揭秘内地物业服务类公司未来成长-从近期四家赴港上市回望（下）

在上世纪九十年代，欧美、东南亚、新加坡等经济发达地区和国家，在不动产管理上，已经积累了较为丰富的经验，形成一套适应市场的管理模式。例如美国市场上，办公楼宇、酒店、公寓、购物中心等商用地产，一批专业化轻资产管理公司上市。例如专注于办公的波士顿地产、公寓的AIV、酒店的万豪、购物中心的西蒙等；以及菲律宾的SM，新加坡的雅诗阁、奥克伍德等。这些公司都先后进入中国市场。地产证券化是中国地产开发商学习和向往的模式，就REITS而言，地产证券化上市，是一种理想的融资方法。例如2019年12月10日在香港上市的招“商局商业房托（01503.HK）”，其管理的6处物业均在深圳，IPO募集资金30亿港元。

在全球经济发达地区，不动产管理范围很广，但专业性也很强。

目前，中国房地产发展状况是增量和存量同时在增长。

政府出台相关政策支持和鼓励物业服务类企业创新发展业务，这给物业服务企业提供了良好的成长契机。

就市场发展机遇而言，内地物业服务公司正面临着行业资源整合提升阶段。目前在香港上市的物业服务公司，主要包括三类，一是商管服务型企业，二是大型物业服务企业，三是小规模物业服务型公司。

趋势之一，内地物业服务公司实现跨区域型管理公司，业务立足于传统的住宅面积管理，增效部分是主要在“非业主增值服务”。

趋势之二，大型化物业服务公司逐步形成，行业头部企业垄断格局初步显现。

趋势之三，大型物业服务公司并购成为重要的拓展方式，市场份额占比加大。

趋势之四，专业化物业管理公司将会迎来一波发展契机，主要是与国际专业公司争夺市场。但全球化背景之下，完全市场要素充分配置情况下，本土专业管理公司尚任重而道远。

趋势之五，物业服务公司将受到A股市场的逐步重视，通过资本市场资金的参与和扶持，物业公司优质的数量将增加，专业化程度将逐步获得提升。

趋势之六，经过一轮快速发展，在出现一定数量的大型跨区域物业服务公司之后，根据专业化要求，分拆再上市成为必要和可能。原因是，高层建筑与低层建筑管理标准和难度不同，相比较，高层建筑物管理难度更高，团队的专业化要求更高。例如深圳赛格大厦的管理，在城市地铁高速发展情况下，出现的新问题，就要有更严格的标准对其进行有效管理。中国城市的高层建筑随着时间的推移，都需要更专业的团队来管理。例如深圳平安大厦，上海的上海大厦等，单就外立面清洁工作就需要有较高的操作技术水平。

NBTG认为，内地物业服务类公司在香港上市可以对行业起到示范作用。物业服务公司要在双循环经济背景下成长进步，就要勇于创新发展，积极拓展“非业主增值服务”业务。“非业主增值服务“还有很多创新发展空间。期待这些走在行业前列的物业服务公司保持业绩成长，吸引更多的国际资本关注并投资这一行业。但要避免报以“上市圈钱，套现走人”的思想。成功上市是一家企业的新的启步，这一点，认知上没有偏差。

目前发展时期，各城市应做好，做强自己的物业服务公司。如果发生大规模跨区域并购，简单追求管理面积增加达到增效目的，无异于揠苗助长，不利于市场长期稳定发展。

物业公司属于小微企业，可以实际增加城市就业岗位，若利用大资本并购、再不当使用互联网技和AI技术手段，强行采取减少就业岗位，降低人工成本等，同样不利于行业长期发展。

(注：数据来源于上市公司招股说明书及Choice)

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