营商为了做规模不惜在高位拿下房源，其实变成了一个难以消化负债；二是改造风险，能不能按时按质量完成，造价不超标，单项目至少要有18%IRR，才算基本合格；最后是获客风险，由于长租公寓快速扩张，租客被严重分流了，要想获得更多租客，只有增加营销成本。

监管加强，行业逻辑生变

随着资本和市场对长租公寓的热度降低，长租公寓正在经历从狂热到平静的“七年之痒”。

2021年，国家开始大力发展保障性租赁住房。2021年6月2日，国家发展改革委网站发布关于印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》（以下简称《办法》）的通知。《办法》中提到，保障性租赁住房以建筑面积不超过 70 平方米小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，为解决职住平衡提供支持。大规模入市后，可能会对长租公寓形成冲击。

全雳指出，目前国家重点考虑的是租赁保障和民生稳定。部分手中有租赁住房用地的国企早已开始布局租赁行业，尤其在租赁大社区开发上。他认为，未来租赁住房市场会形成国家主导，国企先锋，民企协同的格局。

一位地产品牌公寓高管坦言，长租公寓应该是不动产资产管理的范畴，是重资产导入，轻资产辅助，这样才能真正做到重轻结合。过往的长租行业里，做轻资产，是难而未必正确的事情，也很难套用过去酒店轻资产的逻辑套用。

国内租房人数呈现上升态势。第三方研究机构数据显示，国内2019年租赁人口达2.18亿人，2020年租赁人口达2.22亿人，预计2023年租赁人口将达2.48亿人。

近日，多个城市启动住房租赁市场发展试点工作，明确了新增各类住房租赁房源的目标数。在“十四五”规划建议中，首次提及“长租房”，“住房不炒”的总基调不变。

值得关注的是，保租房的支持力度正在加大。2020年12月19日的中央经济工作会议明确：土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。

2021年8月31日，在国新办举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住建部部长王蒙徽指出，“十四五”期间，住建部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

2022年1月，上海出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（简称“《管理办法》”）和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（简称“《认定办法》”），对于保租房的准入条件、配租规则、租赁价格、租金支付、租赁期间等方面进行了明确，同时也对保租房的认定做了相关界定。

“只能与时间做朋友。”全雳认为，长租公寓运营模式还是有发展空间的。长租行业开始进入保租房时代，国有主导已经是大势所趋。

21世纪经济报道记者了解到，持有租赁用地的部分上海有国有企业，2021-2023年先后进入集中供应租赁房周期，有些已实现项目现金流为正。

更早投入长租公寓的部分头部民营企业，也在坚持发展。

前述业内人士指出，不排除未来2-3年里，纯租赁新建房源将大批量以大型租赁社区的形式面向市场，相比传统合租产品，它们的装修更新，配套齐全，租金低于市场价，且消费者体验感会更好。

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