楼市遇冷后写字楼的春天来了吗？先看看“指环王”都怎么玩

当下中国房地产市场正在发生深刻的变化，传统住宅开发模式，正在同时受到政策约束、资本约束和资源约束的多重挑战，中国房地产模式正在面临深刻的转型。

虽然遇到很多困难，但中国经济增长的速度及目标不会变，国家对产业及企业扶持力度仍会持续增加，以产业为主导的地产在今后将有更大的发展空间，这就是写字楼市场的结构性机遇。这种机遇无论对开发商还是购房者来说，都是一种不可或缺的考量。那么，如何认真的看待当下写字楼市场，我们先看看“指环王”都怎么玩······

市场风向有变，写字楼的价值再次凸显

郑州地产圈的媒体甚至是自媒体，对郑州的写字楼市场都缺乏足够的关注。其实，这不是因为写字楼市场不重要。相反，对于一个城市，写字楼既是面子，也是里子。比如，我们了解一个城市，第一印象不是富人区，而是代表这个城市形象的高楼大厦；近年来，公建化的住宅渐次流行，特别是高端住宅，其实也是一定程度上向高端写字楼靠拢，是对写字楼颜值的另一种肯定。比如，我们总喜欢关注北龙湖，关注CBD，关注高铁片区，殊不知，这些片区之所以热，最根本的原因还在于区域的经济中心定位，正如国贸CBD之于北京，陆家嘴之于上海，珠江新城之于广州，而这些总部经济的承接地便是高档写字楼。

所以，对政府而言，写字楼的战略定位远高于普通住宅。比如，无论是如意湖CBD还是北龙湖金融岛，本质上都是政府在操盘，因为一座城市的地位如何彰显，最核心的支撑点是产业，写字楼及其入驻企业，往往代表了一座城市在全球产业链分工中的地位。

从另一角度而言，政府评价一个开发商的价值，除了土地出让金，更看重的是开发商在单位平方公里的土地上创造了多少GDP，吸纳了多少人就业，培育了多少可持续的优质税源。纵观美国及欧洲地产市场，住宅市场早已饱和但仍在建大量城市综合体及写字楼。可以预见，中国城市综合体及写字楼，在今后将会有更广阔的市场，只是，这种价值在某种程度上来说是超前的，并没有完全发掘。

即便对于投资人而言，优质的写字楼一直以来也都是抗通胀的绝佳投资产品。譬如，在炙手可热的地段，写字楼均价远低于住宅，而同等面积，写字楼租金回报却是住宅的2～3倍。当然，相对于住宅，商业、产业地产是需要大量资金的“重资产”，写字楼的客户对象并不是普通的投资人，只有有实力的投资人才能玩得转，或者，它更适合投资机构；同样，写字楼的投资运营对于开发商的要求也更高，无论是硬件、软件、服务等都要有超前的预见性，才能融于未来，融于这座城市。

写字楼正成为房企博弈的重要筹码

写字楼之于开发商的战略意义，对于时下流行的“城市运营商”更为直接。

在房地产下半场，产业和人群高度集中于几大城市群，很多城市进入存量时代，这对房地产行业提出了新的挑战。房企开始寻求角色转变，从“开发商”转化为“运营商”成为行业转型的核心，“美好生活运营商”、“美好城市运营商”、“生活方式运营商”等新鲜名词，如雨后春笋涌现。

新的定位之下，各大房企从传统开发业务出发，在旧城改造、产城融合、商业服务、文旅产业等板块进行拓展，以此作为“运营商”形象的支撑和展现。

比如，以社区运营为主导的多元化运营和城市化配套的万科；以产业为主导，通过产业园区的整体开发和运营，形成产城融合、导入居住和商业以及城镇化配套功能模式的华夏幸福；在城市的郊区和新城的“荒地”之上，通过对整个区域的整体开发，形成自我良性循环“城市运营”模式的中天城投等等。其中，万科、华夏幸福等模式在郑州早已遍地开花，而区域拓荒者的案例更是数不胜数。

这些“运营商”的先行者模式不尽相同，甚至有的只能称为“生活运营商”，比如 万科 ：美好生活场景师；金科：美好生活服务商；绿城：理想生活集团；融创：美好生活运营商，等等。有的则在美好生活方面再辅以城市二字。比如：旭辉：美好生活城市运营商；融侨：城市美好生活综合服务商。有的干净利落只爱“城市”，比如绿地：世界级城市运营商；宝能：城市综合运营商；招商蛇口：“城市和园区运营服务商”。 另外，大家熟悉的金茂、华润、中建等央企大多也都以城市运营商自居。

纵览各大房企的转型密码，基本上以资产管理为主，在地产之上加载产业，探索城市空间更新和资产运营管理，运营能力可能会超越开发能力、建造能力、投资能力，成为考验未来开发商竞争力的最大考量指标，甚至直接决定了自持物业的潜在价值。

可以说，未来的房地产价值，传统的住宅板块早已容纳不下，写字楼等资产运营板块正在成为房企博弈的重要筹码。

品质写字楼，除了绿地、楷林还有正商

在郑州本土房企之中，也不乏城市运营的先行者，以成熟的产品系、超大的体量、快速开发高效运转、根植河南布局全国，从事城市地产运营24年，连续多年销售额、销售面积、纳税额等指标均位居河南省房地产行业前列并多次名列第一，是中国房地产名企五十强企业，可以说是郑州城市运营界的“指环王”，领跑郑州写字楼市场······她就是正商。

这些年，河南本土房企多元化转型者居多，但能同时玩得转住宅与写字楼的并不多见。最会盖住宅的，没有她会盖写字楼；最会盖写字楼的没有她会玩住宅。很多人都有长板有短板，很少有一个多面手能把十八般武器都玩得游刃有余，掌握不同的风格，正商就是其中之一。

与以写字楼成名的绿地、楷林相比，以综合能力见长的正商一直以低调的姿态做写字楼产品，以产品赢口碑，近年先后推出了以正商国际广场、蓝海广场、建正东方中心、和谐大厦、四大铭筑、经开广场等一批精品写字楼样板工程，凭借200万平方米的规模开发量领跑郑州商业写字楼市场。

我们知道，写字楼是城市的面子，更是企业的名片，对于企业而言，不仅只是提供一个办公场所那么简单，其选址、外立形象、内部环境等都与企业的发展息息相关，更与千千万万怀抱理想的追梦者的梦想相匹配。 对于产品而言，一流的写字楼要具备远高于住宅类产品的严苛标准。

在成功运作这些项目的基础上，正商集团制定了严格的建造标准和服务标准，近两年来一直致力于打造郑州市场上改善型写字楼“正商3e-CBD”产品。

如果说，两年前正商的“3e-CBD”写字楼还只是概念，那么，现在已经逐步运营的写字楼则是“眼见为实”的魅力......

地段

作为城市的面子，郑州各个区域也都布局有形色各异的写字楼。抛去纸上的规划不谈，目前，能够代表郑州最高水准的写字楼基本上也都集中于CBD片区、高铁片区、龙子湖片区等。正商集团凭借扎根郑州24年的超强实力，总能够在核心区域的核心地段抢占一席之地，无论是高铁片区的建正东方中心、和谐大厦，还是龙子湖片区的四大铭筑，经开区自贸核心地块的经开广场，等等，可以说都是一流区域的核心地段，占据着地铁等核心资源。

颜值

高铁片区的建正东方中心已经将近投运两年，已获取高端写字楼的重要标志——美国LEED绿色认证，来来往往的人流就是最好的口碑；四大铭筑鼎立于龙子湖湖心岛周围，以LOW-E玻璃幕墙和铝板结合外立面，成了摄影爱好者镜头中的亮丽风景线；经开广场更是火热的经开区写字楼地标性建筑。

除了外立面，正商写字楼的装修标准在郑州写字楼市场中也绝对属于上乘。无论是精装大堂的石材选用还是保洁光亮度，风格时尚度，灯光协调度等都有一种高端视觉美感，电梯标配蒂森克虏伯，电梯厅的设计，以及标准层走廊等公共区域的装修标准，这些都有实景呈现，经常出入高档写字楼的朋友一看便知。

正商·经开广场采用新东方美学建筑理念，外放内合，九栋楼围成一个空间完整、视线通透的中心广场，开放式庭院景观与城市百亩公园相互融合，践行的是绿色办公理念。其写字楼大堂面积约740㎡，挑高13.29米，可充分彰显入驻企业的形象。每栋楼配备7部2.5m/s国际品牌电梯，高低分区运营，办公效率高。写字楼内部空间开阔、通透，可极大地提高入驻企业办公的舒适度。印象最深刻的是经开广场的企业独栋，舒适便捷大尺度的自由办公环境让人过目不忘。

心脏

除了颜值，国际一流写字楼的生态标准、智能标准、各种硬件配套设施等才是写字楼运营的心脏。

正商建正东方中心写字楼的水电机房是郑州市物业管理协会认定的样板机房，除了智能化操控，还有一个细节：变压器都是密封的，防水！最为亮眼的是，建正东方中心配备直饮水系统，这在写字楼市场板块极为少见，直饮水像毛细血管一样延伸到各个公司，免除了桶装水的烦忧，水质好还便宜。

高铁片区的联通机房就设在建正东方中心，如果这里瘫痪了，高铁的票都取不了，所以，建正东方中心的各个机房都设有防鼠防水墙，这些墙是由砖砌成的，能最大限度的保证安全。

至于消防、环保、监控等，建正东方中心都设有前沿智能化系统，一直以来都是业内参观学习的标杆。

配套

除了硬件设施，生活配套也是高品质写字楼的有力支撑。

为保证品质，正商在写字楼运作中自持物业达到20%以上，而在银行、商务中心、健身休闲中心、员工餐饮等服务配套方面，正商更是形成了一套自己的体系，比如，建成东方中心的地下商场，基本上能够满足员工们的各种生活需求，经开广场配备的也有地下商城，而仅在银行方面就集纳了3大银行，而这只是正商写字楼服务配套的一个缩影，正商集团凭借在郑州市场的区域品牌影响力和同一城市比较集中的社区居住硬件为支撑，立志于打造写字楼徒步30分钟办公生活圈。

影响

与一般企业靠单体项目开发概念炒作吸引客户的运营模式不同，正商采取由若干栋楼、在同一片区内同时开发形成写字楼集群样板示范效应，是名副其实的区域拓荒者，更是未来的区域代言人。

无论是高铁片区、龙子湖片区，还是经开片区，正商这种集群样板示范效应愈发明显，改善着城市配套，影响着城市人文，引领着未来的消费，最终成为片区乃至郑州建设国家中心城市核心竞争力的重要支撑。

品质进阶，正商写字楼也在悄然换代升级

在世界升级换代如此频繁的今天，一个城市的写字楼也在进行着升级换代。望眼全球商务办公需求，写字楼的使用目的由单纯的办公场所转变为为企业提供服务的场所，以服务配套为代表的软实力将成写字楼市场博弈重头戏。

在高端办公写字楼领域，正商这些年除了在硬件配套上不断升级“3e-CBD”标准外，在服务上也逐步形成了一套独具特色的体系。

近年来，正商也分别与世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行、高力国际等国际级物业管理顾问“五大行”强强联合，签署战略合作，为旗下写字楼注入国际标准。去年11月，河南兴业物联网管理科技股份有限公司在新三板挂牌，这是正商集团继香港、美国资本市场上市之后，在国内资本市场一次新的产品资本化实践，也是正商集团在房地产开发业务之后集中发力物联网技术科技服务领域的又一试水力作。

值得关注的是，多次荣获河南房地产业协会示范单位荣誉称号的“兴业物联”和“正商集团”联合发起组建了以企业和企业家为主体的“兴业有道企业家俱乐部”。

“兴业有道”是以提升企业家影响力、策划力、整合力，以管理经营主题沙龙为主要模式的学习型组织；通过俱乐部构筑的企业家社交圈，达到整个网络成员之间的资源共享，搭建写字楼特色运营平台，从而实现人、企业和资源的链接与共享，寻求实现商业价值正确道路，打造真正的商业文化。“兴业有道企业家俱乐部”成立以来，积极举办同行业对标学习、行业专家讲座、创业者经验分享等活动形式的主题活动等小型沙龙聚会，打造属于老板或者公司高层资源共享的圈子。比如，“以茶会友，共话未来”活动，“私享时光，品鉴非凡”葡萄酒高端品鉴会等活动为入驻正商的企业家们搭建了一个全新互相交流成功经验的服务平台。未来，兴业有道企业家俱乐部将在企业家的倡导和推动下，成为沟通企业与政府、金融投资、中介服务机构的桥梁，通过相互学习、互相帮助，促进资源共享、共同发展，凝聚智慧，成就梦想，成为企业家的精神家园。

除了这些高端的圈层服务活动，正商在“3e-CBD”的基本理念上，充分发挥硬件的优势，做加法延伸服务，利用互联网、大数据、智慧云、信息化等科技平台拓宽服务领域，拓展服务内容，带给客户绿色低碳、健康快乐、方便舒适、开放共享的美好体验。比如，兴业物联积极研发了一款“爱办”智能楼宇办公APP，集手机自助开门、报检报修、访客预约、停车缴费、生活缴费等多功能于一体，开创了全新智能办公体验，旨在为客户提供最好最便捷的一站式服务，致力于打造全新写字楼生态圈，在郑州的高端写字楼市场一直都是佼佼者。

目前，正商已交付的写字楼不少已经实现无人机巡逻，停车场巡逻使用电动平衡车，不到1个小时就可完成对整个车库的巡视，兴业物联更是将外幕墙机器人清扫、停车场无感支付、设备故障一键保修等物业服务的智慧元素利用得淋漓尽致。

正商集团，以城市聚焦战略立足中原、面向全国，做城市运营商24年，在业内绝对算是一个“神话”般的存在。多年来，正商集团始终 秉 承“诚实守信、勤奋敬业、结果导向、精益筑家、客户价值”的经营理念，建造品质人居。 截止目前，正商在河南、北京、湖北、山东、海南、中国香港等国内重点城市已然留下品质人居的足迹 ，其业务已发展至美国、日本、新加坡、印尼等地，品牌影响力不断拉升。

作为品质开发商，正商集团的实力在发展中不断夯实。 集团连续多年销售额、销售面积等指标均位居郑州房地产行业第一名。 2018年，正商集团蝉联中国房地产百强企业、2018中国房地产开发企业50强，荣膺“2018中国房地产开发企业运营效率10强”， 在2018年3月，更是荣获中国“驰名商标”认证。

再说产品，近些年来，正商在品质升级的道路上也脚踏实地，采取多头并进和模块化复制管理的战略思路稳步扩张。其中，住宅产品已经形成了“上境系”（高标准产品）和“品质家”（精品产品）两种，更是一口气相继在北龙湖拿下5块地，可见品质改善决心。除了商品住宅，正商还有逐步形成了一套“铭筑系”公寓产品，以及正在形成的郊区大盘和小镇产品线，另外还有高端商务办公写字楼产品线。

时至今日，正商的住户、业主不下70万人。其开发的高端商务写字楼产品及服务，也逐步受到市场认可，比如已经成为郑州写字楼标杆的建正东方中心，交房两年内入驻率达95%，租金达2~3元/㎡，比周边至少高出0.5元/㎡。

从高铁西广场建正东方中心——经开区自贸核心地标正商经开广场——南港双鹤湖片区正商启航国际广场——高铁东广场正商国际大厦，正商的“3e-CBD”标准写字楼也在不断升级，未来，在南港产业集群之地，正商集团在航空港区的首发之作，担负着双鹤湖核心商务 区的形象和未来，而北依龙子湖大学城，南靠经济技术开发区，西临高铁西广场核心商务区，东依高端住宅区，两栋约141米+99米双子塔楼组成的超高层写字楼必将再树标杆。

结语

郑州，正在建设国家中心城市。

正商扎根郑州24年，一直以城市运营商的姿态参与到郑州的成长中来，特别是近些年来，一直专注于以产品塑口碑，在郑州的写字楼市场已成为一种标杆级的存在，改善城市配套，影响城市人文，也引领着未来的消费，成为这座城市核心竞争力的重要支撑。

虽说郑州商办类写字楼近年来一直处于一种供过于求的状态，但随着郑州晋级国家级中心城市建设、自贸区活力的不断释放，核心优质的写字楼资产仍然供不应求，且高品质写字楼每年租金都在以10%的增幅上涨。

特别是近来多处土地流拍，限购限价限贷政策加码，住宅市场十分严峻……对比众多投资渠道，以“智能化、生态化办公为核心”的核心优质写字楼，因收益增长快、收益稳定、风险较小等优势成为许多人进行资产配置的首选。

懂得投资的人，总是善于在逆市中把握机会，写字楼的交易主体是公司，它更像一块磁铁，不断吸引着人流、物流、资金流、信息流，刺激着大楼自身的发达人脉网络，产生巨大的财富效应以及强大的辐射扩散作用，这就是“写字楼经济”，而这意味着写字楼在未来物业增值空间更大。

正商可以把住宅产品的品质提升到顶级，写字楼又会创造怎么样的高度，值得期待。